Привет, друзья! Я Святослав Шакин, ваш эксперт по недвижимости. И не просто риелтор из Тюмени, а специалист, который работает по всей России — от Москвы и Санкт-Петербурга до Калининграда, Краснодара, Новосибирска и Черноморского побережья, включая Крым. Мой опыт не ограничивается только Россией, я помогаю клиентам и за рубежом – в Дубае, Таиланде, Турции, Европе и на Кипре, даже на Бали. Если вам нужна любая услуга, связанная с недвижимостью – от покупки до ремонта под ключ (да, у меня есть свои проверенные бригады по ремонту, электрике и всему, что нужно!), я всегда готов прийти на помощь.
Сегодня хочу поговорить о наболевшем, о том, что может испортить радость от покупки новой квартиры – о долгах и обременениях. Знаете, это как купить красивый, на первый взгляд, автомобиль, а потом обнаружить, что у него куча неоплаченных штрафов. Неприятно, правда? Поэтому, чтобы не оказаться в такой ситуации, жизненно важно тщательно проверить всю информацию о задолженностях, прежде чем отдавать свои кровные. И я вам расскажу, как это сделать по-человечески, без лишней бюрократии, но очень эффективно. Кстати, много полезной информации вы найдете на моем сайте риелтора, а также в моем канале ТВОЙ РИЕЛТОР и в моем Запретграме. Подписывайтесь, там я делюсь эксклюзивными советами каждый день!
Проверка задолженности по коммунальным услугам: первый и главный шаг
Начинать всегда нужно с проверки коммунальных платежей. Это самая частая "засада", которая подстерегает покупателя. И не верьте на слово продавцу – даже если он самый честный человек в мире, он мог просто забыть о какой-то мелочи, или у него могли быть свои причины, по которым долг накопился.
- Последняя квитанция – ваш первый помощник. Попросите продавца предоставить вам последние квитанции за ЖКУ. В идеале – за последние 2-3 месяца. Обычно на них указана не только сумма к оплате за текущий период, но и информация о наличии задолженности. Смотрите внимательно на графу "перерасчет" или "долг/переплата". Если там минус – значит, есть переплата, это хорошо. Если плюс – это ваш потенциальный долг.
- Портал ГИС ЖКХ: электронный помощник. Это вообще находка! Если у вас есть доступ к личному кабинету (или попросите продавца войти в свой и показать вам), на сайте Тюменского риелтора я часто рассказываю, как пользоваться этим сервисом, вы можете проверить всю подноготную по платежам. Там видна полная история начислений и оплат по лицевому счету, и сразу понятно, где и когда возникли долги. Это самый прозрачный способ.
- Прямое обращение в управляющую компанию или к поставщикам услуг. Не стесняйтесь! Это ваше будущее жилье и ваши деньги. Попросите у продавца номер лицевого счета и ФИО собственника. Затем позвоните или придите лично в управляющую компанию (УК), ТСЖ, ресурсоснабжающие организации (водоканал, теплосети, энергосбыт, газовая служба). Представьтесь потенциальным покупателем и попросите выдать справку об отсутствии задолженности. Многие УК выдают такие справки только собственнику, но иногда идут навстречу, если вы пришли вместе с ним или с его доверенностью. Это самый надежный способ получить официальное подтверждение.
Согласование с продавцом: не бойтесь торговаться!
Представьте, вы провели проверку и обнаружили долг. Не паникуйте! Это не повод отказываться от квартиры, если она вам действительно нравится. Это повод для переговоров.
- Снижение цены – логичный шаг. Самый простой и очевидный вариант – договориться с продавцом о снижении цены на сумму долга. Это справедливо: вы же не хотите платить за чужие ошибки. Зафиксируйте это условие в предварительном договоре купли-продажи или в основном договоре. Например, можно указать, что часть суммы за квартиру (равная сумме долга) будет внесена вами напрямую поставщикам услуг, а оставшаяся сумма – продавцу.
- Оплата долга продавцом. Другой вариант – продавец сам погасит долг до сделки. Попросите его предоставить вам подтверждающие документы об оплате (чеки, справки). Этот вариант даже предпочтительнее, так как вы получаете "чистую" квартиру.
Я всегда советую своим клиентам быть настойчивыми в этом вопросе. Лучше обсудить это до сделки, чем потом бегать по инстанциям и разбираться с чужими долгами. Более того, об этих и других нюансах сделок с недвижимостью я регулярно пишу в нашем Телеграм-канале и выкладываю видео в моем Запретграме (тот самый…).
Что можно и нельзя отключать за долги
Важно понимать, что не все услуги могут быть отключены за долги. Законодательство защищает жильцов от полного лишения жизненно важных ресурсов, особенно в многоквартирных домах.
- Что нельзя отключать? В России запрещено отключать отопление и холодное водоснабжение в многоквартирных домах из-за долгов. Это сделано для безопасности – представьте, что будет, если зимой отключить отопление в целом доме? Разморозка системы, аварии, огромные убытки. Так что, если продавец пугает вас отключениями, знайте – это не всегда соответствует действительности. Однако это не значит, что долги не нужно платить!
- Что могут отключить? А вот горячую воду (если она подается централизованно, а не через бойлер в квартире), газ и электричество – вполне могут отключить. Именно поэтому так важно проверить эти услуги отдельно. Отключение света или газа – это крайне неприятно, и вам придется решать эту проблему уже после покупки.
Договоры рассрочки: спасательный круг
Если долг накопился внушительный, и продавец не готов его сразу погасить или снизить цену на полную сумму, не все потеряно. Есть еще один вариант.
- Договоритесь с поставщиками услуг. Зачастую управляющие компании и ресурсоснабжающие организации идут навстречу и заключают договоры рассрочки платежей. Это позволяет постепенно погашать долг, не создавая единовременной большой нагрузки. Вы можете обговорить с продавцом, что часть долга будет погашена им до сделки, а оставшаяся – вами уже после покупки по графику рассрочки. Конечно, это нужно зафиксировать в договоре купли-продажи и учесть в цене. В таких ситуациях я всегда рекомендую обратиться за консультацией на мой сайт, чтобы мы вместе проработали оптимальный вариант. К слову, в моих ТРЕДС я часто делюсь кейсами, когда подобные ситуации решались к выгоде покупателя.
Правовые аспекты: срок исковой давности
Иногда, в разговорах о долгах, всплывает термин "срок исковой давности". Что это такое и как он работает?
- Три года – общая практика. По общему правилу, срок исковой давности по коммунальным долгам составляет три года. Это значит, что если управляющая компания или поставщик услуг не подали иск в суд о взыскании задолженности в течение трех лет с момента ее возникновения, то суд может отказать им в удовлетворении требований по пропущенному сроку.
- Не панацея! Важно понимать: сам долг никуда не исчезает! Просто его становится сложнее взыскать в судебном порядке. Но это не значит, что вам не будут приходить квитанции с этой суммой, или что на вас не будут оказывать давление другими способами (например, отказом в предоставлении справок, отключением тех услуг, которые можно отключить). К тому же, если поставщик услуг подал иск, даже в последний день срока исковой давности, этот срок прерывается. Поэтому полагаться на это как на основное решение – крайне рискованно. Всегда лучше решить вопрос с долгами до покупки.
Что делать с полученной информацией и как завершить сделку
Итак, вы провели всю проверку, выявили все долги и обременения (а обременения – это не только долги по коммуналке, но и залоги, аресты, ренты и т.д., которые проверяются уже по выписке из ЕГРН!). Что дальше?
- Протокол переговоров. Если вы обнаружили долги, зафиксируйте все договоренности с продавцом в письменном виде. Это может быть дополнительное соглашение к предварительному договору, или прямое указание в основном договоре купли-продажи. Укажите, кто и в какие сроки погашает задолженность, или на сколько снижается цена квартиры.
- Контроль. Перед самой сделкой (а лучше – прямо в день сделки) запросите свежие справки об отсутствии задолженности. Убедитесь, что все долги погашены или что механизм их погашения вас полностью устраивает.
- Помощь профессионала. Мой вам совет: не пытайтесь пройти этот путь в одиночку. Я, как ваш риелтор, беру на себя все эти проверки. Я точно знаю, куда звонить, какие документы запрашивать, как читать выписки и квитанции. Это экономит ваше время, нервы и, главное, деньги.
Я, Святослав Шакин, постоянно в процессе роста и обучения свежим данным на рынке недвижимости. Я знаю о недвижимости все, что нужно, и даже больше. Моя задача – помочь вам с любым вопросом, связанным с недвижимостью, чтобы ваша сделка была максимально безопасной и выгодной. Обращайтесь!
