Совершение сделок с недвижимостью всегда связано с рисками. Один из самых неприятных — это обнаружение после покупки того, что новоявленный собственник не один владеет правом на жильё или вынужден делить пространство с посторонним человеком. Ситуации, когда в квартире остаётся бывший член семьи, родственник умершего владельца, пользователь по завещательному отказу или лицо, пользующееся помещением на основании договора безвозмездного пользования (ссуды), ранее оставались «скрытыми» от глаз покупателя. Но ситуация меняется: Росреестр предлагает изменения в законодательство, которые позволят будущим владельцам заранее видеть все ограничения и обременения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Новый этап прозрачности рынка недвижимости
Весной 2025 года Росреестр представил на общественное обсуждение проект поправок в Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Цель этих изменений — повысить прозрачность сделок с недвижимостью, защитить права добросовестных покупателей и предотвратить возникновение спорных ситуаций после заключения договора купли-продажи.
Одним из ключевых нововведений является **обязательная государственная регистрация договоров безвозмездного пользования недвижимостью**, включая ситуации, связанные с завещательным отказом. Ранее такие соглашения не подлежали обязательной регистрации (за исключением земельных участков и объектов культурного наследия), но могли быть зарегистрированы добровольно. Это создавало лазейку для мошенников, а также риск для покупателей, которые зачастую узнавали о наличии третьих лиц в квартире уже после оформления сделки.
Правовая база: почему это важно?
На сегодняшний день регулируются отношения по безвозмездному пользованию недвижимостью главой 36 Гражданского кодекса РФ. По договору безвозмездного пользования (ссуды) одна сторона (ссудодатель) передаёт другой стороне (ссудополучателю) имущество во временное безвозмездное пользование. После окончания срока действия такого договора, право пользования прекращается.
Однако если речь идёт о завещательном отказе, то здесь уже действует норма статьи 1137 ГК РФ. Завещатель может возложить на одного или нескольких наследников обязанность передать определённому лицу (отказополучателю) при наступлении открытия наследства часть наследственного имущества или право на пользование имуществом. То есть даже после продажи квартиры новый собственник может столкнуться с тем, что кто-то имеет право проживать в ней.
До сих пор такие права можно было зарегистрировать только добровольно. Теперь же они станут обязательными к регистрации в ЕГРН. Это значит, что при запросе выписки из реестра покупатель сможет сразу увидеть, существует ли обременение на квартиру.
Примеры из жизни: как работают эти механизмы
Рассмотрим типичную ситуацию. Мария Петровна умирает, оставляя завещание, по которому её сын Иван получает квартиру. Однако она указывает, что её внучка, которая с ней проживала, имеет право пожизненно пользоваться квартирой. Такой пункт называется завещательным отказом. Иван вступает в наследство, становится собственником, но обязан предоставить внучке право проживания. Если он решает продать квартиру, то обязан предупредить покупателя об этом обременении. Однако на практике это часто игнорируется.
Покупатель, например, Анна Сергеевна, обращается к риелтору, тот проводит стандартную проверку: заказывает выписку из ЕГРН, проверяет наличие арестов, залогов, долгов. В документах ничего нет — квартира "чистая". После сделки Анна узнаёт, что в квартире живёт девушка, имеющая право на проживание. Возникает конфликт, судебные разбирательства, иногда — вынужденный выкуп доли у отказополучателя.
Такие случаи не единичны. По данным юридических компаний, до 5% сделок с недвижимостью в крупных городах России сталкиваются с проблемами скрытых обременений. Именно поэтому инициатива Росреестра может кардинально изменить ситуацию на рынке вторичного жилья.
Что именно будет вноситься в ЕГРН?
Согласно проекту закона, в ЕГРН будут вноситься следующие данные:
1. Сведения о лицах, имеющих право безвозмездного пользования недвижимостью, включая завещательный отказ.
2. Условия пользования: срок, объём предоставляемого помещения, особые условия.
3. Информация о том, что недвижимость находится в общей долевой собственности, и между сособственниками установлен порядок пользования общим имуществом.
Эти данные будут доступны любому, кто запрашивает выписку из ЕГРН. Таким образом, потенциальный покупатель сможет увидеть, есть ли в квартире лица, имеющие право на проживание, или же собственники договорились о разделении зон пользования.
Общая долевая собственность: новые правила учёта
Ещё одно важное нововведение — возможность регистрации обременения в случае, если недвижимость принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности. Например, супруги разводятся, доля каждого составляет ½ квартиры, и они заключают соглашение о том, что один из них живёт в одной комнате, другой — в другой. Сейчас такие соглашения не регистрируются, и при продаже доли новый собственник может потребовать вселения и пересмотра условий проживания.
После вступления закона в силу, такой порядок пользования станет фиксироваться в ЕГРН. Более того, информация сохранится даже при переходе доли другому лицу. То есть новый участник долевой собственности будет обязан соблюдать ранее установленные правила.
Это особенно актуально в многоквартирных домах, где долевая собственность встречается часто — например, при наследстве, совместном приобретении недвижимости или разделе имущества после развода.
Защита прав покупателей и снижение рисков
Главная цель новых норм — защита интересов добросовестных покупателей. Ранее, чтобы выявить обременения, требовалось проведение дополнительных проверок, включая запросы в органы опеки, нотариусам, судам, а также беседы с соседями и прежними собственниками. Теперь же вся информация будет собрана в одном месте — в ЕГРН.
Это должно положительно повлиять на доверие к рынку недвижимости, уменьшить количество споров и судебных тяжб. Кроме того, увеличится прозрачность сделок, что в свою очередь способствует росту числа легальных операций и снижению уровня мошенничества.
Думаю инициатива Росреестра своевременна и необходима. По моему мнению эти изменения ликвидируют существенный пробел в правовом регулировании. До сих пор покупатель находился в заведомо проигрышной позиции, если не догадался задать нужные вопросы. Теперь же всё будет открыто и формализовано.
Очевидно, что потребуется время на адаптацию системы. Например, как будет происходить регистрация завещательного отказа? Какие документы потребуются? Как будет обеспечиваться контроль за достоверностью информации? Эти и другие технические детали ещё предстоит проработать Министерству юстиции, Росреестру и нотариальной палате.
Когда вступит в силу закон?
Проект закона пока находится на стадии общественных обсуждений. Если поправки будут одобрены, то их планируется ввести в действие с 1 января 2026 года. Таким образом, у всех участников рынка недвижимости будет почти год на подготовку к новым требованиям.
Итоги: что изменится для покупателей недвижимости?
Подводя итоги, можно выделить несколько ключевых моментов, которые произойдут после вступления закона в силу:
1. Покупатели смогут заранее увидеть в ЕГРН информацию о лицах, имеющих право пользования квартирой, включая завещательный отказ.
2. Будет введена обязательная регистрация договоров безвозмездного пользования недвижимостью, что повысит уровень прозрачности сделок.
3. Сведения о порядке пользования недвижимостью в рамках долевой собственности станут обязательными к регистрации, и будут сохраняться при переходе доли другим лицам.
4. Снизится число спорных ситуаций после совершения сделок, так как обременения будут фиксироваться официально.
5. Повысится доверие к рынку недвижимости, поскольку покупатель будет иметь полное представление о состоянии объекта до его приобретения.
Таким образом, нововведения направлены на усиление правовой защиты граждан, совершающих сделки с недвижимостью. Они позволят сделать рынок более цивилизованным, справедливым и понятным. Для покупателей это шаг в сторону большей уверенности в своих правах. А для продавцов — дополнительный стимул к честной игре и полной раскрытости информации.
А что вы думаете по этому поводу? Напишите свое мнение в комментариях!
Также читайте полезные статьи:
-Может ли бывший супруг претендовать на наследство без завещания? Неожиданное решение суда
-Квартира, купленная до брака, но оплаченная после: общая собственность или личное имущество?
-Как женщина чуть не потеряла наследство: судебная драма с неожиданным финалом