В I квартале на рынке жилой высокобюджетной недвижимости Москвы знаковыми изменениями стали краткосрочный подъем спроса (на 14,6% год к году), а также резкий спад объема реализованных площадей в апреле. Тогда показатель сократился почти на 40% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Среди важных трендов рынка можно также выделить активизацию инвестиционного спроса на фоне незначительного снижения процентных ставок по депозитам и ожидания скачка цен, связанного с возможным снижением ключевой ставки, сообщает Екатерина Ломтева, директор направления жилой недвижимости CORE.XP.
При этом растет популярность программ рассрочки, что связано с отменой льготных ипотечных программ и высокими процентными ставками. Доля ДДУ, заключенных без ипотеки, на протяжении III квартала 2024 года до II квартала 2025 года держится на уровне 54%.
На рынке классов «премиум» и «делюкс» продолжается повышение цен и объемов сделок. Изменение цен мотивирует рост стоимости проектов — в некоторых из них цена на старте составляет 3 млн руб./кв. м.
Сохраняется тренд на редевелопмент исторических зданий — появляются новые уникальные объекты с высокой капитализацией, при этом снижается локационная привязка премиум-сегмента к ТТК и центру Москвы. Рост стоимости капитала повлиял на снижение активности запуска новых проектов. Себестоимость новых проектов толкает стартовые цены продаж вверх. Стартовые цены продаж, сформированные финансовой моделью, не привлекательны для покупателей, что приводит к увеличению стартового периода без активных сделок. В свою очередь, агрессивный маркетинг и рост расходов на продвижение не дают существенного результата без скидок и длительных рассрочек.
В условиях дорогих заемных средств фокус девелоперов был смещен на решение проблем с ликвидностью. Используется так называемый «портфельный подход» к наполнению эскроу, так как реализация проектов с дальним горизонтом ввода существенно превышает их строительную готовность.
Помимо этого, был зафиксирован тренд на продажу площадок под строительство с ТЭПами и проектов в активной стадии строительства: среди них можно выделить, например, сделку с ЖК Republic от FORMA и Страна Девелопмент. Некоторые девелоперы в рассматриваемый период анонсировали массовые скидки до 50% — такой ход был обусловлен конкуренцией с банковскими депозитами за розничного инвестора. Другие игроки рынка приняли решение об упаковке нераспроданных остатков в ЗПИФ — это напрямую связано с таргетом на квалифицированных участников фондового рынка на фоне снижения активности институциональных инвесторов.