Санитарно-защитная зона устанавливается с целью ограждения производственных объектов от жилых и снижения возможного негативного воздействия. В зоне СЗЗ законом установлены ограничения на строительство и виды деятельности.
Перед покупкой земельного участка важно убедиться, что объект не расположен в границах санитарной зоны. Многие застройщики не подозревали о проблемах, и в итоге не смогли получить разрешение на строительство. Иногда собственники не знали о нахождении поблизости СЗЗ, а в других случаях строили самовольно и намеренно, что повлекло за собой последствия в виде сноса и отказа Росреестра в регистрации права собственности на дом.
Всего есть 5 классов опасности, которые приняты и действуют для производственных объектов. В зависимости от степени опасности объекта устанавливается санитарная зона, класс напрямую влияет на размер СЗЗ.
Для 3 классов в обязательном порядке разрабатывается проект санитарной зоны, оформляется санитарное заключение от Роспотребнадзора. Кроме того, понадобится установить границы санитарной зоны и внести сведения о них в ЕГРН. Для капитальных объектов 4 и 5 класса проект СЗЗ тоже необходим, установление границ необязательно.
Какие объекты недвижимости нельзя размещать на участке вблизи СЗЗ
СанПиН запрещает строительство капитальных объектов на участках, в список запрещённой недвижимости входит:
- Жилые дома и помещения;
- Медицинские учреждения, спортивные центры и комплексы, учебные здания;
- Склады фармакологической продукции, в том числе сырья, воды и иных продуктов;
- Ведение сельскохозяйственной и садоводческой деятельности.
Если же покупатель планирует приобретение участка для производственных целей, нужно убедиться, что поблизости не находятся вышеперечисленные объекты.
При желании купить землю под строительство дома и ведение сельхоз работ и обнаружении, что неподалёку располагается санитарная зона, убедитесь, что в дальнейшем санитарная зона не будет увеличена. Такое возможно при увеличении объёмов производства, химических выбросов, смены деятельности на опасные виды работ.
Если вы стали собственником участка в зоне действия санитарной зоны и планируете использовать его под личные или коммерческие цели, но выяснилось, что ранее земля не числилась под действием СЗЗ, то возможно предпринять следующие действия:
- Предложить государству выкупить ваш участок (шансы обычно минимальны);
- Попробовать договориться с владельцем предприятия, который установил СЗЗ и уменьшить границы санитарной зоны. Возможно направить просьбу о внедрении экологичных мероприятий и снижении мер негативного воздействия на окружающую среду.
Если собственник воспользовался обоими вариантами решения вопроса и потерпел неудачу, остаётся крайний вариант — обращение в суд. Воспользовавшись процедурой судебного порядка владелец получает возможность не только возместить убытки, но и согласовать строительство в санитарной зоне.
Для рассмотрения дела в суде понадобится доказать, что владелец согласовал строительство в санитарной зоне, или же не были соблюдены правила при определении границ СЗЗ. Иногда бывают случаи, когда владелец СЗЗ не сообщил вовремя публично об изменениях в границах, что повлекло за собой сложности в получении разрешения на строительство.
Если производственное здание прекратило на время деятельность, владелец близлежащего участка может инициировать исследования вблизи СЗЗ и на основании полученных данных добиться уменьшения или прекращения действия санитарной зоны.
В подобных ситуациях рекомендуется проконсультироваться с юристами, а также перед покупкой земли следует убедиться, что объект не находится вблизи санитарной зоны. Проверить участок на риск попадания в охранные зоны владелец может самостоятельно, запросив справки в ведомствах. Также можно обратиться к земельному юристу. Осуществлять проверку необходимо до момента заключения сделки купли-продажи.
К сожалению, база данных ЕГРН не всегда может дать достоверную информацию о наличии тех или иных санитарных зон. В последнее время сохраняется проблема получения данных о санитарных зонах, новые СЗЗ оказываются в базе ЕГРН по мере их создания и проектирования.
Рекомендации собственникам при правлении участка в санитарную зону:
- Уточните статус земли, получите кадастровую выписку из ЕГРН. В документе может быть указано обременение, дополнительно нужно запросить информацию в Росреестре или администрации. Эти органы власти утверждают границы СЗЗ.
- Проанализируйте правила землепользования и застройки, утвержденные администрацией.
- Определите, кто владелец предприятия, которое установило санитарную зону. Обычно, СЗЗ устанавливают промышленные объекты, газопроводы, водоохранные зоны, заводы, аэропорты. В санитарной зоне запрещено строительство жилых объектов, медицинских учреждений, иногда разрешается размещать объекты для садоводства, бизнеса.
- Попробуйте оспорить границы установленной санитарной зоны. Определите, законно ли она установлена, есть ли возможность пересмотреть её размер. В отдельных случаях можно снизить расстояние санитарной зоны через суд.
Предварительно проверьте, были ли проведены публичные слушания перед установкой СЗЗ. Если таковые мероприятия не проводились, шансы на оспаривание повышаются.
Если установка санитарной зоны влечёт за собой невозможность использования участка по назначению, можно подать заявление в муниципалитет с требованием выкупить землю. Также возможен вариант использования участка по разрешённому целевому назначению. Перед строительством нужно получить санитарно-эпидемиологическое заключение.
Снижение размера СЗЗ в суде
При попадании участка в санитарную зону владелец имеет право обратиться в суд для снижения размера СЗЗ или получения компенсации. При потере ценности участка из-за установления охранной зоны можно попробовать добиться снижения кадастровой стоимости, размера налогового платежа, выкупа земли государством, устранения ограничения, если промышленный объект прекратил свою деятельность. Для этого нужно составить исковое заявление, обратиться к юристу для разработки документации и представительства на заседании или самостоятельно подготовить доказательную базу и аргументы для суда.
Добиться компенсации можно в том случае, если ВРИ участка поменять не получится или использовать участок для владельца экономически нецелесообразно. Также запрос на денежную выплату может подаваться, если невозможно сократить границы СЗЗ. Если на участке находятся капитальные объекты, их реализация должна проходить по рыночной стоимости, которая действовала до момента установки ограничений.
Сначала подаётся иск, прилагаются документы, в том числе отказы от предприятий или администрации в сокращении зоны. Назначается дата судебного заседания, проходит рассмотрение дела, выносится решение. Процесс занимает около 2 месяцев.
Пошаговая схема для уменьшения расстояния санитарной зоны:
- Изучить проект санитарной зоны, сделать запрос в Роспотребнадзор. Также нужно обратиться к владельцу промышленного объекта, который установил СЗЗ.
- Установить основания для снижения расстояния, например, если предприятие прекратило деятельность или понизило уровень негативных выбросов.
- Получить санитарно-эпидемиологическое заключение и проанализировать нормативы.
Уменьшить зону можно, если получится доказать факт ошибки в расчётах, завышенных рисках негативного влияния на среду, смены класса опасности капитального объекта, снижения вредных воздействий. Собственник может инициировать экспертные проверки, доказывающие, что снижение расстояния СЗЗ безопасно. Для этого нужно заказать лабораторные замеры воздуха, вибрации, шумовых воздействий. Дополнительно понадобится разработать проект корректировки зоны, сделать расчёты о выбросах.
В проекте должно быть указано основание, зачем необходимо уменьшить размер СЗЗ. Далее в Роспотребнадзор собственник направляет заявление, проектную документацию, проводится экспертиза и изменения утверждаются. При положительном результате Роспотребнадзора в Росреестре будут внесены изменения в ЕГРН, а также органы власти изменят данные в ПЗЗ.
При отказе в уменьшении расстояния санитарной зоны собственник может подать иск в суд, приложив отказ Роспотребнадзора и результаты лабораторных исследований. Кроме того, через суд можно обязать владельца предприятия установить модернизированные очистные сооружения, что позволит снизить размер СЗЗ и ограничить вредное воздействие на среду.
Если зона установлена давно, то можно апеллировать тем, что вышли новые СанПИны и попросить суд пересмотреть установку санитарной зоны. Сложнее всего снизить расстояние вблизи объектов 1-2 класса опасности, так как на этом уровне потребуется федеральное согласование. Уменьшить зону возможно, но нужно доказать, что вред, оказываемый объектами, минимален.
Дом находится в зоне действия СЗЗ
Если дом уже находится в санитарной зоне, значит, ограничение было установлено после строительства или же владелец участка самовольно возвёл объект. В первом случае шансы на регистрацию дома есть: нужно доказать, что дом был построен до момента установки зоны, предоставить суду или администрации уведомление о начале строительства и другие документы. В случае самовольного строительства ситуация осложняется: может прийти предписание о сносе, в регистрации дома откажут, не получится провести коммуникации.
Что предпринять. Необходимо получить санитарно-эпидемиологическое заключение, разработать проект изменения границ зоны, утвердить изменения в Роспотребнадзоре и Росреестре. После уменьшения размера СЗЗ — подать заявку на оформление дома.
Если дом только планируется построить вблизи санитарной зоны, установленное ограничение не позволит владельцу получить разрешение на строительство. Проект не пройдёт экспертизу, органы власти не допускают строительство даже временных сооружений возле санитарных зон.
Что предпринять. Можно попытаться разработать проект для корректировки размера СЗЗ, но оптимальным вариантом станет отказ от жилого строительства в пользу размещения нежилых объектов и последующая продажа участка.
Если дом построен задолго до того, как предприятие начало деятельность и была установлена зона, объект всё равно попадает под ограничения. Будет сложно реконструировать дом, продать. Для снижения обременения можно сразу обращаться в суд, направить иск о компенсации или уменьшении размера зоны, инициировать экспертную проверку предприятия и определить, соответствует ли оно санитарным нормам.
Ранее Роспотребнадзор устанавливал санитарные зоны даже в случае незначительного негативного воздействия предприятия на среду, то теперь в связи с возросшей тенденцией к строительству, активным использованием современного очистного оборудования, может устанавливаться небольшая санитарная зона. Зачастую при подаче заявления на отмену СЗЗ или пересмотр расстояния, ведомство идёт навстречу собственникам, если нормативные показатели промышленного объекта не превышают допустимый уровень. При самостоятельной подаче документов повышается риск отказа, рекомендуется предварительно получить расширенную юридическую консультацию по интересующим вопросам.
Если вам нужна помощь в снижении расстояния санитарной зоны, вы не знаете, как построить дом возле промышленного предприятия, сколько нужно отступать от СЗЗ, обращайтесь к юристам «Истрариел» по номеру: 8 (495) 649-94-39. Работаем по Москве и области, помогаем подготовить иски и документы для суда, обращаемся в инстанции, сопровождаем при рассмотрении дела. Для получения правовой поддержки — звоните.