На последнем заседании ЦБ прозвучал вопрос, а затем и история, о которой я нигде больше не слышала. И поскольку проблема о которой рассказали оказалась массовой, я решила написать о ней. Тем более, что ИЖС в последнее время набирает популярность, особенно на фоне роста цен на готовое жилье.
Вопрос-история
В какой-то момент большим спросом начала пользоваться связка льготная ипотека + ИЖС. То есть люди брали семейную или IT ипотеку под небольшой процент и на эти деньги строили дом. Этот вариант обходился дешевле, чем покупка квартиры в новостройке. Но при заключении договора ипотеки, банку надо было показать договор с аккредитованной строительной компанией с фиксированной полной стоимостью работ.
По правилам льготной ипотеки дом должен быть введен в эксплуатацию в течение 12 месяцев. И как выяснилось около 30 000 заемщиков уже не уложилось в срок! А 5000 не уложили в срок потому, что застройщик обанкротился или исчез, строить не кому, а время идет...
А дальше еще интереснее, если дом не сдан в эксплуатацию, банк начинает выставлять платежи по обычной ставке, не льготной. И вот платеж с 6% вырос до 25%, то есть почти в 4 раза! С подобным увеличением кредитной нагрузки может справиться далеко не каждый покупатель...
Массовое банкротство мелких застройщиков
В 2025 году уже проходили новости о том, что обанкротились местные региональные застройщики, а скорее мелкие компании, которые когда-то что-то строили. И к сожалению данное банкротство легко объяснить. Компании заключили договора на строительство домов по фиксированной цене, а дальше столкнулись с тем, что:
- Строительные материалы сильно подорожали;
- В стране рекордно низкая безработица, дефицит рабочих рук, чтобы нанять человека приходится платить ему больше чем раньше.
Компании уже не могут выполнить договор на прежних условиях, а попросить с заказчика больше денег не имеют право. Они подумали-подумали и решили, что им проще обанкротиться и начать все с чистого листа, чем сейчас пытаться как-то исполнить контракты себе в убыток. А кто-то просто сбежал с деньгами... И это все конечно очень печально.
Что теперь?
Заемщики оказавшиеся в подобной ситуации периодически обращаются в банк за реструктуризацией. По данным Банка России реструктуризация прошла по тысячам заемщикам. Но остались еще тысячи не реструктуризированных кредитов.
Кроме этого Минфин принял решение увеличить срок строительства с 12 до 24 месяцев, но я пока не видела нормативных документов на этот счет. Но те кто строили дома, наверное в курсе, что и 24 месяца - это мало для крупных объектов, особенно когда надо чтобы фундамент выстоялся. А какой фундамент выбрать зависит от почвы. Где-то можно, но не нужно дом и без фундамента поставить. А где-то сделаешь фундамент, а он сразу и уплывет.
Ну и самое главное, с марта 2025 года счета эскроу стали обязательными и для ИЖС. То есть теперь застройщик получает деньги только после ввода дома в эксплуатацию. Но беда этого метода заключается в том, что застройщик теперь вынужден брать заемные деньги вместо аванса, чтобы приступить к стройке, в итоге он попадает на проценты, но переносит этот расход на заказчика, тем самым увеличивая стоимость договора. То есть с марта 2025 года стройка стала стоить дороже...
И вот что получается, конечно эскроу счета удорожают стройку, их введение привело к еще большему росту стоимости квадратного метра. Но оказывается, что они могли бы спасти 5 000 человек если бы были введены для ИЖС чуть раньше!!!! И вот пока я не знала цифр, я не задумывалась о том, как же у нас в стране много подобных случаев, а оказывается очень много.
Кстати, у меня на канале есть подборка статей про недвижимость.