К лету 2025 года загородный рынок стал менять траекторию роста на траекторию стабилизации или снижения по некоторым показателям.
Он долго держался не смотря на постоянно давящие на него факторы, такие как:
- высокая ключевая ставка и соответственно высокие ставки по ипотеке
- высокие ставки по депозитам, которые притянули капитал инвесторов в банки и заметная масса покупателей отложила покупки в расчёте нарастить деньги на депозитах
- ожидаемое замедление рынка вызывает у покупателей желание подождать и дождаться снижения цен на землю и участки
- отмена ипотеки с господдержкой
- переход на обязательное эскроу-финансировние по семейной ипотеке
Рынок вторичной загородной недвижимости демонстрирует устойчивую стабильность.
За первые 5 месяцев года продано 9565 участков, что немного больше показателя за 2024 год -6565 участков и меньше 10180 за 2023 год. Что говорит о выходе на траекторию стабилизации. Вторичный рынок почти не зависит от условий по ипотекам и вводимым государствам новым правилам работы банков и строительных компаний по договорам подряда.
А вот продажи земельных участков в организованных коттеджных застройках заметно просели. Хотя по нашим оценкам доля этого рынка не более 10-15%. По данным, полученных от ряда загородных девелоперов просадки составили в среднем около 60%-80%. Это в первую очередь в сегментах стоимости 1 сотки земли до 500 000 рублей.
И это вполне объяснимо. Девелоперы перестали активно вводить новые проекты. Те у кого есть деньги предпочитают их держать на депозитах и увеличивать собственный капитал, те, у кого денег нет, не спешат брать дорогие кредиты на развитие новых проектов. Предложений в этом сегменте становится меньше и соответственно сокращаются продажи.
Но при этом девелоперы не торопятся снижать цены и рассчитывают на сезонный рост спроса в июне.
Продажи домов тоже вышли на плато, если сравнивать показатели за пять месяцев год к году:
2023 - 10739 сделок
2024 - 11249
2025 - 11310
При том, что стоимость домов год к году росла, в денежной массе ежегодно денежный оборот растёт.
На рынке присутствует ощущение насыщенности предложений по готовым домам, которые всё продолжают и продолжают строить на ежемесячно покупаемых участках.
И опять же продажи готовых новых домов в организованных коттеджных застройках снижаются.
Причина также очевидна. Инвесторы ушли с загородного рынка в банки и домов на продажу стало строиться существенно меньше.
Временное динамичное равновесие с высокой долей вероятности должно перейти в очаговое снижение рынка по ценам и объёмам в силу таких обстоятельств как:
- опережение в сегменте готовых домов предложения над спросом
- сокращения числа инвесторов и инвестиционного капитала на загородном рынке в силу его перехода в банки и другие проекты
