Понимаю, большинство читающих эти строки о таком сборе пока, вероятно, ничего не слышали. Пока тема обсуждается среди узкого круга экспертов. Но ее рассмотрение может прояснить многие вещи в механике рынка, которые пока скрыты от рядового и даже не очень рядового его участника. В общем, ее понимание не повредит и "широкому кругу читателей" нашего канала.
Начну с того, что утилизационный сбор применительно к рынку недвижимости, это сбор при регистрации нового строения или получения разрешения на строительство нового, т.е. сбор осуществляемый при возникновении нового объекта недвижимости. При покупке уже построенной недвижимости, т.е. вторички, его быть не должно. Тут все по аналогии с авторынком
С другой стороны, недвижимость по определению привязана к конкретному земельному участку, а не только к юрисдикции, как автомобиль. И с этой стороны все уже не по аналогии с рынком авто, а немного наоборот.
Но, думаю, что это такое в целом все понятно из названия. Перейдем, собственно, к рынку и его механике.
Сегодня в общем случае расходы по утилизации строения, которое пришло в негодность, лежат на собственнике земельного участка. Это его зона ответственности. В т.ч. финансовой. О которой сейчас, на самом деле, помнят не все. И такое положение вещей не всегда оптимально.
Приведу пример из риэлторской практики. Один мой коллега довольно долго и кропотливо искал своему клиенту земельный участок для строительства дома. В результате ему удалось найти очень неплохой со многих точек зрения участок в хорошей локации, с коммуникациями и лесными деревьями. Стоил он, помню, не мало, но такие участки – редкость и дешево никогда не стоили. Зато участок был такой, как сформулировал клиент, и даже немного лучше.
Сделка прошла хорошо, но через несколько лет произошел скандал. Оказалось, за это время клиент вырубил почти все деревья, возвел коробку не в меру крупного – около тысячи квадратов – дома, но денег на отделку, как это часто бывает, не хватило, и он решил все это продать и начать историю строительства своего дома, так сказать, с чистого листа.
Тут и выяснилось, что продать сей «объект» уже невозможно даже по первоначальной цене земельного участка. Дом такого размера и конфигурации в том месте был не востребован, а часть спроса оттянули новые участки. Да, они были по многим параметрам хуже, в поле, но существенной с этой точки зрения разницы между полем и тем, во что неудачливый застройщик превратил свой участок, уже не было. В общем получилось, что с трудом найденный и купленный по цене более миллиона рублей за сотку земельный участок получил почти отрицательную стоимость.
Услышать это клиент оказался не готов, и проходил все стадии принятия неизбежного: отрицание, гнев, торг, депрессию и в конечном итоге принятие. В общем, нервы моему коллеге потрепал.
Позже решение все-таки нашлось. Недострой купил один не в меру предприимчивый человек, с намереньем разделить его на «квартиры». Разумеется, клиент моего коллеги на этом «проекте» много потерял, но и «предприниматель» не выиграл. Был еще один скандал, уже между ним и соседями, большую часть построенного в результате все-таки с горем пополам утилизировали, но, думаю, механика процесса понятна. Чтобы что-то построить там, где уже что-то построено, нужно сначала это сломать. И вывести. И рекультивировать участок. И кто-то должен это оплатить.
Увы, описанная ситуация в среде частной застройки не редкость. Но в этих случаях страдают только неудачливые застройщики и их соседи. В городской среде ситуация немного иная.
Чем более урбанизирована среда, в которой находится земельный участок, тем большее значение приобретают требования этой среды к тому, что на нем находится. Ведь по сути городская среда может быть комфортна для человека только в том случае, когда все, что делается внутри нее, согласовано и четко регулируется в интересах комфортного проживания в этой среде человека.
Иными словами, здоровое развитие городской среды возможно не тогда, когда собственник каждого земельного участка делает на нем все, что захочет, а тогда все происходит согласно какому-то плану. Поэтому сейчас есть т.н. мастер план развития территорий, более конкретный по отношению к нему генеральный план, есть правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и тому подобные документы. А право собственности на земельный участок по факту только право его использования в своих целях, но право, ограниченное всеми вышеприведенными и многими иными документами.
Еще для экономики города и городской среды важно, чтобы участок реально использовался. А, если все собственники начнут вести себя, как клиент моего коллеги, город просто не сможет функционировать. Он погибнет, превратится в руины недостроев, в которых не будет жителей, а стоимость земельных участков уйдет ниже нуля. Поэтому для функционирования городской среды важно не только то, что человек делает на его территории, но и то, как это будет потом утилизироваться. Пусть это произойдет через 50, 100 или 300 лет. Ведь город сегодня и город 300 лет назад или вперед - это достаточно разные вещи в силу развития техники, общественных укладов и т.п..
Проведем мысленный эксперимент. Представим, что у города есть какая-то субъектность, причем субъектность не ограниченная сроком службы его градоначальника и тех людей, которые принимают решение о его застройке, а ограниченная только его сроком жизни как города. Какие решения принял бы это субъект?
К слову, сейчас такого субъекта можно сгенерировать, создав соответствующий ему ИИ. Так вот, как бы рассматривал себя этот ИИ с точки зрения своего развития и выживаемости?
Вероятно так.
Любое строение согласно Ле Корбюзье́ (фр. Le Corbusier) – машина для выполнения определенной функции. Проживания, выполнения какой-то работы, торговли, развлечений и т.п. Собственно, парк таких машин и есть любой населенный пункт, в том числе город. А у каждой машины из этого парка есть срок службы, по истечению которого, если она не представляет антикварной ценности, ее утилизируют. Или реновируют, если это дешевле либо строение или среда имеют историческую или архитектурную ценность.
И есть еще один момент. С точки зрения экономики и выживаемости, для города важно, сколько денег уходит на поддержание каждой конкретной машины в рабочем состоянии на каждом конкретном земельном участке, включая реновацию, утилизацию и стоимость нового строительства. Ведь, если денег для этого требуется слишком много, зачастую выгоднее бросить такой город и построить новый.
Предположим, сток службы, например, жилого дома 100 лет. Во сколько обойдется поддержание в пригодном для проживания состоянии квартиры в таком доме в течении этого срока? И тут выясниться интересная вещь.
Не буду утомлять читателя расчетами, тем более, что все эти вещи подсчитаны еще в шестидесятые годы прошлого века. С точки зрения экономики города, его выживаемости и реновации инфраструктуры, в общем случае оптимальная застройка городской среды – домами в 3 – 6 этажей.
Конечно, многое зависит от размера города, его финансовых возможностей. Для центров крупных мегаполисов оправдан рост этажности, для окраин и малых городов – наоборот ее снижение. Но городу как субъекту важен оптимальный баланс между плотностью населения и возможностями инфраструктуры. Оптимальный не только с точки зрения экономики, но и с точки зрения комфорта города для его жителей, ведь чем комфортнее город, чем больше услуг в нем можно получить, чем больше возможностей для спорта и развлечений он может предоставить, тем больше субъектов он привлекает, и тем больше денег можно пустить на его содержание.
К сожалению, проявление такой субъектности города сейчас в общем случае затруднено. Интересы городских строительных лобби обычно не совпадают с интересами Города, да и интересы жителей в моменте могут прийти с ними в противоречие. Жителям нужно сейчас и дешево. Застройщикам наоборот, много и дорого, т.е. построить на земельном участке как можно больше метров, тогда покупка или аренда земельного участка дает максимальную прибыль. Что в свою очередь приводит к росту стоимости земельных участков в определенных локациях и перекосах в инфраструктуре. Но именно равнодействующая таких интересов сегодня домнирует.
В общем случае для защиты городских интересов есть два инструмента, запретительный и финансовый. Запретительный – жесткое регулирование строительства по критериям этажности и плотности застройки. Как это сделано, например, в Вашингтоне, Шарм-Эль-Шейхе и многих других городах.
Это простой понятный метод, но то, что один человек запретил, другой может разрешить. Не думаю, что на планете есть город, в развитие которого проходило бы без коррупционной составляющей, в общем, метод не идеальный.
Финансовый – это как раз утилизационный сбор, который берется городом. Как сбор или как страховка материальной ответственности собственника.
В этом случае возникает что-то вроде механизма саморегулирования. Застройщик просчитывает, что будет выгоднее в каждом конкретном случае, построить мало и заплатить маленький утильсбор либо наоборот. В разных местах города выводы будут разными, таким образом застройка может развиваться путем более близким к оптимальному. Возникает возможность более гибких решений. Например, там, где сегодня можно строить только апартаменты, можно будет построить жилье и наоборот.
Ну, и полноценный утилизационный сбор означает, что снос строений, исчерпавших свой ресурс, впоследствии происходит за счет городской администрации. Новый застройщик платит новый утилизационный сбор и так по кругу.
Есть ли вероятность того, что утилизационный сбор введут в обозримом будущем?
При существующем раскладе сил в строительной и финансовой сферах это маловероятно. Чтобы такая система нормально функционировала нужен еще и соответствующий социально-экономический уклад. Который теоретически возможен, но сегодня практика отличается от такой теории достаточно сильно.
Тогда какой практический смысл в том, что я сейчас написал, а вы добросовестно причитали?
На самом деле, смысл есть и немалый. Его можно увидеть, если представить, что такой утилизационный сбор есть, и рассмотреть в свете этого тот объект недвижимости, который вы имеете или планируете купить. Ведь сейчас он, этот сбор, во многих случаях прямо или косвенно лежит на собственнике недвижимости.
Например, у вас квартира в старой пятиэтажке, которая или уже в списке домов под реновацию или близка к включению в этот список. То есть ваш дом близок к сроку утилизации. Какие выводы можно из этого сделать?
Из этого можно сделать вывод, что, если у дома достойная локация, земельный участок представляет ценность, на этом месте выгодно построить новый дом, и утилизацией будете заниматься не лично вы, а город и будущий застройщик. А вам предоставят в замен примерно столько же квадратных метров. Иными словами, это хороший актив, и вложенный в него капитал может и не будет стремительно расти, но заметно падать в обозримом будущем точно не будет.
Да, сейчас относительно локации ваших будущих квадратных метров есть неопределенность, поскольку по новым правилам она может быть иной, чем изначальная - в телеграм канале Механики была соответствующая ссылка -, но это уже на усмотрение местной администрации.
Теперь другая картина. Вы рассматриваете к покупке квартиру в новом 50-ти в этажном доме на Юго-Западе Москвы. Метр в таком доме в среднем стоит в 2 – 2.5 дороже чем метр в пятиэтажке, на месте которой построен сей небоскреб, что будет с капиталом, который вы вложите в эти метры?
Реальные эксплуатационные расходы на содержание квадратного метра, скажем, на 30-м этаже такого нового дома будут существенно дороже метра даже в пятиэтажке, которой 50 лет. Предположим, вас это не смущает. Вы готовы доплачивать за скоростной лифт, подземный паркинг, вид из окна и промышленных альпинистов, моющих ваши окна. Но что будет через 20-30 лет, когда в такой дом потребует некоторой реновации? А через 50 лет?
Через 50 лет его будет дешевле снести и построить новый. Альтернатива – платить такие деньги за его эксплуатацию, по сравнению с которыми аренда такого же метра в малоэтажной застройке окажется предпочтительнее.
А кто будет сносить, и какую прибыль этот субъект из будущего сможет получить? Чтобы получить прибыль ему нужно будет построить уже не 50 этажей, 150. Да, возможно, через 50 лет технологии строительства так шагнут вперед, что дома такой этажности станут в строительстве существенно дешевле. Такая вещь как лифт станет анахронизмом, а свои коптеры мы будем парковать прямо к балконам. Такое теоретически возможно, но при строительстве домов, например, в Европе, на это пока не рассчитывают. Во всяком случае, жилые дома такой этажности не сроят с 70-х годов прошлого века.
Вывод, такую квартиру имеет смысл покупать не более чем на 10-15 лет, причем учитывать, что стоимость ее содержания будет существенно выше, а цена если и будет расти относительно рынка, то только первые 3- 5 лет.
В общем, выводы каждому собственнику или потенциальному собственнику недвижимости можно сделать вполне конкретные и серьезные. Нужно просто представить жизненный цикл конкретной недвижимости, учитывая затраты на поддержание ее в работоспособном состоянии и утилизацию. И многое прояснится.
На этом пока закончим. Более широкие знания о механике рынка недвижимости и его применении можно получить тут. Ну, и, напомню, что есть незакрытый канал Механики в телеграмме. Он без рекламы и, если вы готовы тратить 5 минут в день на его просмотр, будете знать почти все, что происходит на рынке.
Ну и, удачи!