Что такое первичный рынок недвижимости?
На первичном рынке объекты продают напрямую от застройщика. Сделка оформляется через договор долевого участия (если дом ещё строится) или договор купли-продажи (если квартира готова).
Более подробно – в отдельной статье.
Первичный рынок недвижимости до 2019 года
Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров.
С середины 1990-х гг. на первичном рынке действовала схема долевого строительства: застройщики начинали продажу жилья на стадии строительства и фактически строили дома за счет покупателей,
При такой схеме права дольщиков не были защищены, что приводило к разнообразным видам мошенничества – вплоть до того, что застройщик мог начать продажи, не получив разрешения на строительство, а просто оградив участок забором и начав рекламу.
Договоры между покупателями и компаниями не регистрировались в органах власти, поэтому нередко покупатель мог остаться и без денег, и без квартиры.
Застройщики практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики могли объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги.
Хотя вложение средств в недвижимость на этапе строительства позволяло значительно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры, такой вариант означал множество рисков для дольщика, главный из которых — банкротство девелоперской компании, замороженное строительство и невозможность вернуть деньги.
Проектное финансирование и счета эскроу
В 2018-2019 начался поэтапный переход от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение было направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.
Проектное финансирование в строительстве — это способ привлечь деньги для реализации конкретного проекта, при котором средства возвращаются за счёт будущих доходов от проекта.
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств – введение построенного дома в эксплуатацию и передача готовой квартиры дольщику.
Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.
При проектном финансировании строительства деньги дольщиков не сразу достаются застройщику и идут на строительство домов, а сначала депонируются на счетах эскроу, а застройщикам переходят лишь тогда, когда новостройку введут в эксплуатацию.
Договор долевого участия
Договор долевого участия (ДДУ) — это соглашение между покупателем и застройщиком, которое позволяет купить квартиру в доме, строительствокоторого ещё не завершено.
• Договор регистрируется в Росреестре, поэтому полностью исключаются двойные сделки.
• Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию.
• Покупатель сможет вернуть деньги, если застройщик не выполняет принятые обязательства,
• Деньги на счете покупателя застрахованы в государственном Агентстве по страхованию вкладов
• Гарантийный срок – после сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, действует гарантия устранения строительных недоделок.
Защита прав дольщиков
Защита прав дольщиков была закреплена внесением соответствующих изменений в Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (214 ФЗ).
Также для защиты прав дольщиков в каждом регионе уполномоченные органы исполнительной власти регулярно проверяют девелоперов и ход строительства жилья.
Создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. В фонде формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании, или вернуть деньги гражданам.
С 1 января 2018 года начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства.
ЕИСЖС — это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве:
1) узнать всю информацию об объекте, ходе строительства и застройщике, посмотреть все важные разрешения и документы по строительству;
2) проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан.
Согласно 214 ФЗ, дольщик гарантированно получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.