Как нас обманывают цифрами: разбор манипуляций со статистикой рынка недвижимости
В современном мире информационной войны цифры стали главным оружием. К сожалению, последние несколько лет - это стало ярко проявляться и в сфере недвижимости, где данные о продажах, ценах и тенденциях рынка влияют на миллионные решения покупателей, инвесторов и государства.
Ранее я уже писал о борьбе, которая развернулась между ЦБ и строительной отраслью, и которая выплеснулась в СМИ с тезисами, далекими от реальности.
Сейчас мы видим очередной накат от застройщиков, с рассказами о том, как им ужасно живётся.
Заголовок, который шокирует
Представьте, что вы читаете новость: "Продажи квартир в новостройках в РФ рухнули сразу на 40%!!!" Ваша первая реакция? Скорее всего, это будет мысль о том, что с рынком недвижимости происходит катастрофа, и цены должны начать стремительно падать. И это всё неминуемо должно привести к коллапсу всей отрасли.
Поэтому что нужно? Конечно же застройщикам нужно помогать.
Именно на такую реакцию и рассчитаны подобные заголовки. За эмоциональными формулировками скрывается сложная игра интересов, где статистика становится инструментом влияния на общественное мнение.
Да, возможно такие заголовки возникают без помощи застройщиков, когда журналисты в погоне за клик-бейтом хватают "яркие" новости и без детального разбора несут их мир. Но если посмотреть откуда возникают тезисы, то часто в качестве первоисточника виден конкретный интересант.
Причем обратите внимание, что максимальное число разных вбросов происходит в периоды каких-то важных обсуждений.
Например, сейчас Правительство рассматривает вопросы появления льготных ипотечных программ для врачей, учителей, а так же новой семейной ипотеки для семей с детьми до 14 лет.
Уверен, что на этом фоне будет очень много публикаций на тему ужаса, который происходит со строительной отраслью. Плохие продажи, волны банкротств, затоваривание рынка, массовое сокращение новой стройки.
Как только решение будет принято, волна "строительной истерики" тут же схлынет.
Но давайте перейдем от слов к делу. Рассмотрим, конкретную публикацию про обвал рынка на 40%.
Итак, что мы имеем:
Первичный рынок жилья продолжает сжиматься. В мае россияне, по данным «Дом. рф», приобрели 1,7 млн кв м – на 300 тыс. меньше, чем в апреле (2 млн) и на 200 тыс. по сравнению с мартом. «Реализация квартир в строящихся домах замедлилась», – констатирует «Дом. рф». В годовом выражении продажи оказались на 40% ниже прошлогодних в апреле было минус 23%. За пять месяцев падение составило 16% против 10 в январе-апреле."
Давайте разберем тезисы из этого поста.
Манипуляция первая: игра с периодами
Манипуляция-1.
1. Май/апрель - сокращение продаж на 15%
2. Май/март - сокращение продаж на 11%
Налицо явное снижение продаж.
Но здесь кроется первая хитрость. В мае было 11 нерабочих дней из-за майских праздников. Фактически продажи осуществлялись только 19 дней из 31. Если пересчитать продажи на полный месяц, получается уже не 1,7 млн, а 2,68 млн кв. м.
Внезапно "катастрофическое падение" превращается в рост продаж! Даже если учесть, что в праздники все равно происходили какие-то сделки, и убрать не все 11 дней, а только 5, все равно получается 2,04 млн кв. м — больше, чем в апреле.
Манипуляция вторая: сравнение с аномальным периодом
Манипуляция - 2.
Май 2025/май 2024 - падение продаж на 40%.
Пример очень яркий. Звучит устрашающе, но давайте вспомним, что происходило год назад.
Май 2024 года был периодом ажиотажного спроса на первичную недвижимость. Причина — скорое завершение программы льготной ипотеки под 8% годовых. Покупатели буквально штурмовали офисы продаж, стремясь успеть оформить кредит до 1 июля 2024 года.
Статистика ипотечного кредитования того времени говорит сама за себя. В июне 2024 года было выдано 95 тысяч ипотечных кредитов на первичном рынке - рекордный показатель, превысивший даже аврал 2023 года.
Это при том, что среднемесячные показатели 2023 года (с учетом авральных сентября-декабря) - это 57 тысяч ипотек в месяц. А в целом нормой для первички можно считать 40-45 тысяч)..
Так вот, начиная примерно с марта 2024 года начался сезон повышенных продаж на первичке, который закончился в конце июня. И продажи нарастали каждый месяц. И если в марте 24-го на первичке было выдано 42 тысячи ипотек, то в мае уже 58 тысяч.
Таким же темпами росли и продажи в целом.
Сравнивать текущие продажи с этим ажиотажным периодом — все равно что сравнивать обычные продажи новогодних подарков в марте с продажами в декабре. Результат предсказуем, но не отражает реальных тенденций рынка.
Кому выгодны такие манипуляции?
За подобными информационными кампаниями стоят вполне конкретные интересы. Застройщики и банки, столкнувшиеся со снижением доходов из-за роста ключевой ставки до 21% и окончания массовых льготных программ, стремятся получить от государства новые преференции.
Создание образа "катастрофы" на рынке недвижимости — это способ давления на власть с целью получения новых субсидий, льготных кредитов или возобновления программ господдержки.
Реальная ситуация на рынке
Объективный анализ показывает, что ситуация на рынке недвижимости действительно сложная, но не критическая. Продажи в новостройках упали, но не настолько драматично, как пытаются представить.
И, кстати, в этом отношении ЦБ в своих обзорах приводит довольно правдивые показатели: просадка в продажах новостроек в 3 кв. 2024, относительно 1 кв. 2024 года - примерно на 20%. С 2,5 млн.кв.м. до 2 млн.кв.м. И продажи на этом уровне до сих пор сохраняются. Не падают.
Но давайте не будем даже обращаться к ЦБ, а просто с учётом вышесказанного посмотрим на разбираемый тезис.
Из него следует, что за январь-май 2025 года продажи снизились всего на 16% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. При этом мы помним, что в сравниваемом периоде два месяца из пяти (март и май 2024 года) были месяцами повышенного спроса.
По сути минус всего минус 16% подтверждает то, о чем я постоянно говорю. Что продажи в новостройках упали, и всё же не так сильно, как нам пытаются доказать застройщики.
Очевидно, что им сейчас не очень хорошо. И этот период "не очень хорошо" ещё продлится, как минимум до конца года, а скорее и больше (если Правительство вдруг не решит подкинуть им льготных ипотек).
Но всё не так критично, как в картинках, рисуемых со стороны стройотрасли и банков, в надежде на получение дополнительных преференций от государства.
Поэтому, читая разную информацию о "реалиях" рынка недвижимости - интерпретируйте её правильно. Это позволит принимать верные решения для совершения операций с недвижимостью.
📎 Все важное о недвижимости — без воды и рекламы: на тг-канале "Эксперт Недвижимости"