Вот честно, кто из нас не ловил себя на мысли: “Ну всё, ипотека теперь только для избранных”, — а потом вдруг видишь новости: “В апреле банки выдали на 16 миллиардов рублей больше, чем в марте”. И сразу вопрос — кто эти люди, что берут ипотеку сейчас, когда ставки кусаются, а рынок штормит? Давайте разберёмся вместе, что происходит с ипотекой в России весной 2025 года, почему выдачи растут, и чего ждать дальше.
Ипотека на первичное жильё: новостройки держат рынок
Если смотреть на структуру ипотечных кредитов, новостройки по-прежнему вне конкуренции. В апреле 2025 года на них пришлось более 70% всех выдач Сбера — это около 137 млрд рублей. Даже несмотря на то, что доля “первички” немного снизилась на 6 процентных пунктов за месяц, она стабильно держится выше 70% уже полгода. В отдельных регионах — например, в Пензенской области, Москве и Орловской области — на новостройки приходится до 88% всех ипотечных сделок.
Почему так? Всё просто: государственные льготные программы в первую очередь поддерживают покупку жилья в новостройках. Для многих это единственный шанс взять ипотеку с приемлемым ежемесячным платежом. Я сам часто сталкиваюсь с историями, когда молодая семья выбирает “первичку” именно из-за субсидированных ставок — иначе платежи становятся неподъёмными.
Эксперт Домклик Алексей Лейпи подтверждает: “Новостройки остаются наиболее востребованным сегментом жилья. В апреле мы вновь отметили рост ипотечного кредитования — по итогам месяца Сбер выдал около 188 млрд рублей, что превысило значения марта на 9,5% и стало максимальным показателем с ноября 2024 года”.
Ипотека на вторичное жильё: спрос растёт, но условия сложнее
Вторичное жильё в апреле тоже показало рост: объём выдач увеличился до 18 млрд рублей, что почти на 40% выше марта. Доля “вторички” в структуре ипотечных сделок приблизилась к 10% — это плюс 2 процентных пункта за месяц. В чём причина? В первую очередь — в расширении рыночных ипотечных программ, ведь льготные условия по-прежнему в основном для новостроек.
С 1 апреля 2025 года семейная ипотека стала доступна и на вторичном рынке, но только в городах с низким уровнем жилищного строительства. Это значит: если в вашем городе строят не больше двух многоквартирных домов в год, вы можете купить “вторичку” по семейной ипотеке под 6% годовых. Важно, чтобы дом был не старше 20 лет и не признан аварийным.
Лидеры по спросу на вторичное жильё — это регионы, где мало строят нового: Магаданская, Мурманская и Архангельская области. Там доля “вторички” доходит до 53,5%. Для многих жителей этих регионов это единственная реальная альтернатива — новостроек просто нет.
Реальная история: мой знакомый из Архангельска долго искал новостройку, но в итоге взял ипотеку на “вторичку” — просто потому, что других вариантов не было. “Платёж высокий, зато квартира в хорошем районе, и ждать сдачи дома не надо”, — говорит он.
Ипотека на загородные дома: тренд на природу и самостоятельность
Загородная недвижимость — самый быстрорастущий сегмент весны 2025 года. В апреле доля готового загородного жилья в ипотечных сделках выросла до 10,6%, а интерес к строительству собственного дома (ИЖС) тоже подрос: лидирует Астраханская область, где доля ИЖС в ипотеке почти в пять раз выше среднероссийской и составляет 23,4%.
Почему так? Люди устали от городской суеты, а пандемия и новые форматы удалённой работы только ускорили этот тренд. “В Калмыкии, Адыгее и Новгородской области до 30% всех ипотечных сделок — это покупка загородного дома”, — отмечают аналитики Домклик.
Я лично знаю несколько семей, которые взяли ипотеку на ИЖС: построили дом, сделали всё под себя, и теперь не зависят от управляющих компаний и соседей за стенкой. Да, процесс сложнее, чем покупка квартиры, но зато результат — дом мечты.
Что происходит со ставками и условиями ипотеки в 2025 году?
Теперь про самое больное — ставки. Средневзвешенные ставки по рыночным ипотечным программам в апреле 2025 года снизились на 0,7-2,3 процентных пункта и составили 26,6-27,1%. Но в годовом выражении рост всё равно огромный: плюс почти 10 пунктов за год. По семейной ипотеке ставка держится на уровне 6% — и это спасение для многих.
Банк России в апреле оставил ключевую ставку на уровне 21% годовых, и эксперты не ждут резкого снижения в ближайшие месяцы. “В ближайшее время значительного снижения ставок не будет — по рыночным программам они, как и сегодня, будут доходить до 30%”, — говорит Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам ГК “А101”.
Но есть и хорошие новости: банки стали чуть лояльнее относиться к заёмщикам с хорошим первоначальным взносом и низкой долговой нагрузкой. Это значит, что если у вас есть 20% на первый взнос и не слишком много кредитов, шансы на одобрение ипотеки выше.
Чего ждать от рынка ипотеки в 2025 году?
Вот что говорят эксперты и что вижу я сам:
- Новостройки останутся главным драйвером рынка, пока действуют субсидии и поддержка государства.
- Вторичка будет расти в регионах, где мало строят нового, особенно благодаря расширению семейной ипотеки.
- Загородная ипотека продолжит набирать обороты — всё больше людей хотят жить за городом, строить своё жильё и быть независимыми.
- Ставки по ипотеке вряд ли резко снизятся, но возможны послабления для добросовестных заёмщиков.
- Средний размер кредита снижается, а значит, люди стали осторожнее и выбирают более доступные варианты.
- В июне ждем новых решений поддержки строительной отрасли, среди которых, возможно, будут новые льготные ипотечные программы или изменения по уже существующим
Заключение: ипотека весной 2025 — новые возможности и старые вызовы
Ипотека весной 2025 года — это не только рост выдач и новые рекорды, но и новые возможности для семей, жителей регионов и тех, кто мечтает о собственном доме за городом. Рынок меняется, появляются новые программы, банки становятся лояльнее, а люди — изобретательнее.
Ждем новых мер поддержки от правительства и снижения ставки от ЦБ РФ.
Также рекомендую почитать и подписаться: