Итак, вы решили сделать не просто перепланировку, но узаконить ее, то есть получить новый технический паспорт квартиры, в котором будут отмечены все изменения. Рассказываем, что и как нужно сделать, чтобы согласование прошло без проблем.
Заказываем проект
Главная ошибка на этом этапе – непонимание разницы между дизайн-проектом и проектом перепланировки. Этим пользуются некоторые несознательные дизайнеры, уверяющие, что сделают проект, в котором всё учтут и проблем не будет. Это неправда, ведь ни один дизайн-проект не подходит для подачи документов на получение разрешения на перепланировку.
Проект перепланировки делают только проектные организации с доступом СРО. Наша студия много лет сотрудничает с одной из таких компаний, поэтому все наши проекты, в которых предполагается перепланировка, делаются при их участии. То есть запомните – сначала создается проект перепланировки, а уже на его основе делается дизайн-проект, они не взаимозаменяемы.
На создание проекта может потребоваться до 10 дней, цена зависит от региона, а также от «аппетитов» бюро, так что обязательно узнайте стоимость работы в нескольких организациях вашего города. И не забудьте проверить их на наличие допуска СРО в реестре!
Кстати, для москвичей, проживающих в многоквартирных домах, относящихся к массовой застройке, есть бесплатный каталог типовых планировочных решений. То есть не надо ничего заказывать, платить и ждать – просто подаете заявление на перепланировку, указывая в нем номер решения из каталога.
Вместе с проектом вы получаете техническое заключение о том, что все действия допустимо и безопасно проводить. Здесь важно учитывать, что требования отличаются в зависимости от региона, и не всегда то, что разрешено (и даже не требует согласования) где-нибудь на юге, также свободно можно реализовать в том же Санкт-Петербурге. Например, замену окон в некоторых зданиях.
Согласовываем проект
Итак, вы получили проект перепланировки или нашли нужный вам в бесплатном каталоге. Можно готовить пакет документов и отправлять на согласование. Москва снова в лидерах – подачу заявки здесь можно провести онлайн на сайте www.mos.ru, уточняйте, возможно, и в вашем регионе уже есть такая опция. Если нет, то несем всё в МФЦ, реже в горадминистрацию и ждем ответа до 45 рабочих дней. Что входит в пакет документов?
- Проект перепланировки и техническое заключение о её безопасности, составленные проектным бюро.
- Заявление на проведение перепланировки.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних собственников на проведение перепланировки.
- Технический паспорт квартиры и поэтажный план дома.
Отметим, что если ваш дом входит в список культурных и исторических объектов города, то кроме всего перечисленного, потребуется заключение местного ведомства, занимающегося вопросами культурного наследия в регионе. Если дом – памятник архитектуры, а перепланировка планируется грандиозная, придется оплатить проведение экспертизы, которая подтвердит, что ваш ремонт не разрушит здание. Это, конечно, не бесплатная услуга.
После получения разрешения на перепланировку у вас есть год, чтобы провести все запланированные работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ. По истечение этого срока разрешение теряет силу, и для согласования изменений придется повторять всю процедуру с подачей заявления заново. Кстати, иногда за год может измениться законодательство, и то, что ранее было прописано в вашем проекте, уже нельзя будет реализовать. Так что проект тоже придется переделывать. На самом деле это очень редкая ситуация, но так было, например, с присоединением лоджий, которые с недавних пор стало невозможно узаконить без установки французских окон.
Начинаем ремонт строго по проекту
При ремонте с перепланировкой очень важно в точности соблюдать все детали проекта перепланировки. Не допускается никакая «самодеятельность», комиссия будет проверять соответствие всех проделанных работ тому, что вам разрешили.
Тут важно понимать, что оценивать будут техническую сторону, а не дизайн, то есть вам не нужно завершить ремонт и расставить мебель к приходу комиссии, скорее наоборот. Речь исключительно о перепланировке, то есть о создании новых дверных проемов, расстановке новых перегородок и прочем. Сделанное должно совпасть с тем, что прописано в проекте перепланировки.
При этом, кроме очевидного – новые стены и дверные проемы, есть еще обязательные к исполнению, но не видимые глазу моменты, они требуют составления акта скрытых работ. К таким работам относится обязательная гидроизоляция стяжки при расширении санузла (за счет коридора) и просто при проведении сноса сантехкабины и объединения санузлов. Также полезно делать фото- или видеофиксацию нанесения гидроизоляции, что упростит процедуру приема объекта комиссией.
Приглашаем приемную комиссию
С 1 апреля 2024 года вступил в силу новый закон о процедуре перепланировки, который предполагает ряд изменений. В их числе вызов представителя БТИ для проведения замеров и составления нового технического плана квартиры, до вызова приемной комиссии. Новый план будет у вас примерно через 10 дней, после чего можно направить его и заявление о завершении работ по перепланировке в районную администрацию.
Приемкой занимается почти везде межведомственная комиссия, задача которой – убедиться, что все проведенные работы законны и выполнены строго по согласованному ранее проекту. По итогу комиссия составляет акт о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения. Также, в соответствии с новыми правилами, комиссия самостоятельно направит в Росреестр заявление о постановке на кадастровый учет или регистрацию вашего права на квартиру с новой планировкой. Акт составляется в четырех экземплярах, один из которых вы вправе получить бесплатно.
После внесения изменений в ЕГРН, ваша перепланировка официально считается законной, и никакие ограничения в связи с ней на квартиру больше не распространяются.
Что невозможно согласовать?
Размышляя над перепланировкой, следует знать, что есть вещи, которые согласовать невозможно в принципе, изучите список, возможно, ваши планы изначально неосуществимы:
- Снос несущих стен и колонн, даже частичный.
- Разрушение вентиляционной шахты с целью увеличения пространства кухни или санузла.
- Объединять отапливаемые помещения с лоджией, исключение – установка стеклянного ограждения по типу французского окна.
- Выводить радиатор отопления на неотапливаемую лоджию или балкон.
- Организовывать водяной теплый пол, используя общий стояк отопления.
- Переносить газовую плиту в жилое помещение и переделывать кухню в спальню.
Есть еще ряд запретов, для которых существуют исключения. Например, в типовых домах запрещено делать вход в санузел из спальни, кроме случаев проживания в квартире инвалида-колясочника. Также запрещено расширять кухню за счет жилых помещений, но не владельцам квартир на 1 этаже или на 2, если ниже располагается магазин или офис. То же самое касается расширения санузлов.
Зачем всё это надо?
Не секрет, что в России огромное количество квартир с незаконной перепланировкой, поэтому не всем понятно, а чем грозит отсутствие согласования? Главная проблема – невозможность свободной продажи квартиры. Вам недоступны все варианты, связанные с проверкой пакета документов внешними структурами, например, банком. Если все изменения сделаны с учетом действующих законов, то есть всё подлежит согласованию, с рядом сложностей, но узаконить перепланировку через суд вы сможете. Но если вы произвели незаконную перепланировку, например, перенесли радиаторы на присоединенную лоджию, нарушив тепловой контур, или поменяли местами кухню и спальню, хотя в доме проходит газопровод, вас ждут проблемы. Речь не только о возможном штрафе и судебном предписании всё вернуть на место. Не все хотят покупать «проблемную» квартиру в принципе, плюс ипотека точно отпадает, искать покупателя придется только с наличкой. Другой момент – снижение ликвидности квартиры, то есть продать ее быстро и по рыночной цене не всегда удается. Часто люди требуют снизить стоимость, поскольку им придется самим проходить процедуру согласования, в итоге поиск покупателей затягивается, а цена постепенно все же снижается.
Если вам нужна помощь в ремонте и перепланировке, вы всегда можете связаться с нами и получить консультацию по вашей ситуации. Ремонтом, в том числе с подлежащей согласованию перепланировкой, мы занимаемся более 12 лет, работаем только с лицензированными специалистами и всегда помогаем в преодолении возникших трудностей.
