Сюжет довольно жизненный и распространенный. Собственник решил распродать здание в нарезку. А что? Маленькие офисы последнее время разлетаются как горячие пирожки. Цена продажи высокая, популярность у инвесторов высокая, арендная ставка высокая! А порог вхождения низкий, что только увеличивает популярность и количество народонаселения, которое гордо может именовать себя рантье!
Вернемся к рассказу. Какая задача стоит у собственника? Очевидно, как можно быстрее выйти в деньги с наименьшими затратами. Что для этого нужно? Поставить на кадастровый учет отдельные кабинеты. Это не сложно. И вот взамен одного большого объекта появилось множество маленьких. Продажи пошли. И, например, спустя полгода у нас с вами 20 собственников офисов в офисном здании.
А дальше начинаются вопросы.
- Что с местами общего пользования - холлом, лифтом, коридорами и даже санузлами? Чьи они и в какой пропорции? Хорошо еще, если собственник здания и их кому-то не пристроил.
- Кто должен платить за энергоресурсы: вода, электричество, отопление?
- Кто должен осуществлять техническое обслуживание инженерного оборудования: электрика, сантехника, лифты, теплопункт, пожарная сигнализация, пожаротушение?
- А вообще здесь кто-то убирается и кто-то это все хозяйство охраняет? На момент продажи какие-то ребята сидели на входе, пропуска выдавали. Где они все?
Почему возникла такая проблема? По одной простой причине - собственник здания, напомню, решал свои задачи. До ваших проблем ему фиолетово.
Ну что ж! Теперь все зависит от вас и ваших соседей. И вам повезет, если в соседи вам достанутся честные и инициативные ребята, говорят и такое бывает.
Итак, всю систему работоспособности здания придется выстраивать фактически с нуля:
- Определять режим управления объектом: кто будет управлять, какие полномочия у УК, как подписать договор с УК. Иногда объект достается с уже действующей УК. Тем проще. Я лично столкнулся с ситуацией, что обслуживанием и управлением зданием занимался сам бывший собственник. С продажей последнего офиса он всех за месяц предупредил, встал и ушел.
- Разобраться с составом собственников и их долей.
- Разобраться с общим имуществом и местами общего пользования.
- Решить вопрос с заключением договоров с энергоснабжающими организациями. Для этого необходимо понять границы эксплуатационной ответственности предыдущего собственника, определить порядок учета энергоресурсов на каждое помещение, определить порядок распределения потерь, определить - это будет общий договор от всех собственников или индивидуальный от каждого. Хорошо, если счетчики стоят в помещении (вода, электрика), но это из разряда фантастики.
- Разобраться с обслуживанием инженерных систем, заключить от чьего-то имени договоры.
- Разобраться с мусором, охраной и уборкой. Вот вас несколько собственников и кто-то должен последним закрывать дверь и ставить, например, сигнализацию. Кто-то должен осуществлять уборку. А как деньги на все это собирать.
- Разобраться с затратами на капремонт. Завтра лифт встанет или узел учета тепла выйдет из строя. И кто будет это все ремонтировать, как собрать деньги?
И вот результат. Вместо спокойного арендного бизнеса вы получаете клубок постоянных проблем и вопросов. Мне могут возразить - все вопросы решаемы, закон на вашей стороне. Конечно, по закону в любом случае мы не можем остаться без электричества, туалета и входа в здание. Это общее имущество, независимо от того, что их кому-то продали. Но «путь» восстановления справедливости может быть долгим и тернистым. И самое главное - это же время и деньги! Лично я уже два года не могу подписать договор по электроснабжению офиса, спорю с энергоснабжающей организацией и не могу оплатить электричество. Если интересно, опишу эту историю отдельно.
И еще раз про соседей. Можно и таких получить, которые инициативу возьмут в свои руки, организуют управляющую компанию и…. накрутят ставки за эксплуатацию и содержание до такого уровня, что «карета превратится в тыкву». У меня есть пара таких примеров в городе, где цена продажи офиса значительно ниже аналогичных объектов. Секрет именно в затратах на содержание. По такой схеме определенные дельцы пытаются выдавить соседей, скупить их площади по дешевке. Мыслимо ли побороть таких недобросовестных соседей, если у них квалифицированное большинство в здании? Не знаю, может и да. Но это, повторюсь, в любом случае время и деньги.
Можно ли избежать подобных проблем при реализации офисов в нарезку? Каким-то образом да. Если, например, собственник правильно всё организует, правильно сформирует реализуемые площади и места общего пользования, зафиксирует перечень инженерного оборудования, правила энергопотребления, пропорции мощностей, пропорции полезных и общих платежей, оформит на первых порах нормальный договор с внешней управляющей компанией. Отразит это все в договорах купли-продажи офисных помещений. Это не снимает всех проблем в дальнейшем, но хотя бы их минимизирует.
Итого
Интересны ли инвестиции в офисы в нарезку? Да! Можно ли нарваться на определенные проблемы? Да, к сожалению такое бывает! Значит ли это, что нужно отказаться от покупки подобных площадей? Совсем нет! Нужно просто быть готовым к некоторым затруднениям. И помнить, что арендный бизнес - это в первую очередь бизнес, он связан с активными действиями. Ну да я уже про это писал в статье Сдача в аренду нежилого помещения как пассивный доход
Если тема интересна, ставьте лайки!
Подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров аренды и купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.), сопутствующих договоров (поручительство, залог и пр.) всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Обращайтесь за анализом сторонних договоров аренды! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, анализом сторонних договоров аренды и представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды