Не секрет, что лето – лучшее время для покупки земли под строительство загородного дома: все плюсы и минусы участка – как на ладони. Что учесть при выборе земли? Как не купить «кота в мешке»? На какие моменты обратить особое внимание? Делюсь своими рекомендациями.
Совет №1. Узнайте назначение земельного участка
Обязательно проверьте назначение понравившегося вам участка – текущее и перспективное.
Во-первых, получите выписку – в ней будет указано то назначение, которое есть у участка сейчас. Идеально, если это земля под ИЖС в границах населенного пункта. В этом случае у вас будет конкретный муниципалитет, ответственный за дороги, коммунальные вопросы, будет доступ к социальной инфраструктуре: школе, почте, поликлинике.
Строительство на землях ДНТ и СНТ вести тоже можно, но в таком случае будут несколько иные правила игры, особенно, если это удаленная локация. Готовьтесь к тому, что возникнут разные вопросы и трудности: начиная от дифтарифов и заканчивая проблемами с «социалкой» и транспортной доступностью: круглогодичный общественный транспорт ходит далеко не во все садоводства.
Во-вторых, изучите генплан развития территории: эта информация публичная, она обычно размещается на сайте муниципалитета. С помощью генплана можно посмотреть на развитие территории в том месте, где вы планируете приобрести участок, увидеть назначения соседних земель.
Покупка земли под строительство дома – вложение долгосрочное, на 10-15 лет минимум. Важно понимать, как территория будет меняться в перспективе.
Совет №2. Посмотрите ограничения и обременения
Прежде чем покупать землю, узнайте, не проходят ли по участку сети электричества, водопровода, газа, какие есть градостроительные ограничения. Изучите правила землепользования и застройки (ПЗЗ), действующие на территории: в них указываются, например, каким может быть вид деятельности на участке, какой может быть высота дома, минимальный размер участка для возведения строения (как правило, нужно оставить три метра от границы участка до границы дома). Есть и пожарные ограничения: если по соседству стоит деревянный дом, то вы сможете построиться на расстоянии не менее 15 метров от него.
Совет №3. Изучите форму и рельеф участка
Обратите внимание на геометрию земельного участка. Практика показывает: если он по форме стремится к квадрату, то, как правило, это идеальный расклад. Участки-прямоугольники тоже отметать не стоит. А вот к сложным участкам – треугольным, например, – стоит подойти с особым вниманием. Строительство дома на такой земле может оказаться гораздо сложнее и дороже.
Сделайте топосъемку, оцените перепад высот. Чем ровнее участок, тем дешевле и проще возвести на нем дом. Да, цокольные этажи, вписанные в сложный рельеф, выглядят здорово – но это сильно удорожает процесс. Кроме того, если гидроизоляция будет сделана некачественно, это создаст кучу проблем в дальнейшем.
Совет №4. Оцените состав грунта на участке
Это позволит понять, насколько дорогим и сложным окажется фундамент дома. При строительстве поселка «Горизонт» на Байкальском тракте наша команда убедилась в важности этого пункта на собственном опыте. Проект расположен на береговой линии – там пучинистые грунты, очень много глины. Чтобы нормально посадить «дом», приходилось выкапывать до трех метров грунта, увозить, завозить новую подушку и утрамбовывать.
Так что обязательно изучите состав почвы, особенно, если планируете жить у реки или залива. Строительство дома, фундамента в грунтах, насыщенных водой, – одно из самых сложных и дорогих.
И экономить нельзя – в противном случае это создаст проблемы в дальнейшем: дом начнет «ходить», будут трескаться стены, не закрываться двери и окна.
Совет №5. Посмотрите наличие техприсоединений
Нужно выяснить, где находятся точки присоединений к водопроводу , и – что особенно актуально сейчас для пригорода Иркутска – сроки и точки подключения к электрическим сетям. Иначе можно построить дом и сидеть без света.
Такие случаи, когда люди покупают земельные участки в надежде, что сети подведут, пока идет стройка, сегодня не редкость. В итоге подключение растягивается на долгие годы. А жить всем нам нужно здесь и сейчас.
Совет №6. Убедитесь, что с дорогами все в порядке
Если дороги уже есть – отлично, выясните, кто за них отвечает. Если нет – обязательно узнайте, планируется ли их строительство. Узнайте как можно больше информации: выделены ли земельные участки под дороги, кому они будут принадлежать, кто займется их обслуживанием.
Нередко бывает так, что дороги делают некачественно – через какое-то время они расползаются и требуют ремонта.
Но если участок как дорога и линейный объект не сформирован и не передан муниципалитету, то он не имеет права ни копейки потратить на эту дорогу: такие действия будут расценены как нецелевое использование средств.
Совет №7. Выбирайте землю там, где есть инфраструктура
Как правило, когда человек мечтает о загородной жизни, у него в голове возникает такая идеальная картинка: лес, река, тишина, птицы поют, никого нет… Но на самом деле очень немногие могут жить без людей вокруг, без инфраструктуры.
Есть некий базовый набор, без которого современному человеку будет непросто: магазины, общественный транспорт, доставка, ПВЗ. Убедитесь, что рядом с земельным участком все это есть. Что доставка готова работать с этой локацией. Если же у вас семья и дети, то вам важно жить в том месте, где уже построены либо в ближайшее время гарантированно появятся школа, детский сад, поликлиника. Это позволит жить за городом комфортно.
КСТАТИ
Дороже сейчас – выгоднее потом
Общеизвестный факт: цена земли в одной и той же локации в стихийной застройке и в организованном поселке различается до 40%. И это вполне объяснимо: во втором случае качество жизни будет совсем другим и недвижимость продолжит дорожать с течением времени. Продать дом при необходимости можно будет и выгоднее, и быстрее. Иными словами: потратишь больше на старте – получишь больше потом. Конечно, каждый выбирает по себе. Но мой совет и мой личный выбор – организованный поселок.