В последние месяцы ситуация на рынке жилья изменилась. Все больше квартир в новостройках приобретается не через ипотеку, а в рассрочку. Люди ищут пути, как купить жилье без переплат и жестких банковских условий. Но Центробанк обеспокоен: такой подход может обернуться серьезными проблемами.
Без процентов - значит выгодно
В начале 2025 года покупка жилья в рассрочку резко набрала популярность. Уже 40% сделок на первичном рынке проходят именно так. Люди стремятся обойти сложные процедуры одобрения ипотеки и надеются на гибкие условия от застройщиков. Но за этой свободой скрыт серьезный риск. Раз застройщик предоставляет рассрочку напрямую, он не всегда проверяет, способен ли человек платить. В результате нередко квартиры покупают те, кто финансово не готов к обязательствам. Если доходы снижаются, а цены на продукты и услуги растут, шанс просрочек становится выше.
ЦБ предупреждает: задолженность в этом секторе уже перевалила за триллион рублей. При этом активный рост рассрочек сопровождается повышением цен. Да, формально квартира кажется доступной, но застройщики часто завышают стоимость. Переплата не всегда очевидна, особенно когда клиент не сравнивает с ипотекой или вторичным рынком. Это создает иллюзию выгодной сделки. Но при перепродаже такой квартиры человек рискует остаться в минусе: продать дороже, чем купил, не получится.
Покупка в рассрочку не дает доступа к мерам господдержки, таким как компенсация процентов или отсрочка платежей. При потере дохода заемщик остается один на один с долгом. Банки в таких случаях не обязаны предоставлять кредитные каникулы, поскольку формально это не их продукт.
Теневые продажи, высокие риски
ЦБ делает упор на роли банков в этой схеме. Застройщики строят дома в кредит — это привычная практика. Но если продажи ведутся преимущественно в рассрочку, возврат средств затягивается. А значит, риски невозврата кредита возрастают. Особенно если застройщик не получит нужную сумму от клиентов вовремя. Это приведет к заморозке строительства, появлению проблемных объектов и каскаду последствий как для покупателей, так и для финансовой системы.
При этом банки часто не учитывают долю рассрочек в проекте. Они смотрят на стоимость, темпы продаж, план застройки. Но реальная платежеспособность конечного покупателя для них — темная зона. ЦБ настаивает: такой подход нужно менять. Банки должны проверять не только застройщика, но и модель продаж. Иначе вся система кредитования новостроек окажется под угрозой.
Завышение цен может стать массовым
Рост доли рассрочек приводит к одному из самых опасных перекосов — завышенным ценам. Раз застройщик не получает деньги сразу, он старается заложить все риски в цену. Это касается процентов и потенциальных убытков. В результате стоимость квадратного метра в рассрочку иногда выше на 15-20%, чем при покупке за наличные. А значит, покупатель платит дороже, чем если бы взял ипотеку. При этом никаких гарантий стабильности у него нет.
Если рассрочка оформляется до ввода дома в эксплуатацию, у собственника нет даже самого жилья в юридическом смысле. Он просто вносит деньги. При возникновении проблем с застройщиком или в случае банкротства — рискует потерять и средства, и жилье. ЦБ подчеркивает: нужно внимательно читать договоры и понимать, что рассрочка — это не подарок, а другой вид финансового долга.
В апреле 2025 года обсуждалась идея легализовать рассрочку и после ввода дома в эксплуатацию. Речь шла о создании залоговой схемы через банки. Но ЦБ к таким нововведениям относится настороженно. Пока не будет четкой оценки платежеспособности покупателя и контроля за схемой, ситуация будет рискованной. В первую очередь для граждан, но также для самой банковской системы.