В 2025 году произошли изменения в оформлении дарения недвижимости — договоры сделок требуют нотариального заверения. Ранее нотариально составлялись только завещания.
Дарение и завещание недвижимости — два способа передачи объекта недвижимости другому лицу. При этом принципы перехода права собственности, как и сами процедуры, существенно различаются.
По статистическим данным в текущем году дарственная «сдаёт позиции» и уступает по популярности завещанию. Дарение стало невыгодным, если заключается между сторонами, не имеющими родства. Прогнозируется, что завещания теперь станут оформлять охотнее, чем сделки дарения. Но всё индивидуально.
Причина, по которой дарение стало менее выгодным вариантом передачи объектов — повышение налога на заключение подобных сделок. Если родственники не считаются близкими, налог остаётся тем же — 13% (сумма — до 2,4 млн р.). При недвижимости дороже этой суммы действует новая система налога — 15%. Под близкими родственниками понимаются: супруги, дети, родители.
Если сделка заключается между ними, льгота сохраняется, налог не выплачивается. Для остальных категорий лиц дарение становится обременительной процедурой.
Пример из практики. Предметом сделки дарения становится квартира общей стоимостью 3 млн руб. Для совершения передачи имущества придётся заплатить такие суммы налога:
- 13% (2,4 млн) — 312 тыс. руб.;
- 15% (от 600 тыс. руб.) — 90 тыс. руб.;
Всего налог обойдётся в сумму 402 тыс. руб. Не каждый владелец способен оплатить такую сумму для дарения квартиры или дома. При этом, если оформить наследство по завещанию, собственник затратит пример 35 тыс. руб, в эту сумму войдет составление всех документов, в том числе и открытие наследственного дела, регистрация недвижимости и т.д.
Помимо увеличения налогового платежа при совершении сделки дарения возросли цены на само оформление дарственной. Помимо разработки договора и подготовки документов теперь нужно обращаться к нотариусу. Госпошлина на нотариальное заверение не может по закону превышать более 20 тыс. руб. В отдельных случаях выплачивается ещё и региональный тариф в размере примерно 5 тыс. руб. за один объект недвижимости. Эти суммы нужно будет оплатить независимо от размера налога (если одаряемый не считается родственником).
Если сравнить дарственную и завещание, то госпошлина за завещание составляет около 100 руб., дополнительные расходы после смерти наследодателя — около 30-40 тыс. руб.
Каждый владелец недвижимости самостоятельно решает, как ему распорядиться имуществом. Для некоторых дарение остаётся оптимальным решением, несмотря на нововведения.
Юристы рекомендуют заключать сделки дарения только с теми лицами, которым вы доверяете или с близкими родственниками — это не только выгоднее, но и безопаснее. Так как с момента заключения договора дарения владелец утрачивает право собственности на квартиру, участок или дом. Право на недвижимость получает одаряемый. Есть определённые риски, что с одаряемым может что-то случиться (например, внезапная смерть), тогда имущество не достанется снова дарителю, а перейдёт по наследственной массе к родственникам нового владельца. В этом случае вернуть себе право собственности практически невозможно.
Завещание считается более безопасным способом передачи объекта недвижимости, которое позволяет избежать неприятных ситуаций с оформлением права собственности.
Можно ли оспорить завещание
Минусом считается то, что завещание в отдельных случаях можно опротестовать в суде, даже после того, как новый владелец уже вступил в права. Такое предусмотрено законом, если интересы других наследников были ущемлены, особенно, если они считаются несовершеннолетними. Стоит учитывать, что ошибки, допущенные в тексте завещания тоже могут стать причиной признания его недействительным.
Основания для отмены завещания через суд может быть много — если были допущены ошибки в оформлении, документ не заверен у нотариуса либо документ подписывался под давлением. Последний факт требует существенных доказательств. Если суд принимает в рассмотрение исковое заявление об оспаривании завещания, это ещё не гарантирует выигрыш дела. Судом тщательно будут проанализированы обстоятельства и предоставленные документы.
Пример из практики. Владелец квартиры решил передать имущество не сестре, а племяннице и оформил завещание. Сестра подала в суд для признания документа недействительным, настаивала на том, что квартира была завещана под давлением наследницы, что побудило владельца изменить решение и завещать объект ей. Однако, суд установил и привёл доказательства, что собственник и оформитель завещания действовал в здравом уме и памяти, для оспаривания документа нет оснований.
Ещё пример из практики. Парализованный мужчина решил завещать квартиру своей жене. Дети от первого брака хотели доказать, что отец не отвечал за свои действия из-за болезни. Но суд признал завещание действительным, проанализировав медицинское состояние больного — сознание его было сохранено.
Как уберечь себя от оспаривания завещания: нотариус должен провести проверки, прежде чем составить документ. Именно он убеждается, что владелец отдаёт отчёт своим действиям, желает передать имущество именно этому лицу, а не другому, не действует по принуждению, не попал под мошенническое влияние и т.д. При выяснении, что на владельца оказывается давление, нотариус может заявить в соответствующие органы. Документы, подписанные нотариусами, в суде имеют повышенную юридическую доказательную силу.
Стоит иметь в виду, что текст завещания может быть любым, нет специального шаблона для его составления. В завещание можно включить разные условия для получения имущества, что позволяет собственнику передавать квартиру или дом наследникам при выполнении его желаний. Если тот, кто обратился за составлением завещания, понимает, что в случае его смерти родственники будут пытаться оспорить документ, будут искать слабые места в завещании, можно дополнительно предоставить нотариусу заключение судебного врача психиатра. Эта справка будет надёжнее, чем выписка из ПНД и в дальнейшем станет доказательством, что владелец действовал по собственной воле.
Сейчас практикуется запись процесса подписания завещания на видео. При съёмке будет видно, как действовал нотариус, объяснял ли он собственнику нюансы наследования, в каком состоянии находился владелец имущества. Оспаривание завещания, зафиксированного на видео, крайне затруднительная процедура, даже через суд.
Можно ли оспорить дарственную
По дарственной, в отличие от завещания, право собственности переходит новому лицу сразу, а не после смерти. Переход квартиры или дома в собственность осуществляется на основании договора дарения, с момента его подписания. Документ составляется в письменном виде, заверяется у нотариуса. Единого шаблона для оформления дарственной нет, договор составляется с учётом пожеланий дарителя. После заключения сделки и предоставления всех документов список направляется в Росреестр, где регистрируется переход права собственности на новое лицо.
Стоит упомянуть о том, что нотариусы несут ответственность за каждую заключаемую ими сделку. При совершении ошибки он будет обязан возместить нанесённый ущерб. В договоре дарения можно предусмотреть передачу квартиры сейчас или в будущем. Сам по себе документ не считает одаряемого собственником — нужно после заключения сделки зарегистрировать право собственности.
Есть категории лиц, в отношении которых не может применяться сделка дарения. Например, это государственные и муниципальные служащие, банковские работники, сотрудники медицинских и образовательных учреждений. Дарственная оформляется на безвозмездной основе, взамен имущества не должны запрашиваться денежные средства.
При оформлении дарения, как и при завещании, могут возникать сложные случаи: к примеру, даритель умер раньше, чем новый владелец успел зарегистрировать имущество в собственность. Тогда возникает риск, что наследники одаряемого могут претендовать на наследство через нотариуса. В то же время, если сделка дарения уже заключена, новый владелец обращается в суд для защиты своих прав.
При заключении сделки возможно включить в пункты договора такие условия: если даритель умрёт, имущество всё равно достаётся новому владельцу, а не наследникам дарителя. Также допустимо указать, что если даритель переживёт того, кому дарит имущество, то объект недвижимости вернётся к изначальному владельцу.
Дарственную признают недействительной при отсутствии необходимых документов для заключения сделки, например, при отсутствии согласия третьих лиц или супруга/супруги дарителя. А также, если одаряемый причинил дарителю телесные повреждения, покушался на его жизнь или жизнь его близких родственников. Оспаривание возможно, если даритель был введен в заблуждение, проходил процедуру банкротства.
Нотариус, который удостоверяет договор, должен убедиться, что его клиент дееспособен и не находится под чьим-то влиянием, а все необходимые разрешения получены. Также проверить, нет ли на имуществе обременений и не банкрот ли даритель.
Нотариальную дарственную очень сложно оспорить. Владелец недвижимости должен быть полностью уверен в своем решении до подписания договора, отмечают юристы.
Пример из практики. Отец перед смертью подарил квартиру дочери от первого брака. Это было единственное жилье второй жены покойного. Чтобы оставить недвижимость себе, вдова должна была убедить суд, что даритель под воздействием лекарств не осознавал, что делает. Суд отклонил исковое заявление.
Ещё пример из практики. Владелица перед смертью переписала квартиру коллеге. Новая собственница выгнала из квартиры мать дарительницы. Закон в этой ситуации на стороне одаряемой, так как мать бывшей собственницы не была зарегистрирована в квартире и не имела там доли.
Дарение остается выгодным для сделок между близкими родственниками, особенно если сравнивать его с оформлением завещания. Однако важно помнить, что даритель теряет право собственности сразу после регистрации сделки. Завещание обеспечивает большую защиту для собственника недвижимости. Оно позволяет сохранить контроль над имуществом при жизни и избежать потенциальных конфликтов между наследниками. Каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.
Если вам нужна юридическая помощь в составлении дарственной и завещания, юристы «Истрариел» проконсультируют и ответят на интересующие вопросы. Звоните по номеру:8 (495) 649-94-39, подбёрем оптимальный вариант передачи недвижимости.