В России до 2019 года наблюдалась четкая тенденция к тому, что жилье становилось все более доступным для населения, как было отмечено в исследовании Фонда «Институт экономики города». Тем не менее, после этого периода, под воздействием ряда экономических потрясений и мер, направленных на смягчение их последствий, этот позитивный тренд изменился, и доступность жилья начала уменьшаться. Однако, в 2023 году ситуация в России в целом и в большинстве регионов начала меняться в лучшую сторону, демонстрируя положительную динамику в отношении фундаментальной доступности жилья. Этот показатель, который рассчитывается на основе соотношения стоимости жилья и годового дохода семьи, снова начал расти. В 2024 году эта положительная тенденция сохранилась, что обусловлено замедлением роста цен на недвижимость и значительным ускорением роста доходов населения.
Доступность жилья
В 2024 году доступность жилья в России продолжала демонстрировать значительные региональные различия. Например, в Ямало-Ненецком АО, благодаря высоким доходам и относительно доступным ценам, для покупки квартиры требуется менее года семейного дохода (коэффициент 0,9). В то же время, в Горно-Алтайске и Кызыле этот показатель превышает 5, что делает жилье недоступным. В крупных городах ситуация также разнится: в Екатеринбурге коэффициент доступности составляет 3,1, что делает жилье относительно доступным, в то время как в Казани он достигает 4,6, значительно усложняя приобретение недвижимости.
В 2024 году ситуация с доступностью жилья в России выглядит неоднозначно. С одной стороны, общая доступность приобретения жилья, учитывающая все виды ипотеки, немного улучшилась: доля семей, способных купить квартиру, выросла с 50% в 2023 году до 53% в 2024 году. Этому способствовали, прежде всего, льготные ипотечные программы. Индекс доступности жилья, отражающий соотношение доходов населения и стоимости жилья, также немного подрос – со 105 пунктов до 110 пунктов.
Однако, если рассматривать ситуацию с рыночной ипотекой, картина кардинально меняется. Сравнение с 2020 годом, когда рыночная ипотека составляла значительную часть рынка (около 70%), показывает существенное ухудшение. Доля семей, которым доступна покупка квартиры с использованием рыночной ипотеки, сократилась более чем вдвое – с 58% до 28%. Индекс доступности жилья при использовании рыночной ипотеки также резко упал – со 140 пунктов до 80 пунктов.
В 2020 году семья со средним доходом в 80000 рублей могла позволить себе квартиру в условном городе, взяв рыночную ипотеку. Сегодня, при аналогичном доходе, из-за роста цен на жилье и процентных ставок, эта же семья может рассчитывать только на существенно меньшую по площади квартиру или вынуждена отложить покупку. Другой пример: в 2020 году для покупки квартиры требовался доход в 60000 рублей, сегодня для аналогичной квартиры с рыночной ипотекой требуется доход уже в 100000 рублей.
Таким образом, несмотря на кажущееся улучшение общей статистики за счет льготных программ, доступность жилья для большинства граждан, рассчитывающих на рыночную ипотеку, значительно снизилась.
Согласно исследованию, рост доходов населения в России за 2023 и 2024 годы (в среднем на 35%) значительно опередил увеличение цен на жилье за тот же период (в среднем на 15%). Это позволило компенсировать подорожание недвижимости.
Эксперты агентства недвижимости в Сергиевом Посаде полагают, что на наиболее динамичных рынках жилья происходит адаптация к новой ситуации, где цены более сбалансированы относительно доходов населения. Ключевая задача – сохранить эту стабильность и предотвратить повторение ситуации, когда стоимость жилья росла непропорционально быстро по сравнению с доходами граждан.
По прогнозам вице-президента Фонда Татьяны Полиди, в текущем году доступность жилья останется примерно на прежнем уровне, с коэффициентом, колеблющимся в районе 3,2-3,4 в среднем по стране.
Профессор МГУ Наталья Зубаревич ожидает замедления темпов изменений на рынке. Учитывая прогнозируемую инфляцию в 2025 году, рост доходов населения может остановиться, что, в свою очередь, окажет сдерживающее влияние на цены на недвижимость. Она отмечает, что в первом квартале текущего года на первичном рынке еще наблюдался рост цен, в то время как на вторичном рынке в нескольких десятках регионов рост уже прекратился. «Рынок придет к новому равновесию, где не будет резких колебаний ни в доходах, ни в ценах на недвижимость», - заключает эксперт. Для того чтобы приобрести жилье, можно обратиться за помощью к риелтору в Сергиевом Посаде или в другом населенном пункте..