«Стоит ли сейчас продавать квартиру или лучше подождать?», «Почему объявления висят месяцами, а звонков почти нет?», «Рынок жилья затоварился — это миф или реальность?» За последние месяцы я получил десятки таких сообщений от подписчиков. Давайте разберёмся вместе, что происходит с рынком недвижимости России, почему вторичка и новостройки ведут себя по-разному, и чего ждать в 2025 году.
Что происходит на рынке вторичного жилья: затоваривание и реальные истории
В 2025 году рынок вторичного жилья в России действительно затоваривается. За 11 месяцев после отмены всеобщей льготной ипотеки объём предложения вырос на 24%. То есть на продажу выставлено почти на четверть больше квартир, чем год назад. Но покупателей больше не стало — наоборот, средний срок экспозиции (то есть сколько квартира висит в продаже) увеличился с 90 до 126 дней по стране, а в Москве — с 80 до 113 дней. Это почти на 40% дольше, чем год назад.
Что это значит на практике? Приведу пример: мой знакомый выставил свою трёшку в Подмосковье в январе, рассчитывал продать за пару недель, а в итоге только к маю получил первый реальный звонок. И таких историй масса.
Эксперты объясняют: новых объявлений становится меньше (менее четверти от всего предложения — это свежие лоты, тогда как год назад было треть), а старые квартиры просто висят месяцами. Все ждут снижения ипотечных ставок, но пока этого не происходит, рынок стоит.
Продавцы идут на торг, а часть уходит в аренду
В таких условиях продавцы вынуждены идти на уступки. Более половины собственников за время экспозиции снизили цену. Средний дисконт — 4–6%. Некоторые сначала даже пытались поднять цену, но потом всё равно снижали. Часть людей вообще сняла квартиру с продажи и решила сдавать в аренду — мол, подождём лучших времён.
Если говорить о ценах: в среднем по России квадратный метр вторички в феврале 2025 года стоил 128 тысяч рублей — это на 5,8–7% больше, чем год назад. Но рост этот неравномерный: где-то цены стоят, где-то чуть снижаются, а где-то продавцы готовы делать скидки ради быстрой сделки.
Портрет покупателя вторички в 2025 году
Сейчас на вторичку в основном смотрят те, кто может купить без ипотеки или с минимальным кредитом. В ходу — старый жилой фонд и квартиры в новых домах, которые уже сданы. Люди ищут понятные, ликвидные варианты, а вот «проблемные» объекты всё чаще остаются невостребованными.
В целом же рынок очень неоднородный: хорошие объекты по адекватной уходят, как и раньше, быстро и с минимальным торгом (а иногда даже и с повышением цены от изначальной). Объекты с какими-либо дефектами могут теперь висеть месяцами. Рынок покупателя диктует свои правила - людям есть из чего выбрать и они выбирают лучшее, не хватая все подряд.
Ситуация на рынке новостроек: риски затоваривания и рост цен
А что с новостройками? Тут картинка сложнее. В 29 регионах России (например, Краснодарский край, Калининградская, Воронежская области) эксперты фиксируют риски затоваривания: девелоперы не успевают распродавать объекты, особенно в массовом сегменте. Но в целом по стране ситуация пока не критичная — уровень распроданности новостроек считается нормальным.
Цены на новостройки продолжают расти быстрее, чем на вторичку. За год квадратный метр в городах-миллионниках подорожал на 11,6%, а в целом по стране — на 13,3%. В Москве новостройки уже стоят в среднем 523 тысячи рублей за квадратный метр, в регионах — около 181 тысячи.
Почему так? Во-первых, увеличилась себестоимость строительства: материалы, рабочая сила, логистика — всё дорожает. Во-вторых, из-за сворачивания льготной ипотеки спрос падает, а девелоперы не спешат запускать новые проекты. Это ограничивает предложение и поддерживает цены.
Но есть нюанс: объём выдачи ипотеки на первичном рынке падает. За первые месяцы 2025 года выдали на 11,6% меньше кредитов, чем год назад, и эксперты ждут снижения продаж новостроек на 25–30% по итогам года.
Кто сейчас покупает новостройки
Покупатели новостроек — в основном те, кто всё ещё может взять ипотеку по семейной или региональной льготной программе. Остальные либо не проходят по доходам, либо не готовы платить высокие проценты. В крупных городах спрос держится за счёт ограниченного предложения и инвестиционного интереса, а в регионах — всё больше людей переключаются на вторичку. Ну и "альтернативщики" - те, кто что-то продал, чтобы купить новое жилье - сейчас наше "все" на рынке.
Каких изменений ждать на рынке недвижимости в 2025 году: прогнозы и сценарии
Теперь главный вопрос: что будет дальше? Обрушения цен на рынке жилья не ждёт почти никто из экспертов. Да, вторичка может плавно дешеветь в регионах с избытком предложения — аналитики называют цифры до минус 10% к концу года для Москвы, если спрос не вернётся. Но для этого нужно, чтобы количество сделок резко упало, а пока падение спроса не катастрофическое.
На новостройках цены будут расти, но медленнее: прогноз — плюс 1,5–2% за квартал, особенно во второй половине года. Сдерживать рост будут высокие ставки по ипотеке и снижение доступности кредитов. В регионах возможна стагнация или даже небольшое снижение цен на массовое жильё, если девелоперы начнут активно распродавать остатки.
Эксперты сходятся во мнении: рынок ждёт стабилизация. Если Центробанк снизит ключевую ставку, ипотека станет доступнее — и спрос оживится. Но когда это случится, никто не берётся предсказать. Пока же продавцы будут готовы к торгу, а покупатели — ждать лучших условий.
Личный опыт и советы инвестора
Я бы сейчас не спешил с продажей, если нет острой необходимости. Если хотите купить — ищите варианты с дисконтом, особенно среди старых лотов на вторичке. В новостройках смотрите на проекты с высокой степенью готовности и прозрачной историей застройщика. И помните: рынок недвижимости — это всегда история про терпение и расчёт.
Вывод: рынок жилья России затоваривается, но катастрофы не будет
Да, на рынке жилья России сейчас избыток предложения, особенно на вторичке. Да, продавцы вынуждены торговаться, а покупатели стали осторожнее. Но рынок не рухнет — он просто перешёл в фазу долгих переговоров, скидок и ожидания. Для инвесторов это время возможностей: можно найти интересные объекты с дисконтом, если знать, где искать.