Редакция портала Всеостройке.рф выявила плюсы и минусы таких сделок.
Встречная сделка с недвижимостью – это одновременная продажа одного объекта недвижимости и покупка другого. В отличие от обычной продажи, когда продавец получает деньги, а покупатель – объект, при встречной сделке эти этапы происходят одновременно. Это позволяет избежать необходимости копить деньги на покупку нового жилья или оплачивать первоначальный взнос.
Преимущества и риски встречных сделок
Преимущества:
- Быстрый переезд
Одновременное закрытие сделок позволяет быстро переехать в новое жилье.
- Отсутствие накоплений
Не нужно копить деньги для покупки новой квартиры.
Риски:
- Срыв сделки
Одновременность этапов увеличивает риск срыва всей сделки, если какой-то этап не удаётся выполнить. Разногласия между сторонами могут привести к полному отказу.
- Изменение цен
Рыночная стоимость недвижимости может измениться с течением времени, что повлияет на привлекательность встречной сделки.
- Сложные переговоры
Встречная сделка может включать несколько участников и требует сложных переговоров.
Виды встречных сделок
По количеству участников:
- Двусторонняя
Взаимообмен объектами недвижимости между двумя участниками.
- Многосторонняя
Объединяет более двух участников, например, продажа квартиры участником 1, и покупка квартиры у участника 2, продажа квартиры у участника 3.
По стоимости объектов:
- Обмен равноценными объектами
Обе стороны получают приблизительно одинаковую стоимость. Эффективно, когда не нужно искать дополнительного финансирования.
- Обмен с доплатой
Если стоимости квартир различаются, сторона с более низкой стоимостью объекта вносит доплату. Это может быть денежная сумма или компенсация в виде улучшений объекта.
По количеству объектов:
- Продажа одного объекта в обмен на другой
Классический вариант обмена одной квартиры на другую.
- Продажа одного объекта в обмен на несколько
Например, продажа квартиры для покупки двух меньших.
Порядок проведения встречной покупки квартиры: пошаговое руководство
Этапы встречной покупки квартиры
Процесс требует тщательной подготовки и координации действий.
Рассмотрим последовательность этапов для успешного проведения такой сделки.
1. Оценка и подготовка объектов
- Оценка рыночной стоимости
Ключевой момент – объективная оценка стоимости всех квартир, участвующих в сделке. Необходимо обратиться в независимую оценочную компанию или к сертифицированному оценщику. Профессиональная оценка позволит установить корректную цену в договоре, что снизит риски как для продавца, так и для покупателя. Этот отчет особенно важен, если одна из квартир приобретается в ипотеку.
- Предпродажная подготовка
Необходимые ремонтные работы, клининг и возможно, хоумстейджинг для повышения привлекательности квартиры на рынке. Это может ускорить процесс продажи и получить более выгодную цену.
2. Поиск новой квартиры и покупателей
- Конкретизация целей
Определить параметры новой квартиры (местоположение, площадь, планировка).
- Активный поиск
Использовать все доступные ресурсы: онлайн-площадки, агентов по недвижимости, социальные сети, рекомендации.
- Уведомление о сделке
Важное условие – обе стороны должны быть информированы о встречной природе сделки и готовы к синхронизации сроков. Прояснить возможность и желание каждой стороны участвовать в таком типе сделки.
3. Подготовка и проверка документов
- Документы продавца
Необходимы паспорт, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизации, наследства), справка о зарегистрированных жильцах, согласие супруга, разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние), справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ. Особое внимание – документация, которая гарантирует отсутствие обременений и споров.
- Документы покупателя
Паспорт, согласие супруга (при необходимости), одобрение банка (если ипотека), справки о доходах. В некоторых случаях могут потребоваться справки из медицинских учреждений для снижения рисков споров в будущем.
4. Составление и подписание договоров
- Договоры купли-продажи
Для каждой сделки – отдельный договор. Документы должны содержать все существенные условия: адрес и кадастровый номер, стоимость, паспортные данные сторон, сроки регистрации перехода права собственности, гарантии отсутствия обременений, штрафы и неустойки, условия расторжения договора.
- Дополнительные договоренности
Включайте в договор сроки и способы оплаты, задаток, и возможные предварительные договоренности. Это важно для четкого регулирования сделки.
5. Передача денег
Способы передачи: наличные, безналичные переводы, банковские ячейки, аккредитивы или сервисы безопасных расчетов. Стороны должны договориться о безопасном и надежном способе передачи денег. Включайте в договор порядок передачи средств и возможные гарантии.
Система аккредитива в сделках купли-продажи недвижимости представляет собой механизм, обеспечивающий безопасность и прозрачность для обеих сторон. Банк выступает в роли посредника, открывая счет на имя продавца и замораживая на нем средства, внесенные покупателем. Эти средства являются гарантией платежа для продавца. Ключевым элементом аккредитива является согласованный перечень документов, подтверждающих успешное оформление права собственности на недвижимость на покупателя. Только при представлении этих документов банк переводит деньги продавцу.
Аккредитив обеспечивает ряд преимуществ:
- Гарантия платежа. Продавец получает уверенность в том, что средства, предназначенные для оплаты недвижимости, уже заблокированы в банке и проверены на подлинность. Это минимизирует риск мошенничества и гарантирует получение продавцом денег при успешном завершении сделки;
- Безопасность для обеих сторон. Покупатель уверен в том, что средства не будут присвоены или использованы не по назначению. В случае непредвиденных обстоятельств или нарушения условий сделки покупатель может рассчитывать на возврат денег;
- Сокращение рисков. Отказ от традиционных методов, таких как передача наличных или залог ключей, существенно снижает риски как для продавца, так и для покупателя.
В итоге, аккредитив представляет собой современный и надежный инструмент для проведения безопасных и прозрачных сделок купли-продажи недвижимости, обеспечивая защиту интересов всех участников процесса.
Примеры схем альтернативных сделок
Схема 1
Григорьев решил сменить район, купить квартиру ближе к работе. Он продаёт квартиру в Красносельском районе Петрову за 5 миллионов рублей и покупает у Степанова в Калининском районе квартиру тоже за 5 миллионов рублей. 5 миллионов рублей закладывает в ячейку покупатель первой квартиры Петров. Получателем 5 миллионов будет Степанов – продавец квартиры в Калининском районе. Это самая простая схема встречной покупки.
Схема 2
Пивоваров продает однокомнатную квартиру за 4 млн. рублей Петрову, добавляет 3 млн. рублей и покупает двухкомнатную квартиру за 7 млн.рублей у Калитина. В этой сделке три участника: покупатель однокомнатной квартиры Петров, продавец однокомнатной квартиры и одновременно покупатель двухкомнатной квартиры Пивоваров, продавец двухкомнатной квартиры Калитин.
Все три они заходят в ячейку:
Петров закладывает деньги в размере 4 млн.руб. в один пакет.
Пивоваров закладывает доплату за квартиру в размере 3 млн.руб. в другой пакет.
Деньги из ячейки получает продавец второй квартиры Калитин при соблюдении условий доступа к ячейке.
Схема 3
Хазина продаёт трёхкомнатную квартиру Лаврову за 9 миллионов рублей и покупает двухкомнатную квартиру у Серова за 6 миллионов рублей. Лавров закладывает в две ячейки 6 и 3 миллиона рублей. 6 миллионов получает продавец двухкомнатной квартиры, 3 миллиона забирает Хазина.
Схема 4
Ефанов продаёт квартиру Егорову за 7 миллионов рублей и покупает однокомнатную квартиру за 4,5 миллионов рублей у Петрова и студию за 3,5 миллиона рублей у Леонова. Егоров закладывает 7 миллионов в две разные ячейки по 3,5 миллиона рублей. Ефанов добавляет 1 миллион во вторую ячейку, содержимое которой получит Петров, продавец однокомнатной квартиры.
Общие замечания:
- Заключение предварительного договора может существенно снизить риски, фиксируя все условия и сроки окончательного договора;
- Обращение к юристу – крайне желательный шаг для обеих сторон. Профессиональная помощь гарантирует, что все нюансы учтены, и сделка оформлена правильно;
- Все действия должны быть согласованы во времени, чтобы избежать проблем. Тщательный расчет сроков на каждом этапе – ключевой фактор успеха.
Ранее мы также составили пошаговое руководство для успешной продажи квартиры и нашли ответ на вопрос: можно ли оспорить дарение квартиры?