Вопросы, которые волнуют каждого: стоит ли сейчас покупать жильё и куда движутся цены?
Сколько раз за последний месяц вы ловили себя на мысли: «А не пора ли купить квартиру, пока цены не улетели ещё выше?» Или наоборот — «Может, подождать, вдруг подешевеет?» Давайте разберёмся, что происходит с ценами на новостройки и вторичку в регионах России прямо сейчас, и чего ждать дальше.
Динамика цен на новостройки: рост замедлился, но снижение пока только в ожиданиях
Если коротко: цены на новостройки в регионах России продолжают расти, но темпы уже не те, что были пару лет назад. По данным свежего исследования «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбербанка, в марте 2025 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке РФ выросла всего на 0,4% и составила 172,1 тысячи рублей. Для сравнения: в Москве — 355 тысяч за квадрат, в Питере — 243,8 тысячи, в Московской области — 190,5 тысячи, в Татарстане — 186,5 тысячи, в Ленинградской области — 171,2 тысячи рублей.
Эксперты отмечают: цены на первичное жильё ещё не начали снижаться, но рынок уже готов к этому сценарию. Цена предложения по новостройкам снизилась, а разница между ценой в объявлениях и реальными сделками сокращается — это классический признак того, что продавцы начинают подстраиваться под покупателя.
Что это значит для нас с вами? Если вы рассчитываете на резкое снижение цен на новостройки — пока его нет. Но рынок подаёт сигналы, что перегретый рост закончился. Крупные застройщики держат цены за счёт себестоимости, но в регионах, где спрос слабее, уже появляются проекты с более гибкой ценовой политикой.
Почему новостройки всё ещё дорожают?
Причин несколько:
- Высокая ключевая ставка делает ипотеку дорогой, но часть покупателей всё равно заходит на рынок, чтобы «спасти» накопления от инфляции.
- Себестоимость строительства выросла: подорожали материалы, рабочая сила, логистика.
- Девелоперы в регионах активно включают в проекты социальную инфраструктуру, что тоже влияет на цену.
В среднем по России рост цен на новостройки в 2025 году оценивается в пределах 10% — это мнение главы Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) Владимира Гусакова. Причём в некоторых регионах рост может быть выше, особенно если там квадратный метр изначально дешевле, чем в столицах.
Вторичный рынок: рост замедлился, но «вторичка» держится крепко
Теперь о вторичном рынке. Здесь ситуация чуть сложнее. С одной стороны, цены продолжают расти, но темпы скромнее: по данным федерального портала «МИР КВАРТИР», в первом квартале 2025 года рост составил около 2%. Для сравнения: год назад было 3%. То есть рынок явно замедляется, но падения нет.
Вторичное жильё в России — это всегда история про огромную разницу между регионами. Где-то цены стоят на месте, где-то — даже снижаются, а в некоторых городах продолжают расти. Например, в Свердловской области за январь 2025 года рост составил 2,1%, в Воронежской — 1,8%, в Ростовской — 1,7%. А вот в Красноярском крае и Омской области цены просели на 2,4% и 2,1% соответственно.
Почему вторичка не дешевеет?
- Высокие ипотечные ставки делают покупку сложнее, но многие собственники не готовы снижать цену, предпочитая ждать.
- На вторичке часто продают те, у кого нет острой необходимости срочно выходить в деньги.
- В некоторых регионах спрос поддерживается внутренней миграцией и переездами, особенно в города-миллионники.
Интересный нюанс: по мнению экспертов, рост цен на вторичном рынке может быть даже выше, чем на новостройках. Это связано с тем, что вторичка изначально дешевле, и при схожем спросе процентное увеличение выглядит более заметным.
Что говорят эксперты: мнения и прогнозы
Артур Хачатрян, аналитик Банки.ру, отмечает: «В 2025 году рынок недвижимости оказался в условиях максимальной турбулентности за последние годы. Высокая ставка, снижение доступности ипотеки, рост себестоимости строительства и сдержанный спрос — всё это влияет на ценообразование как на первичном, так и на вторичном рынке».
Владимир Гусаков из АКРА добавляет: «В 2025 году цены на жильё в новостройках вырастут в пределах 10%, а на вторичном рынке рост может быть ещё выше».
Виталий Мутко, глава ДОМ.РФ, отмечает тревожную тенденцию: продажи квартир в новостройках упали до критических 72% (год назад было 84%), а ввод новых площадей сократился на 20%. Это говорит о том, что застройщики не спешат запускать новые проекты, а значит, дефицит предложения может поддерживать цены на плаву.
Региональные особенности: где цены растут, а где стагнируют?
Рынок недвижимости в России крайне неоднороден. В Москве и Санкт-Петербурге рост цен на новостройки за последний год составил 18,7% и 8,2% соответственно. В Новосибирске — 17,5%, в Екатеринбурге — 11,4%, в Сочи — 9,7%.
В регионах за пределами топ-10 городов девелоперская активность смещается туда, где формируется новый жилой фонд. Часто цены на новостройки там выше, чем на вторичку, из-за включения в проекты детских садов, школ и других объектов инфраструктуры.
Что делать покупателю и инвестору: ждать или брать?
Вот мой честный совет: если вы хотите купить квартиру для себя — не стоит ждать чуда. Существенного падения цен не будет, особенно в ликвидных регионах и крупных городах. Если вы инвестор, ищите точки входа в регионах, где рынок перегрет и возможна коррекция — там можно поймать интересные предложения.
Истории из жизни: как сейчас покупают квартиры
Один мой знакомый из Казани долго присматривался к новостройкам, ждал снижения цен. В итоге купил в апреле — застройщик дал скидку 7% на последний корпус, потому что продажи шли медленно. В то же время другой подписчик из Новосибирска продал свою «вторичку» за месяц — спрос был выше, чем ожидал, и цену удалось даже немного поднять.
Это лишний раз доказывает: рынок сейчас очень локальный, и всё зависит от конкретного города, района и даже дома.
Итоги: чего ждать от рынка недвижимости в 2025 году?
- Цены на новостройки продолжают расти, но темпы снижаются. В отдельных регионах возможна стагнация или даже небольшое снижение, особенно если спрос упадёт ещё сильнее.
- Вторичный рынок держится крепко: рост цен есть, но он скромный и очень разный по регионам. В некоторых городах идет коррекция.
- Высокая ипотечная ставка сдерживает спрос, но не приводит к массовому снижению цен — продавцы и застройщики не спешат делать большие скидки.
- Если вы хотите купить — смотрите на конкретный рынок, анализируйте динамику сделок, не бойтесь торговаться. Инвесторам стоит быть осторожнее: рынок уже не даёт прежней доходности, и входить стоит только в тщательно выбранные объекты.