В статье мы рассмотрим, что такое ПСК, чем она отличается от других показателей и по какой формуле производится расчет.
Но перед этим приглашаем вас подписаться на наш официальный телеграм-канал ИпoтeкaPRO I Этaжи, чтобы регулярно получать актуальные новости из мира недвижимости и ипотеки.
Что такое полная стоимость кредита (ПСК)?
Полная стоимость кредита – это сумма, которую вам необходимо выплатить в связи с данным кредитом.
Размер ПСК может меняться в зависимости от досрочного погашения или соблюдения/несоблюдения условий договора или программы, а также при изменении ставки по кредиту.
Кроме расчета ПСК по сумме производится расчет и ПСК в виде годовой процентной ставки. При этом значение имеет не только сам расход, но и время его внесения. Так, деньги в момент покупки стоят дороже, чем через 10 лет – одна и та же сумма по-разному меняет ПСК в виде процентов.
Интересный момент – при досрочном погашении уменьшается переплата по кредиту, но ПСК в процентном отношении нет, так как эта цифра может только вырасти из-за повышения веса дополнительных расходов.
Что входит в полную стоимость кредита
В ПСК входят:
- основной долг;
- проценты банку за пользование его финансовыми средствами*;
- госпошлина сделки или залога;
- другие платежи – например, страхование объекта, личное страхование заемщика, страхование титула, если эти страховки предусмотрены кредитным договором и влияют на факт выдачи кредита или процентную ставку по нему.
Также дополнительно могут входить оценка объекта недвижимости, если банк не предоставляет услугу бесплатно, комиссии за снижение ставки или другие сервисы, которые влияют на выдачу или ставку, нотариальные расходы, если они требуются банком как обязательное условие.
*Внимание! По льготным кредитам есть условия роста ставки, не связанные с банком, а только с действиями заемщика и созаемщика (нарушение правил льготных программ).
Законодательство требует расчета ПСК по максимальной ставке кредитования – это значит, что по Семейной ипотеке под 6% ПСК в договоре будет рассчитан под ставку 23% (ключевая ставка на дату подписания кредита плюс 3-3,5%).
Данное требование закона вполне объяснимо – заемщик должен увидеть максимальные цифры и узнать, как соблюдать все условия программы и не допустить роста ставки.
Также надо понимать, что даже при соблюдении правил и оплате кредита под льготную ставку 6%, остальные средства все же фигурируют в стоимости кредита, просто оплачиваются за счет государства.
Для примера возьмем Семейную ипотеку под 6%:
Важно! В третьей колонке платеж 56 000 рублей, однако на самом деле он будет 22 700 рублей.
В таблице приведены примеры, как может выглядеть ПСК:
- В перерасчете на годовую процентную ставку.
- В виде суммы всех средств.
- В примерном ежемесячном платеже с усредненными дополнительными расходами.
Что не входит в ПСК
В ПСК не входят неустойки и штрафы, которые могут возникнуть при несоблюдении условий ипотечного договора. Но если ставка зависит не от банка, а от соблюдения заемщиком и остальными участниками сделки условий льготной программы, то расходы могут вырасти, банк должен уведомить об всех обстоятельствах роста ставки и вместе с ним ПСК.
Интересно, что кредитные каникулы, оформленные в рамках закона, также фактически снижают ПСК, так как те же суммы процентов переносятся на более длительный срок.
Если от страхового полиса не меняются условия договора (например, банк не меняет ставку при отказе от страховки), то эти суммы также не будут входить в ПСК.
Для чего нужна полная стоимость кредита?
Знать полную стоимость кредита необходимо, как минимум, для полной прозрачности кредита для клиентов.
Благодаря этому показателю вы не наткнетесь на скрытые взносы, а сразу будете представлять, сколько средств вам необходимо вернуть банку. Вы можете сравнить разные варианты кредитования – с дополнительными услугами и без них.
Например, в одном банке предлагают кредит под 25% без дополнительных расходов, в другом под 15%, но при наличии страхования и оплаты еще каких-то сервисов.
Обращая внимание на ПСК продуктов, можно заметить, что на самом деле выгоднее честная ставка, особенно если выплатить кредит быстрее.
Важно сделать расчет по стоимости кредита именно на тот срок, за который планируете погасить кредит, тогда можно понять реальную стоимость данного займа.
Чем полная стоимость кредита отличается от других показателей
Полная стоимость кредита отличается от той же основной суммы долга или, например, от ежемесячных платежей. Давайте разберем эти нюансы более детально.
В чем разница между полной стоимостью и основной суммой кредита
Если простыми словами, то сумма кредита – это деньги, которые вы получили от банка. А ПСК – деньги, которые вы по итогу вернете всем организациям, задействованным для получения кредита или данной ставки в договоре.
Почему полная стоимость кредита отличается от процентной ставки?
Проценты – это деньги, которые вы выплатите банку сверх вашего основного долга. По сути это оплата услуг банка за то, что вы могли пользоваться их средствами.
Размер набежавших процентов зависит от остатка долга, так что чем быстрее вы будете выплачивать ипотеку, тем меньше переплатите банку.
Например, стандартная программа под 24,99% и со страховкой 1% ежегодно имеет ПСК 26,14%. Но банк предлагает снижение ставки на 10% на весь срок при оплате комиссии 24,3% от суммы кредита. ПСК при сроке 30 лет составит 21,45%, но если срок погашения 8 лет, то ПСК будет 25,79%, что уже близко к обычному варианту.
В полной стоимости кредита учитываются не только проценты, но и другие расходы. Также на сумму влияет время выплаты данного расхода.
Чем полная стоимость кредита отличается от переплаты по кредиту?
В отличие от ПСК, переплата по кредиту – это сумма выплаченных процентов. А полная стоимость кредита включает и иные расходы – комиссии, страховки, сервисы банка.
Как рассчитать полную стоимость кредита
Порядок расчета установлен законодательно и закреплен в 353-ФЗ.
Так что для этого достаточно воспользоваться двумя формулами из закона. Банки пользуются именно ими, поэтому расчетам можно доверять.
Некоторые онлайн-калькуляторы некорректно рассчитывают ПСК, так что можно получить ложные параметры. Есть и другие моменты, которые влияют на размер ПСК, указанный в договоре.
Например, банк учтет стоимость страхования по одной страховой компании, а заемщик оформит полис в другой страховой и на самом деле ПСК будет для него ниже расчетного.
Поэтому банк просто должен учесть стоимость такого полиса от любой доступной клиенту страховой компании. На основании каких значений рассчитан ПСК, банк должен проинформировать заемщика, а он уже сам принимает окончательное решение по подписанию договора.
Формула расчета полной стоимости кредита
Полная стоимость кредита = i х ЧБП х 100,
где i – годовая процентная ставка,
ЧБП – чистая балансовая процентная сумма.
Напомним, для определения ЧБП используются все платежи, связанные с кредитом, включая процентные платежи, комиссии, стоимость страховок и т.п.
А вот показатель i как раз рассчитывается по второй формуле.
Пример расчета
Мы подготовили подробный калькулятор расчета ПСК по ипотеке, в том числе, с траншами. Вам необходимо только сделать копию и вносить данные только в желтые ячейки.
Если сложно и самостоятельно не получается, мы советуем обратиться к своему ипотечному брокеру.
Должны ли банки указывать полную стоимость кредита в договоре
Да, это обязательно требование к банкам. Причем, в законе даже прописано, как и где это должно быть написано.
Поэтому при подписании договора обращайте особое внимание на правый верхний угол, где цифры написаны черным крупным шрифтом на белом фоне и обведены в квадратные рамки.
Что делать, если в документах не указана полная стоимость кредита
Это веский повод не доверять финансовой организации и не подписывать предложенный договор.
Если вы обнаружили отсутствие полной стоимости кредита уже после подписания договора, можно обратиться в суд и подать заявление на административное нарушение.
Мораторий на ограничение ПСК
Банк России может вводить мораторий (ограничение) на сумму ПСК.
Дело в том, что полная стоимость кредита не должна превышать среднерыночное значение по договорам потребительских кредитов по данным позапрошлого квартала.
Как не переплатить при оформлении кредита
Для этого необходимо внимательно изучать договор. Лучше делать это со специалистом, чтобы точно ничего не пропустить.
Особое внимание стоит обращать на дополнительные услуги – например, смс-информирование, выпуск кредитной карты, услуги нотариуса и т.д.
От части не обязательных для вас пунктов можно отказаться, тем самым уменьшив полную стоимость кредита.
Памятка: как узнать полную стоимость кредита
Предлагаем резюмировать все вышесказанное.
Сохраните себе эту памятку:
- В договоре обратите внимание на правый верхний угол – по закону там должна быть указана ПСК.
- Если какие-то услуги не являются обязательными, откажитесь от них, чтобы снизить ПСК.
- Перепроверьте расчеты банка по формуле: ПСК = i х ЧБП х 100.
- Отказывайтесь от заключения договора с финансовыми организациями, которые не выполняют требования закона.
- Убедитесь, что с вами рядом есть опытный специалист, который сможет уберечь от всех подводных камней, связанных с оформлением ипотеки.
Что касается последнего пункта, вы всегда можете обратиться за бесплатной консультацией к риелторам и ипотечным брокерам компании “Этажи”. Мы гарантируем безопасность сделки, поможем подобрать недвижимость и сопроводим на каждом этапе сделки. Вам останется только жить счастливо и наслаждаться новой недвижимостью.
Оформить заявку на обратный звонок можно на сайте etagi.com.