Сдача коммерческой недвижимости в аренду — казалось бы, простой способ получать стабильный доход. Однако за внешней простотой часто скрываются финансовые потери, которые собственник даже не замечает. Причина — неправильная оценка арендной ставки. Сегодня разберём, почему так важно знать реальную рыночную стоимость аренды, какие ошибки совершают владельцы, и как эксперты помогают избежать убытков.
Почему собственники теряют деньги?
Представим, у вас есть офис или торговое помещение. Вы выставили ставку, сдали в аренду и довольны стабильной оплатой. Но знаете ли вы, что это помещение могло бы приносить на 30–40% больше? Или наоборот, простаивать месяцами, если ставка завышена?
Типичные ошибки:
- Ставка «с потолка» (ориентир на собственные ожидания, а не рыночные показатели).
- Сравнение с соседями (у «соседа» могут быть другие условия: этаж, вход, метраж, трафик).
- Игнорирование рыночной динамики (за 6 месяцев многое может измениться: вырос спрос, снизилась конкуренция или появилось новое строительство).
- Долгосрочная аренда «на старых условиях» (когда арендатор платит по ставке пятилетней давности).
Примеры из практики
📍 Кейс 1: Заниженная ставка в центре
Владелец небольшого торгового помещения в центре Новосибирска сдал его за 950 рублей за квадратный метр. После оценки выяснилось, что рыночная ставка около 1 300 руб./м². В итоге за год он недополучил почти полмиллиона рублей дохода.
📍 Кейс 2: Завышенная ставка в спальном районе
Собственник бизнес-центра пытался сдавать офисы по 2 500 руб./м², тогда как средняя ставка по району была 1 800 руб./м². Помещения стояли пустыми 4 месяца, пока не была проведена экспертиза и скорректирована арендная политика.
Как проводится профессиональная оценка арендной ставки?
Независимая оценка учитывает не только «цену на рынке», но и множество нюансов:
- Локация (центр, транспорт, парковка, трафик).
- Назначение и тип объекта (торговое, офисное, производственное).
- Характеристики помещения (этаж, площадь, ремонт, коммуникации).
- Анализ рынка (база предложений, спрос, загруженность).
- Особенности договора аренды (сроки, коммунальные расходы, индексация и пр.).
По итогам владелец получает экспертное заключение, где указана рыночная арендная ставка с обоснованием. Этот документ можно использовать при переговорах, пересмотре условий аренды, для подачи в банк или судах.
Как не упустить выгоду: советы от эксперта
✅ Проводите переоценку хотя бы раз в год.
✅ Если сомневаетесь, пригласите оценщика, а не гадайте.
✅ Не бойтесь пересматривать ставку даже с текущими арендаторами. Главное, делать это грамотно.
✅ Включайте в договор пункт о ежегодной индексации.
✅ Следите за конкурентами и рыночной ситуацией.
Вывод
Правильная арендная ставка — это основа стабильного и эффективного дохода от коммерческой недвижимости. Оценка, выполненная независимыми экспертами, позволит избежать простоя, убытков и поможет извлечь максимум выгоды из вашего объекта.
📌 Если вы собственник коммерческой недвижимости в Новосибирске или области, обратитесь к специалистам Содружества независимых экспертов и оценщиков. Мы проведем профессиональную оценку и поможем защитить ваш доход.