На рынке недвижимости в 2025 году продолжают активно продавать апартаменты — как готовые, так и на этапе строительства. Покупатели видят привлекательную цену, расположение в центре и дизайн бизнес-класса. Но часто не знают: апартаменты — это не квартира, и юридически между ними есть серьёзные различия.
Разбираем, почему покупка апартаментов требует особой осторожности, какие у неё ограничения и что нужно обязательно учитывать до подписания договора.
Апартаменты — не жилое помещение
С точки зрения закона, апартаменты — это нежилое помещение. Об этом прямо говорится в статье 16 Жилищного кодекса РФ: только помещения, входящие в жилищный фонд и соответствующие санитарным и техническим требованиям, признаются жилыми.
Апартаменты же оформляются как коммерческая недвижимость: офис, гостиница, административное помещение. Даже если там есть кухня, санузел и человек фактически живёт — юридически это не жильё.
В апартаментах нельзя оформить регистрацию
Это один из самых ощутимых недостатков. В обычной квартире можно получить постоянную или временную регистрацию, что даёт доступ к:
• школе и детскому саду по месту жительства;
• прикреплению к поликлинике;
• участию в льготных и социальных программах.
В апартаментах — регистрация невозможна. Есть исключения, но они редкие и зависят от конкретного субъекта РФ и разрешений на перевод помещения в жилое. В большинстве случаев это остаётся проблемой.
Нельзя использовать материнский капитал
Маткапитал можно потратить только на покупку жилого помещения, что подтверждается законом — ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ. Так как апартаменты не входят в жилищный фонд, Пенсионный (Социальный) фонд не одобряет сделки на их покупку. Это означает:
• нельзя использовать маткапитал ни полностью, ни частично;
• при попытке обойти запрет (например, указав апартаменты как «жилое помещение») — высок риск отказа в регистрации сделки или проблем с контролирующими органами.
Апартаменты не участвуют в программах льготной ипотеки
В 2025 году продолжают действовать государственные программы льготной ипотеки, но распространяются они только на жильё. Апартаменты в перечень таких объектов не входят.
Об этом сказано в условиях программ Минфина, Минстроя и постановлении Правительства РФ № 1711 от 30.12.2020. Если вы хотите оформить ипотеку под 6%, 5% или даже 0,1% (в отдельных случаях), на апартаменты это не распространяется.
Коммунальные платежи выше
Из-за коммерческого статуса помещения, на апартаменты распространяются тарифы для нежилых объектов. Они формируются по другим нормативам, особенно:
• отопление — по повышенной ставке;
• водоснабжение и канализация — выше, чем в жилье;
• вывоз мусора — по нормативу на квадратный метр, а не на человека.
В среднем, по данным рынка, коммуналка обходится на 10–20% дороже, чем в аналогичной по площади квартире.
Налоги выше, льгот нет
Ставка налога на имущество для апартаментов может достигать 2% от кадастровой стоимости. При этом:
• не действует вычет на 20 кв.м (который есть у квартир);
• не применяются льготы для пенсионеров, инвалидов, многодетных;
• нельзя получить отсрочку или снижение по социальным основаниям.
Правовая основа: глава 32 Налогового кодекса РФ, статьи 401–406.
Повышенные риски при банкротстве застройщика
Если вы покупаете апартаменты на стадии строительства, стоит помнить: при банкротстве застройщика дольщики апартаментов становятся не приоритетными кредиторами.
В отличие от квартир, где вы становитесь участником долевого строительства с защитой по ФЗ № 214, в случае с апартаментами:
• дольщики признаются третей или четвёртой очередью кредиторов;
• возврат средств возможен только после удовлетворения требований жильцов и подрядчиков.
То есть, вернуть деньги будет крайне сложно.
Когда апартаменты — это разумно
Несмотря на минусы, в некоторых ситуациях покупка апартаментов оправдана:
• если вы инвестируете в сдачу в аренду, особенно посуточную;
• если недвижимость нужна как офис, студия, шоурум;
• если жильё нужно временно, без регистрации;
• если приоритет — цена и расположение, а не юридические нюансы.
Главное — понимать все ограничения и не ожидать от апартаментов тех же прав, что от квартиры.
Что проверить перед покупкой
Если вы рассматриваете апартаменты как вариант, обязательно:
• запросите выписку из ЕГРН — в ней указан тип помещения;
• проверьте условия ипотеки — большинство банков не выдают кредит на апартаменты;
• уточните тарифы ЖКХ и налоговую ставку;
• проверьте статус земли — часто апартаменты строят на землях под коммерческую застройку.
Заключение
Апартаменты и квартира — это два разных юридических статуса, даже если внешне они похожи. Разница касается не только слов в документах, но и ваших прав, расходов, возможности оформить прописку, использовать маткапитал и защитить свои интересы как покупателя.
Прежде чем подписывать договор — особенно с застройщиком — проконсультируйтесь с юристом и тщательно изучите документы.
Читайте наши другие статьи по теме:
Госдума приняла закон о биометрии при сделках с недвижимостью
Мошенничество при продаже жилья: как не стать жертвой сделки
Занижение цены при покупке квартиры: скрытые риски
Обо мне:
Меня зовут Галина Николаевна Субботина.
✔ Член Ассоциации юристов России
✔ Более 10 лет в недвижимости и земельном праве
✔ 120+ успешно выкупленных объектов
✔ 250 млн рублей сэкономлено клиентам
✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы
Если вы сомневаетесь, стоит ли покупать апартаменты, или не уверены в статусе объекта — я помогу проверить, избежать рисков и защитить ваши интересы.
Подписывайтесь, чтобы не пропустить важные новости!
Контакты:
Юрист по недвижимости Субботина Галина Николаевна
🌐 Сайт: subbotina-pravo.ru
📞 Телефон: +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: https://wa.me/79366161299
📢 ТГ-канал: t.me/subbotina_pravo
🏢 Москва, Золоторожский Вал 11, стр. 22, эт. 1, оф. 56