Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее – орган местного самоуправления, ОМСУ) в 2010 г. зарегистрировал право собственности на обособленное помещение в МКД (отделённое от подвала, с отдельным входом с улицы).
Значительное количество лет спустя ОМСУ совместно с управляющей организацией (далее – УО) провёл обследование указанного помещения, установил содержание в нём кучи хлама , а также установил факт прохождения через помещение общедомовых коммуникаций (системы ХВС, теплоснабжения, водоотведения).
На основании акта обследования ОМСУ издал постановление о прекращении права муниципальной собственности на указанный объект недвижимого имущества и об исключении помещения из реестра муниципальной собственности. Впоследствии ОМСУ обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности муниципального образования на указанное нежилое помещение, приложив к нему технический паспорт МКД, акт обследования и постановление о прекращении права муниципальной собственности.
Отказ Росреестра в государственной регистрации был успешно обжалован в суде, однако Росреестр добился пересмотра судебных актов.
Отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, тройка судей Верховного Суда РФ (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 декабря 2024 г. N 306-ЭС24-7025) указала следующее:
- записи в ЕГРН вносятся на основании представленного заявления и необходимых документов в соответствии с порядком ведения ЕГРН, а логика порядка ведения ЕГРН, предполагает по общему правилу погашение в соответствующем разделе ЕГРН записи о праве собственности одного лица на объект с одновременным внесением записи о праве собственности иного лица на этот объект (к примеру, в связи с переходом права), записи о праве собственности этого же лица в ином разделе ЕГРН, открытом в отношении нового объекта (например, в связи с преобразованием объекта);
- в силу положений пункта 199 Порядка ведения ЕГРН № П/0514 при госрегистрации права общей долевой собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в МКД, осуществляемой одновременно с госрегистрацией права собственности на первое помещение, машино-место в МКД, вносится запись о праве общей долевой собственности без указания имен (наименований) собственников помещений в МКД и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности. По смыслу положений этого пункта порядка ведения ЕГРН фактически записи о госрегистрации права общей долевой собственности на объекты, составляющие ОИ в МКД, вносятся по заявлению собственников помещений в МКД;
- в указанном случае, когда имеет место односторонний (без решения вопроса о составе ОИ МКД непосредственно с собственниками помещений в этом доме) отказ лица, за которым зарегистрировано право собственности на помещение в МКД, от своего титула собственника со ссылками на положения статьи 36 ЖК РФ, возникает коллизия между заявительным порядком госрегистрации права, прекращения права и положениями действующего законодательства, регулирующими правовой режим общего имущества в МКД;
- положений, направленных на урегулирование подобной коллизии и устанавливающих порядок действий государственного регистратора при внесении в ЕГРН записи о прекращении права собственности на объект в связи с отказом от права самого собственника, считающего данный объект относящимся к общему имуществу в МКД, без одновременного волеизъявления собственников помещений в доме на принятие этого объекта в общую долевую собственность, порядок ведения ЕГРН не содержит;
- на основании статей 235, 236 ГК РФ, прекращено может быть право, которое возникло и существовало, то есть являлось действительным. Прекращение права собственности на объект в связи с ошибочной, по мнению зарегистрированного правообладателя, регистрацией этого права на помещение, которое, как считает муниципальное образование, является общим имуществом, не может быть зарегистрировано по заявлению только данного лица при отсутствии, в том числе волеизъявления собственников МКД по вопросу отнесения спорного помещения к общедомовому имуществу;
- в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 2, 52 и 56 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН; зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество;
- следовательно, вопрос о правомерности действий, решений Росреестра может быть разрешен в порядке главы 24 АПК РФ только в случае, если разрешение этого вопроса не влияет на права и обязанности иных лиц. Между тем госрегистрация прекращения права собственности муниципального образования на помещение по тому мотиву, что помещение является ОИ МКД, однозначно влияет на права и обязанности собственников помещений в доме, которые определяют состав общего имущества и несут бремя его содержания;
- при этом Росреестр не является участником спорных материальных правоотношений, не выступает стороной спора о праве на нежилое помещение, а также не является тем органом, который уполномочен определять, обладает ли конкретный объект признаками общего имущества и распространяется ли на него правовой режим общего имущества МКД;
- таким образом, прекращение права муниципальной собственности, сопряженное с признанием факта нахождения имущества в собственности собственников помещений в МКД, подлежит установлению при рассмотрении соответствующего спора о праве на имущество.
Стоит отметить, что такую же правовую позицию Верховный Суд РФ отобразил спустя несколько дней в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 09.12.2024 года № 305-ЭС24-15238. Тройка судей СК пересмотрела акты нижестоящих инстанций и признала законным отказ Росреестра в осуществлении госрегистрации прекращения права собственности частного лица на помещение, которое имеет признаки общедомового (располагается в техническом этаже и предназначается для обслуживания более одной квартиры в МКД).