Последние события на рынке недвижимости вновь подтверждают то, что я уже давно говорю у себя в телеграмм-канале: противостояние между ЦБ и строительным лобби только усиливается.
И на этот раз под ударом оказалась схема продаж в рассрочку от застройщика — альтернатива ипотеке, которая не требует одобрения банков и не подконтрольна регулятору.
Что произошло
ЦБ направил кредитным организациям официальное информационное письмо, в котором:
- Прямо называет рассрочку «риском» для покупателей и банков;
- Рекомендует банкам понижать рейтинг застройщиков, активно использующих эту схему;
- Анонсирует разработку норматива, усиливающего резервирование по таким проектам.
Формально — забота о покупателях. Фактически — давление на альтернативу ипотеке. Ведь пока объект продается в рассрочку напрямую от застройщика, контроль ЦБ отсутствует.
Предыстория конфликта
В принципе давление регулятора на застройщиков началось давно. А совсем заметно стало в конце 2023 года, когда ЦБ очень активно начал критиковать льготные программы ипотеки.
За 24-й год противостояние только нарастало. А в последние месяцы "выплеснулось" в СМИ.
Самые последние публичные "стычки" произошли в течение последних двух недель.
Сначала ЦБ в своих обзорах заявляет, что спрос на жильё не так, чтобы хорош, но и не ужасен, и вообще застройщики могут спокойно продать всё, что построили, в течение пары лет. Да и вообще, на первичном рынке пузырь надуваться начинает.
В ответ — "тонкий намёк" Вице-Премьера Хуснуллина: если и дальше будут «душить» рынок, то в 2027 году не будет введено ни одного нового объекта или ввод резко сократится. Ну, и параллельно застройщики предлагают расширение программ господдержки: семейная ипотека, кредиты для врачей, учителей и т.д.
Хотя реально, что пузыря никакого нет, что с вводом объектов не будет так печально, как рассказывают. Но об этом я уже подробно писал у себя в тг-канале, повторяться не буду.
А тем временем продажи в рассрочку — то есть мимо ипотеки — удвоились по сравнению с прошлым годом.
При этом вначале года строители попытались внести законопроект о рассрочке, чтобы создать реальную альтернативу ипотеке. Но Центробанк встал стеной.
И хотя напрямую запретить рассрочку он не смог, была придумана другая тактика — сделать её экономически невыгодной.
Как это будет работать
Банк должен будет при проектном финансировании застройщика:
- учитывать продажи жилья застройщиком в рассрочку в качестве негативного явления, снижающего финансовую устойчивость инвестиционного проекта, при определении размера расчетного резерва по ссуде, предоставленной застройщику
- снижать оценку уровня кредитоспособности застройщика или категорию качества ссуды
А это всё приведёт к тому, что ЦБ будет увеличивать требования к резервированию банками при выдаче ими кредитов застройщикам, которые в своих проектах выдают рассрочку в объеме, который ЦБ считает существенным.
В итоге такие проекты становятся менее выгодными для самих застройщиков. ЦБ — не напрямую, но через экономику — толкает их обратно в рамки ипотечной модели.
Уйдёт ли рассрочка с рынка?
Скорее всего — нет. Строители будут перекладывать удорожание на покупателей. А ЦБ будет дальше ужесточать правила, мотивируя это защитой потребителя. Но, как всегда, всё сведётся к вопросу: кто окажется сильнее в этом перетягивании каната?
Почему ЦБ против рассрочки?
Риски, которые обозначил ЦБ, действительно реальны:
⚠️ Для покупателей:
- Проблемы с получением ипотеки для погашения рассрочки
- Завышенная цена жилья
- Отсутствие господдержки
- Нет защиты, как при ипотеке
- Потеря жилья даже при незначительных просрочках
🏗️ Для застройщиков и банков:
- Рост просрочек
- Снижение финансовой устойчивости проектов
Но, на мой взгляд, если будет чёткое законодательное регулирование рассрочки — с увеличением сроков, оценкой платёжеспособности, разумными условиями — эти риски можно снизить.
Но есть нюанс:
Идеал застройщика — возможность продавать в рассрочку на 20 лет, без проверки дохода, с нулевым первоначальным взносом.
Идеал ЦБ — чтобы не было ни одного инструмента вне его контроля.
Очевидно, что решение проблемы где-то между этими полюсами. И это можно всё решить. Однако вопрос, на мой взгляд, немного в другой плоскости
По сути, он выглядит так: достаточно ли зрел сейчас потребитель, чтобы отпустить его в самостоятельное решение финансового вопроса или нужно вводить ограничения, чтобы он своими безрассудными действиями не навредил себе.
Пока всё что делает ЦБ - это вторая позиция. И, скорее всего, она основана на печальном опыте "валютных ипотечников", "обманутых дольщиков".
Но правы ли они в ней сегодня?
📎 Все важное о недвижимости — без воды и рекламы: на тг-канале "Эксперт Недвижимости"