Суть стратегии:
Находим помещение, которое сдается в аренду, делим его на несколько секторов и пересдаем в субаренду бизнесу. Если необходимо, делается косметический ремонт помещения + прокладка коммуникаций.
Как правило, на бОльшую часть площади заселяется якорный арендатор (большой сетевой бизнес) со сроком аренды 10 лет и несколько небольших арендаторов на более короткий срок. Чем меньше площадь арендуется, тем выше ставка по аренде.
Что по цифрам:
- Вложено на сегодня 2.06 млн. руб + нужно вложить еще около 1.02 млн. рублей = 3. 08 млн.
- Получено арендных платежей 1.165 млн. рублей
- Денежный поток 108 тыс рублей после уплаты налогов
- Примерная прогнозируемая Доходность 65+ % годовых
- Заселены 5 арендаторов
Из нюансов запуска проекта:
- В процессе заполнения объекта арендаторами пришлось поменять арендатора, поскольку начали проблемы с оплатой на первом же этапе.
- Денежный поток получился выше, чем планировали, из-за того что нашли арендаторов на ставку выше
- В то же время смета по ремонту выросла в процессе реализации проекта, из-за подорожавших цен на материалы
- Через год после запуска планируем продать проект как готовый субарендный бизнес за х2 годовых прибыли
Риски стратегии
- Не будут найдены подходящие субарендаторы (риск простоя).
Данный риск мы снижаем тем, что объект запускает опытный подрядчик в формате «под ключ», который тестирует спрос еще до запуска объекта и проводит ряд дополнительных исследований.
В самом негативном сценарии, если не получится заполнить весь объект, придется распускать всех субарендаторов и расторгать основной договор аренды.
- После запуска объекта кто-то из субарендоторов съедет.
В этом случае придется заложить в смету на дополнительные расходы, чтобы делегировать поиск арендаторов нашему партнеру.
Друзья, что думаете о субарендной стратегии? Какие преимущества и недостатки видите в ней?
🔗 Инвест клуб «Капитал» 👈
🔗 Перемитин Игорь | Инвестиции в Моменте