Прошлая статья про рынок была мною написана в конце марта. Думаю, что уже пришло время освежить информацию. За это время: была снижена на 1% ключевая ставка — с 21% до 20% годовых; отменены комиссии банков за выдачу ипотеки по льготным программам. В конце 2024 года комиссии за выдачу ипотеки по льготным ставкам (сельская, семейная) доходили до 20% от суммы кредита... Нет, вы видите всё верно и не ошиблись с нулями — комиссия составляла именно 20% от суммы кредита. К этому беспрецедентному опыту на рынке жилищного кредитования вернёмся чуть позже.
Многие «эксперты» видели позитивный сигнал и драйвер роста рынка в снижении ключевой ставки на 1%. Все профессиональные участники рынка недвижимости, не претендующие на роль эксперта, — куда я отношу и себя, — куда более сдержаны в прогнозах. Снижение ключевой ставки на 1% — это сигнал, конечно, позитивный, но не оказывающий никакого влияния на рынок. Ипотека как была недоступна при ключевой ставке 21%, так и сейчас недоступна. Это, знаете, как снижение цены на 1 млн руб. на автомобиль Bentley Flying Spur, который ранее стоил 53 млн руб., а сейчас стоит 52 млн руб. Те, у кого есть средства для покупки данного авто, купили бы его (и купят, если он им нужен) без всякой скидки. А те, у кого такой возможности нет, — им на эту скидку всё равно. Не думаю, что кто-то отказался от покупки Bentley из-за высокой ставки по автокредиту.
Слово «эксперты» в начале прошлого абзаца взято в кавычки, потому что это те самые ребята, которые говорят, что рынок недвижимости будет только расти, а квадратный метр — только дорожать. При ближайшем рассмотрении выясняется, что «эксперт» является «генеральным директором департамента продаж застройщика "Ромашка Строй"» и попросту рекламирует свои же проекты, отрабатывая зарплату и лоббируя интересы застройщика. В качестве реального эксперта (без кавычек) предлагаю рассмотреть мнение Ильдара Хусаинова в интервью РБК. Название статьи:
«Это катастрофа»: глава «Этажей» о ситуации на рынке недвижимости.
Я согласен с Хусаиновым далеко не всегда, но здесь всё верно. Причём именно банковская сфера будет драйвером кризиса на рынке недвижимости. Введение эскроу-счетов существенно увеличило прозрачность и безопасность для участников долевого строительства. Но вот реализация взаимодействия застройщиков и банков — под очень большим вопросом. Защитили людей, при этом отдали застройщиков на растерзание банкам. Сейчас фактически застройщики платят банкам за то, что пользуются собственными деньгами. Моё мнение: банк должен начислять проценты, если у него лежит на эскроу миллиард застройщика. Но нет... банкам так не нравится. Они берут плату за то, что застройщик забирает свои же деньги со счета. Надеюсь, подобные вещи скоро будут отрегулированы государством.
Ещё один важный процесс — увеличение разрыва между ценой квадратного метра вторичного жилья и новостроек. Возможно, нормально, что метр новостройки будет стоить в 2 раза дешевле метра вторички. Думаю, никого не смущает, что семилетний автомобиль стоит в 2 раза дешевле нового из салона. Дело в том, что людям просто нужно где-то жить. И подавляющее число покупателей в одной локации выберут 50 метров вторичного жилья вместо 25 м² новостройки, в которой ещё нужно делать ремонт. Сейчас спрос на новостройки поддерживают, вливая 2 трлн рублей бюджетных денег ежегодно (около 5% бюджета страны) через программы льготной ипотеки. Как только поток «халявных» денег прекратится (а этот процесс уже начался), случится то, о чём писал Хусаинов: «катастрофа». Спрос на новостройки упадёт примерно на 70%. Станут меньше строить — и всё. Лучше всех себя будут чувствовать банки: они переключатся на вторичный рынок.
Комиссии банков за выдачу семейной ипотеки — это вообще мрак. Главы Сбера и ВТБ аргументировали взимание комиссии до 20% от суммы кредита... «заботой о людях». Мол, если не брать 20% наличными, выдавать льготную ипотеку будет невыгодно. Я сразу вспомнил ребят, которые «заботятся» о народе:
Глава Сбербанка, чья зарплата — 1 млрд руб. в год (по открытым данным), «заботится» о семьях с детьми, сдирая с них при оформлении льготной ипотеки 20% от суммы. Берёшь 6 000 тыс. руб. — 1 200 тыс. руб. нужно отдать банку. И эти деньги тебе никто не вернёт! Оформляется как «покупка субсидированной ставки». Почему никто не обратился в прокуратуру? Да потому что счёт выставляли застройщику: люди приносили 1 200 тыс. руб. застройщику, а тот переводил их банку через аккредитив.
Естественно, проблемы простых людей безразличны этим господам. Их интересует только прибыль на графиках. Прибыль есть? Есть. А какая разница, откуда она взялась? Но если её не будет, и кто-то недополучит 0,5 млрд руб. в год — вот это уже прискорбно! Нужно исправить.
Слава... не знаю кому, но Набиуллина возмутилась этими схемами. Глав банков отчитали на сессии ЦБ. Костин и Греф пообещали отменить комиссии. Хорошо, конечно. Но вопрос: кто разрешил эти комиссии? И где наказание для топ-менеджеров за использование откровенно криминальных схем?
Про вторичное жильё
Продажи идут стабильно... стабильно плохо. Цены на новостройки ушли в космос, а ставку по ипотеке можно назвать заградительной. Сейчас её берут в основном для расширения жилья. Чтобы купить хрущёвку у метро в Москве, нужно быть очень обеспеченным человеком.
Люди уже привыкли к ценам. В Новосибирске:
- Новостройка — ~130 тыс./м² (голые стены + ожидание года);
- Вторичка — ~100 тыс./м² (можно заехать сразу).
Покупка новостройки оправдана, только если можно сэкономить или заработать на росте цены. В остальных случаях — бессмысленна. Ожидаю, что 70% сделок будет на вторичке, 30% — на дорогих новостройках. Цены на вторичное жильё плавно снижаются.
ИЖС и сельская ипотека
Рынок загородной недвижимости чувствует себя неожиданно хорошо. Бума, как в 2023–2024 гг., уже нет. Амбициозные застройщики, надеявшиеся на вечную господдержку, обанкротились. Это нормально: рынок очистился от слабых и неадекватных игроков. У добросовестных компаний — стабильные продажи и работа на 2–3 месяца вперёд.
Удивительно, но сельская ипотека стала действительно сельской. Теперь нельзя построить дачу в 20 минутах от города по этой программе. Основные изменения в 2025 году:
Прошлая статья про рынок была мною написана в конце марта. Думаю, что уже пришло время освежить информацию. За это время: была снижена на 1% ключевая ставка — с 21% до 20% годовых; отменены комиссии банков за выдачу ипотеки по льготным программам. В конце 2024 года комиссии за выдачу ипотеки по льготным ставкам (сельская, семейная) доходили до 20% от суммы кредита... Нет, вы видите всё верно и не ошиблись в «0» — комиссия составляла именно 20% от суммы кредита. К этому беспрецедентному опыту на рынке жилищного кредитования вернёмся чуть позже.
Многие «эксперты» видели позитивный сигнал и драйвер роста рынка в снижении ключевой ставки на 1%. Все профессиональные участники рынка недвижимости, не претендующие на роль эксперта, — куда я отношу и себя, — куда более сдержаны в прогнозах. Снижение ключевой ставки на 1% — это сигнал, конечно, позитивный, но не оказывающий никакого влияния на рынок. Ипотека была недоступна при ключевой ставке 21%, так и сейчас недоступна. Это, знаете, как снижение цены на 1 млн руб. на автомобиль Bentley Flying Spur, который ранее стоил 53 млн руб., а сейчас стоит 52 млн руб. Те, у кого есть средства для покупки данного авто, купили бы его (и купят, если он им нужен) без всякой скидки. А те, у кого такой возможности нет, — им на эту скидку всё равно. Не думаю, что кто-то отказался от покупки Bentley из-за высокой ставки по автокредиту.
Слово «эксперты» в начале прошлого абзаца взято в кавычки, потому что это те самые ребята, которые говорят, что рынок недвижимости будет только расти, а квадратный метр — только дорожать. При ближайшем рассмотрении выясняется, что «эксперт» является «генеральным директором департамента продаж застройщика "Ромашка Строй"» и попросту рекламирует свои же проекты, отрабатывая зарплату и лоббируя интересы застройщика. В качестве реального эксперта (без кавычек) предлагаю рассмотреть мнение Ильдара Хусаинова в интервью РБК. Название статьи:
«Это катастрофа»: глава «Этажей» о ситуации на рынке недвижимости.
Я согласен с Хусаиновым далеко не всегда, но здесь всё верно. Причём именно банковская сфера будет драйвером кризиса на рынке недвижимости. Введение эскроу-счетов существенно увеличило прозрачность и безопасность для участников долевого строительства. Но вот реализация взаимодействия застройщиков и банков — под очень большим вопросом. Защитили людей, при этом отдали застройщиков на растерзание банкам. Сейчас фактически застройщики платят банкам за то, что пользуются собственными деньгами. Моё мнение: банк должен начислять проценты, если у него лежит на эскроу миллиард застройщика. Но нет... банкам так не нравится. Они берут плату за то, что застройщик забирает свои же деньги со счета. Надеюсь, подобные вещи скоро будут отрегулированы государством.
Ещё один важный процесс — увеличение разрыва между ценой квадратного метра вторичного жилья и новостроек. Возможно, нормально, что метр новостройки будет стоить в 2 раза дешевле метра вторички. Думаю, никого не смущает, что семилетний автомобиль стоит в 2 раза дешевле нового из салона. Дело в том, что людям просто нужно где-то жить. И подавляющее число покупателей в одной локации выберут 50 метров вторичного жилья вместо 25 м² новостройки, в которой ещё нужно делать ремонт. Сейчас спрос на новостройки поддерживают, вливая 2 трлн рублей бюджетных денег ежегодно (около 5% бюджета страны) через программы льготной ипотеки. Как только поток «халявных» денег прекратится (а этот процесс уже начался), случится то, о чём писал Хусаинов: «катастрофа». Спрос на новостройки упадёт примерно на 70%. Станут меньше строить — и всё. Лучше всех себя будут чувствовать банки: они переключатся на вторичный рынок.
Комиссии банков за выдачу семейной ипотеки — это вообще мрак. Главы Сбера и ВТБ аргументировали взимание комиссии до 20% от суммы кредита... «заботой о людях». Мол, если не брать 20% наличными, выдавать льготную ипотеку будет невыгодно. Я сразу вспомнил тех, кто «заботится» о народе (см. картинку с yaplakal.com).
Глава Сбербанка, чья зарплата — 1 млрд руб. в год (по открытым данным), «заботится» о семьях с детьми, сдирая с них при оформлении льготной ипотеки 20% от суммы. Берёшь 6 000 тыс. руб. — 1 200 тыс. руб. нужно отдать банку. И эти деньги тебе никто не вернёт! Оформляется как «покупка субсидированной ставки». Почему никто не обратился в прокуратуру? Да потому что счёт выставляли застройщику: люди приносили 1 200 тыс. руб. застройщику, а тот переводил их банку через аккредитив.
Естественно, проблемы простых людей безразличны этим господам. Их интересует только прибыль на графиках. Прибыль есть? Есть. А какая разница, откуда она взялась? Но если её не будет, и кто-то недополучит 0,5 млрд руб. в год — вот это уже «прискорбно»!
Слава... не знаю кому, но Набиуллина возмутилась этими схемами. Глав банков отчитали на сессии ЦБ. Костин и Греф пообещали отменить комиссии. Хорошо, конечно. Но вопрос: кто разрешил эти комиссии? И где наказание для топ-менеджеров?
Про вторичное жильё
Продажи идут стабильно... стабильно плохо. Цены на новостройки ушли в космос, а ставку по ипотеке можно назвать заградительной. Сейчас её берут в основном для расширения жилья. Чтобы купить хрущёвку у метро в Москве, нужно быть очень обеспеченным человеком.
Люди уже привыкли к ценам. В Новосибирске:
- Новостройка — ~130 тыс./м² (голые стены + ожидание года);
- Вторичка — ~100 тыс./м² (можно заехать сразу).
Покупка новостройки оправдана, только если можно сэкономить или заработать на росте цены. В остальных случаях — бессмысленна. Ожидаю, что 70% сделок будет на вторичке, 30% — на дорогих новостройках. Цены на вторичное жильё плавно снижаются.
ИЖС и сельская ипотека
Рынок загородной недвижимости чувствует себя неожиданно хорошо. Бума, как в 2023–2024 гг., уже нет. Амбициозные застройщики, надеявшиеся на вечную господдержку, обанкротились. Это нормально: рынок очистился от слабых игроков. У добросовестных компаний — стабильные продажи и работа на 2–3 месяца вперёд.
Удивительно, но сельская ипотека стала действительно сельской. Теперь нельзя построить дачу в 20 минутах от города по этой программе. Основные изменения в 2025 году:
- Пересмотр понятия «сельские территории». Льгота не будет действовать на покупку жилья в получасе езды от города с числом жителей больше сотни тысяч человек. Предварительно речь идёт об исключении из программы сёл, деревень, ПГТ на расстоянии до 50 км от крупных населённых пунктов.
- Адресность программы. Круг получателей ипотеки хотят ограничить местными специалистами, работающими в сельскохозяйственной, образовательной и медицинской сфере.
- Жёсткие требования к готовому жилью. Планируется, что сельская ипотека будет выдаваться только на покупку дома, в котором есть базовый минимум, необходимый для жизни: свет, вода, канализация.
Я поддерживаю эти изменения. Если программа сельская — она должна помогать сельским жителям, а не дачникам.
По загородке в Новосибирской области: цены на участки снизились. Год назад девелоперы «борзели», поднимая цены каждые 2 месяца. Сейчас рынок пришёл в баланс.
Итоги на экватор 2025 года:
- Новостройки: плохо, с перспективой дальнейшего ухудшения.
- Вторичка: чуть ниже среднего, но с потенциалом роста.
- Загородка: хорошо, с перспективой что так и останется.
Спасибо всем, кто дочитал!
P.S. По традиции: подписывайтесь и ставьте лайк)))