Зачем считать доходность
Многие считают, что квартира — это надёжное вложение. Сдал — и получаешь пассивный доход, потом продал — и заработал. Но всё ли так просто? Чтобы принять взвешенное решение, важно посчитать, сколько на самом деле принесёт инвестиция. Ведь реальная прибыль — это не только арендные платежи, но и расходы, налоги и риски.
В этой статье вы узнаете:
1. Как посчитать валовую и чистую доходность от аренды;
2. Как спрогнозировать цены и рассчитать прибыль при перепродаже через 3 и 5 лет;
3. Как объединить оба источника дохода и получить общую картину;
4. Какие подводные камни и риски стоит учесть заранее.
Кейс: Олег купил квартиру за 12 млн ₽ в Москве и сдаёт её за 73 000 ₽/мес. Он хочет понять:Стоит ли оформляться как самозанятый?
Когда выгоднее продавать: через 3 года или подождать 5?
Что будет, если цены даже не подрастут?
1. Как рассчитать доход от аренды
Аренда — это регулярный доход. Важно понимать, сколько вы реально получите каждый год.
Валовая доходность — на что можно рассчитывать без вычетов
Валовая доходность показывает, какую долю стоимости квартиры составляет получаемый арендный доход.
Арендная ставка — 73 000 ₽ в месяц.
Годовая выручка = 73 000 ₽ × 12 = 876 000 ₽
Валовая доходность (без расходов) = 876 000 ₽ / 12 000 000 ₽ × 100% ≈ 7,3%
Это базовый показатель, который помогает понять потенциал «в сухом остатке» до всех затрат. Если он слишком низкий (<5%), возможно, есть смысл искать квартиру с более высокой доходностью или другой тип инвестиций.
Чистая доходность
Чтобы оценить реальный доход, нужно вычесть все связанные затраты:
Статья затрат Формула и сумма НДФЛ 13% 876 000 ₽ × 13% = 113 880 ₽ Налог на имущество (≈0,15% от кадастровой стоимости) 12 000 000 × 0,0015 = 18 000 ₽ Коммуналка и мелкий ремонт: обычно закладывают ≈5% от аренды 876 000 ₽ × 5% = 43 800 ₽
Итого расходов
113 880 + 18 000 + 43 800 = 175 680 ₽
Вычитаем всё из 876 000 ₽:
876 000 ₽ (доход);
− 175 680 ₽ (расходы);
= 700 320 ₽ чистыми в год.
Чистая доходность = 700 320 ₽ / 12 000 000 ₽ × 100% ≈ 5,8%в год
Лайфхак: регистрируйтесь как самозанятый (налог 4% вместо 13%) и экономьте на НДФЛ, увеличив доходность до ≈7%.
Сравнение с рынком. По данным Дом.РФ, в I квартале 2025 г. средняя доходность аренды в Москве составляла около 6,8%, а пиковые значения ранее доходили до 7,4%. Наш результат (7,3% валовые и ≈5,8% чистые) находится в верхнем диапазоне по городу.
Еще два важных пункта
1. Простои: квартиру могут сдавать не круглый год. Резервируйте 1–2 месяца без дохода (~5–10% годовой арендной ставки).
2. Ремонт перед въездом: иногда требуется обновить обои, сантехнику или мебель. Заложите в расходы ещё 20–30 000 ₽ раз в несколько лет.
Как учесть: добавьте к расходам 10–15% «буфера» на непредвиденные траты.
2. Доходность от перепродажи через 3–5 лет
При перепродаже ваш доход — это разница между ценой покупки и ценой продажи. Тут важна динамика рынка и налоговая оптимизация.
Рассмотрим три простых сценария роста цены:
Сценарий Годовой рост Цена через 3 года Цена через 5 лет Пессимистичный 0% 12 000 000 ₽ 12 000 000 ₽ Базовый (по инфляции) 5% Примерно 13,9 млн ₽ Примерно 15,3 млн ₽ Оптимистичный 10% Примерно 16,0 млн ₽ Примерно 19,3 млн ₽
Каким налогом облагается прибыль
- Через 3 года: вы владеете <5 лет → платите НДФЛ 13% с прибыли (цена продажи – цена покупки).
- Через 5 лет: владение ≥5 лет → налог на продажу не платится.
Пример расчёта чистой прибыли от продажи
Базовый сценарий (5%):
- Покупка: 12 000 000 ₽;
- Через 3 года: продаёте за ~13 880 000 ₽ → прибыль 1 880 000 ₽ → налог 13% = 244 400 ₽ → чистая прибыль ≈1 635 600 ₽;
- Через 5 лет: продаёте за ~15 310 000 ₽ → прибыль 3 310 000 ₽ → НДФЛ не платится → чистая прибыль = 3 310 000 ₽.
Примечание: налоговая льгота после 5 лет владения может дать ощутимый бонус (+3–4% к общему ROI).
3. Сценарный анализ совокупной доходности
Подведем итоги, сложив доходы от аренды и перепродажи.
Общая (совокупная) доходность = арендный доход + прибыль от продажи.
Горизонт Сценарий Валовая совокупная прибыль (аренда) Чистая совокупная прибыль
(аренда) ROI (чистая прибыль / вложенные 12 млн ₽)
Среднегодовой чистый доход 3 года Пессимистич. 2,63 млн ≈2,10 млн ~17,5% ~5,6%
Базовый 4,51 млн ≈3,94 млн ~32,8% ~9,8%
Оптимистич. 6,63 млн ≈5,74 млн ~47,8% ~14,0% 5 лет Пессимистич. 4,38 млн ≈3,70 млн ~30,8% ~5,5%
Базовый 7,69 млн ≈7,11 млн ~59,3% ~9,8%
Оптимистич. 11,12 млн ≈10,98 млн ~91,5%
~14,0%
Примечание: для 3 летнего периода учтён налог с продажи; для 5 летнего — налог не применялся. Среднегодовая доходность в базовом сценарии (~9–10%) выше, чем по большинству вкладов.
Вывод: даже в без роста цен вы получаете 5–6% годовых. При умеренном росте (5%) — 9–10% номинально.
4. Риски: что может пойти не так
1. Цены не вырастут. Если рынок застынет, вы заработаете только на аренде (~5–6% в год). А если цены упадут, вы можете уйти в минус.
2. Высокие ставки. Пока банки дают 12–14% годовых по вкладам, вкладывать в квартиру ради 6% не так уж выгодно. Интерес к недвижимости падает, и это влияет на цены.
3. Непредсказуемый рынок. На стоимость квартиры могут влиять экономика, законы, слухи и даже новости. Рост цен на 10% в год — скорее исключение.
4. Арендные риски. Квартиру могут не сдавать 1–2 месяца, жильцы могут не платить, а к продаже потребуется ремонт. Всё это — расходы.
5. Налоги. Уже действует налог 15% на прибыль с продажи, если она превышает 2,4 млн ₽. Плюс налог на имущество и на аренду. Сдавать официально обязательно.
Кейс: Мария вложила 10 млн ₽ в аналогичную квартиру, ждала 4 года и перепродала с учетом нового налога 15% на сверхприбыль — итоги оказались ниже ожиданий.
Что важно учитывать перед инвестицией
- Соберите данные: цена, ставка аренды, расходы, налоги. Рассчитайте чистую, а не только валовую доходность;
- Прогнозируйте цену: примените три сценария роста. Подумайте , устраивает ли вас доход только от аренды;
- Учитывайте возможные простои и расходы на содержание;
- Следите за рынком: если цена растёт — хорошо, если падает — лучше не продавать;
- Оцените альтернативы: сравните с депозитами, облигациями, акциям. Не держите все деньги в одной квартире.
Итог
Если вы готовы к долгосрочному владению и устраивает доход от аренды сам по себе, стратегия «сдать и продать» может быть выгодной. Если главная цель — быстрый спекулятивный доход, учитывайте высокую неопределённость рынка недвижимости.
Что важно помнить:
1. Аренда даёт 5,5–6,8% чистыми в год (в зависимости от налогового режима).
2. Перепродажа добавляет прибыль от изменения цены: в базовом сценарии +1,6 млн ₽ за 3 года или +3,3 млн ₽ за 5 лет.
3. Всего: за 3 года ≈31% общей прибыли (≈10% в год), за 5 лет ≈57% (≈9,5% в год).