Меня часто спрашивают: что делать, если после ремонта или строительства вдруг обнаружился дефект, хотя работы давно приняты и акт приёмки подписан? Раньше многие думали, что подписанный акт – это конец истории, и если что-то вылезет потом, то виноват уже заказчик. Но Верховный Суд РФ в феврале 2025 года расставил все точки над i. Он чётко заявил: подрядчик отвечает за скрытые дефекты даже после подписания акта приёмки. Расскажу простыми словами, что это значит для нас, заказчиков, какие плюсы и минусы даёт такая позиция суда и как ею воспользоваться на практике. Говорю как судебный эксперт, который не раз видел подобные споры в реальности.
Что изменилось после решения Верховного Суда РФ
Решение Верховного Суда (Определение № 303-ЭС24-16745 от 05.02.2025) стало поворотным моментом. Раньше в судах встречались разные подходы. Некоторые подрядчики успешно отбивались от претензий, ссылаясь на то, что раз акт приёмки работ подписан без замечаний – значит, заказчик всё принял и претензий быть не должно. Ниже расскажу реальную историю.
Пример из практики: Городские власти Южно-Сахалинска купили новый дом для переселения детей-сирот. Дом приняли, жильцов заселили. Но через пару лет люди начали жаловаться: в квартирах сырость, плесень на стенах, холодный воздух тянет из подвала, шум слышен через стены. Классические скрытые недостатки, которые не были видны при приёмке. Администрация города потребовала от строительной компании устранить эти недостатки по гарантии, а подрядчик отказался – заявил, мол, сами жильцы виноваты, неправильно эксплуатируют жильё (не проветривают, заливают водой и т.п.). Что ж, первые три суда (первая инстанция, апелляция и кассация) неожиданно встали на сторону подрядчика и решили, что плесень и сырость появились из-за самих жильцов и коммунальщиков. Казалось бы, подписанный акт приёмки стал для строителей индульгенцией.
Однако Верховный Суд всё изменил. В феврале 2025 года он отменил эти решения и разъяснил важную вещь: акт приёмки – не доказательство отсутствия дефектов. Даже если заказчик подписал документы без единого замечания, это не освобождает подрядчика от ответственности за скрытые недостатки, проявившиеся позже. Проще говоря, приняли объект – вовсе не значит, что в нём нет дефектов. Верховный Суд подтвердил: *подрядчик обязан устранить дефекты, которые были «замаскированы» или выявились при эксплуатации, даже если прошли годы после сдачи объекта. Этот вывод стал прецедентом и ориентиром для всех новых споров.
Что ещё важно: Суд указал, на ком лежит бремя доказывания в таких случаях. Раньше заказчику приходилось из кожи вон лезть, чтобы доказать, что дефект – это результат плохой работы строителей, а не его собственных ошибок. Теперь же всё наоборот: если обнаружен скрытый недостаток, то доказывать свою невиновность должен подрядчик. Он обязан показать, что проблема возникла не по его вине, а, например, из-за неправильной эксплуатации или других причин, не связанных с качеством работ. Заказчик же ничего не обязан доказывать– достаточно факта, что дефект есть.
Таким образом, после решения ВС РФ 2025 года правила игры изменились в пользу заказчика. Подрядчики больше не могут спрятаться за подписанным актом. Суд закрепил: гарантийные обязательства по качеству работают, и акт сдачи-приёмки – это не индульгенция, не охранная грамота, которая всё прощает.
Что это означает для заказчика на практике
Для нас, простых заказчиков (будь то собственник квартиры, заказавший ремонт, или компания-застройщик, или муниципалитет, купивший дом), позиция Верховного Суда – хорошая новость. Теперь мы защищены от скрытых дефектов, которые проявляются после приёмки работ. Давайте разберём, что такое скрытые дефекты и приведём примеры.
Скрытые дефекты – это проблемы качества, которые невозможно обнаружить при обычном осмотре во время приёмки работ. То есть на момент подписания акта всё выглядело нормально, а проблема “сидела внутри” и показала себя лишь спустя время (дни, месяцы или даже годы). В отличие от явных недостатков (которые видны сразу и которые нужно фиксировать до подписания акта), скрытые проявляются потом.
Примеры типичных скрытых дефектов в строительстве и ремонте:
- Плесень в углах и на стенах – появляется через несколько месяцев эксплуатации из-за того, что строители не сделали должную гидроизоляцию или ошиблись с вентиляцией. Снаружи всё было красиво покрашено, а внутри стены сырели. Первое время вы этого не замечаете, а потом – сюрприз, чёрные пятна в углу комнаты.
- Трещины в стенах или фундаменте – например, прошёл год, и вы видите, что по штукатурке пошли трещины. Оказывается, строители не укрепили как следует основание или сэкономили на арматуре, и дом дал усадку. На момент приёмки трещин не было, они появились только позже.
- Протечки крыши или окон – вы подписали акт летом, в сухую погоду, а с первым сильным дождём с потолка закапало. Значит, где-то в кровле брак или окна установлены с нарушением технологии, и вода просачивается внутрь.
Черная плесень, проступившая в углу комнаты из-за скрытых проблем с гидроизоляцией и вентиляцией – типичный пример скрытого дефекта. При приемке работ такие недостатки обычно не видны, а проявляются лишь спустя время.
Как видите, сценарии могут быть разные: плесень в новенькой квартире, холодный пол из-за плохо утеплённого перекрытия, жёлтые разводы на потолке после дождя, трещины около оконной рамы и т.д. Для заказчика все эти сюрпризы неприятны. Но теперь, благодаря решению ВС РФ, если такое произошло, вы имеете полное право требовать от подрядчика исправить ситуацию, даже если акт приёмки подписан и на дворе давно праздник новоселья отгремел.
Что это меняет психологически? Раньше многие опускали руки: мол, сам виноват – не углядел при приёмке, теперь поздно пить боржоми. Теперь же у заказчика есть уверенность, что закон на его стороне. Если дефект действительно скрытый (latent), то факт подписания акта не мешает предъявить претензии. Подрядчик не сможет отмахнуться словами “сам принимал, теперь живи как хочешь”. А если и попытается, есть прямое указание Верховного Суда, которое можно привести в ответ.
Еще момент: данная позиция распространяется на разумные сроки обнаружения недостатков. Конечно, нельзя через 20 лет прийти и сказать: “О, у меня тут плитка отклеилась, айда чинить по гарантии!”. В законе и договорах обычно устанавливаются гарантийные сроки на работы. Например, часто на строительные работы дают 5-летний гарантийный срок. Так вот, если в течение гарантийного срока (или, если он не прописан, то в разумный срок после окончания работ) выявился скрытый дефект, вы вправе требовать его устранения. Верховный Суд подтвердил, что даже «через несколько лет после сдачи» объекта подрядчик обязан устранять выявленные недостатки. Главное – чтобы их причины коренились именно в допущенных строителем ошибках, а не в вашем неправильном использовании объекта.
Плюсы для заказчика от позиции Верховного Суда
Давайте перечислим, какие положительные изменения несёт в себе это судебное разъяснение для нас, заказчиков:
- Акт приёмки больше не «отмазка» для строителей. Теперь чётко закреплено: подписанный акт не избавляет подрядчика от ответственности за скрытые дефекты. Это даёт нам уверенность, что права не пропали в момент подписи. Мы можем спокойно принимать работы, зная: если что-то вскроется потом, у нас останутся законные инструменты воздействия.
- Сместилось бремя доказывания – нам проще отстаивать права. Раньше, чтобы выиграть суд, заказчику нужно было доказывать, что дефект произошёл по вине подрядчика. Это сложно: нужны экспертизы, свидетельства и т.д. Теперь доказывать должен подрядчикgkgz.ru! То есть, обнаружена, скажем, протечка – пусть строитель доказывает, что это вы прохудили крышу, а не он плохо её сделал. Или что плесень возникла из-за того, что вы все окна заклеили и не проветривали. Наша задача – лишь указать на проблему, а уж его – отбрехиваться (простите за разговорное слово, но так понятнее). На практике, конечно, всё равно понадобится экспертное заключение, чтобы подтвердить сам факт строительного дефекта, но сам подход суда даёт нам преимущество. У заказчика теперь есть презумпция того, что если дефект выявлен в период гарантии, то ответственность несёт подрядчик – пока он не докажет обратное.
- Возможность взыскать устранение дефектов в пределах гарантии или разумного срока. Благодаря этой позиции, мы смело можем обращаться с требованием даже спустя время после сдачи – главное, уложиться либо в срок гарантии, либо (если не оговорено) в разумный срок обнаружения недостатка. Например, нашли трещину через год после ремонта – совершенно нормально предъявить претензию. Закон (ст. 720 ГК РФ) говорит, что по скрытым недостаткам заказчик вправе заявлять требования после приёмки. Теперь это подкреплено свежей судебной практикой. Это означает правовую определённость: и мы, и подрядчики знаем, что правила игры едины – скрытые дефекты подлежат устранению, точка. Для добросовестных исполнителей это тоже плюс: они заранее учитывают ответственность, а недобросовестные больше не смогут прятаться за формалиями.
- Более предсказуемый исход споров. Раньше многое зависело от конкретного суда: кому-то удавалось убедить судью, что дефект скрытый и подрядчик виноват, а где-то нет. Сейчас, с верховной инстанцией в поддержку, намного больше шансов, что в аналогичном споре суд встанет на сторону заказчика. Это повышает общую справедливость и предсказуемость. Проще говоря, если у вас плесень спустя год после ремонта – почти наверняка суд признает это косяком подрядчика, а не вашей кармой.
- Строители будут стараться качественнее работать. Это уже эффект на будущее. Зная, что скрытые проблемы всё равно их ответственность, подрядчики (по идее) станут уделять больше внимания качеству, не надеясь, что “прокатит, всё равно клиент подпишет и потом ничего не сделает”. Конечно, до идеала далеко, но тенденция верная.
Возможные минусы и подводные камни для заказчика
Конечно, нельзя сказать, что теперь всё прекрасно и любой спор решится щелчком пальцев. Есть и сложности, о которых заказчику стоит знать заранее:
- Придётся проводить экспертизы. Да, бремя доказывания формально на подрядчике, но на практике без экспертизы не обойтись. Ведь чтобы предъявить претензию, нужно убедиться, что проблема не из-за вашего неправильного использования. Нужны доказательства самого факта дефекта и его причин. Обычно первое, что делают – заказывают независимую строительную экспертизу. Эксперт осматривает объект, изучает документацию (проект, сметы, акты) и выдаёт заключение: в чём причина плесени или трещины. Без такого заключения ни один суд не примет ваши слова на веру. Это время и деньги. Хорошая новость: если выиграете суд, расходы на экспертов могут взыскать с проигравшей стороны (подрядчика). Тем не менее, на старте нужно вложиться и потратить время на технический анализ. Причём важно выбрать грамотного эксперта: Верховный Суд отдельно подчеркнул, что экспертиза без анализа проектной документации ненадёжна. То есть, если эксперт просто пришёл, глянул плесень и сказал “ну да, плесень”, – этого мало. Экспертиза должна сравнить, соответствуют ли работы проекту, нормам, и только тогда её выводы будут считаться достоверными.
- Споры всё равно могут затянуться. Даже с позицией ВС, подрядчик, скорее всего, добровольно сразу не сдастся. Возможно, начнётся длительная переписка претензиями, потом суд, возможно, не один. Например, в истории с домом для сирот суды шли несколько лет – дело дошло до Верховного Суда только через ~6 лет после обнаружения проблем! Надеемся, у вас будет быстрее. Но будьте готовы, что подрядчик может затягивать процесс, требовать повторных экспертиз. Кстати, ВС РФ указал: если экспертизы разных специалистов противоречат друг другу, суд должен назначить новую, дополнительную экспертизу. Это правильно, чтобы исключить сомнения, но тоже ведёт к трате времени. В итоге на устранение дефекта могут уйти месяцы, а то и годы. Всё это время вы, как заказчик, можете испытывать неудобства (жить с плесенью или ставить тазики под капающую крышу). Не все морально готовы к долгой тяжбе – некоторые предпочитают быстрее за свой счёт всё исправить. Это понятный шаг, но тогда будет сложнее взыскать деньги (нужно сохранять доказательства, чеки, и всё равно идти в суд за компенсацией).
- Необходимость взаимодействовать с подрядчиком или третьими лицами. Закон обязывает сначала предъявить претензию подрядчику, дать ему возможность добровольно исправить недостатки. Это значит – писать официальное письмо, звать его на осмотр проблемы. Подрядчик может не прийти, может спорить, обвинять вас. Это нервы и время. Однако этот этап обязателен: без попытки урегулировать мирно суд может посмотреть косо. К тому же, некоторые подрядчики, увидев серьёзность ваших намерений и имея на руках заключение экспертизы, могут согласиться устранить проблему, чтобы не доводить до суда и лишних расходов. Но готовьтесь к тому, что нередко подрядчики стоят на своём до конца, и тогда без суда никак.
- Сложность разграничения эксплуатационных и скрытых недостатков. В реальной жизни линия между “сам виноват” и “плохая работа подрядчика” бывает тонкой. Подрядчик наверняка будет утверждать, что проблема возникла из-за эксплуатации (например, плесень – вы не топили и не проветривали, трещины – вы перегрузили перекрытия, протечка – вы крышу ломали сами и т.п.). И хотя суд теперь требует, чтобы он это доказал, иногда доказать обратное тоже непросто. Придётся тщательно собирать контраргументы, может, звать свидетелей, что вы всё делали по инструкции. Если дело касается, скажем, жилья, где вы живёте, подрядчик может ссылаться на плохое обслуживание домом (например, управдом не чистил вентканалы, потому плесень) – тогда могут привлечь в процесс и управляющую компанию. То есть, спор может расшириться. В общем, без поддержки юриста и эксперта сложные случаи не решить.
Тем не менее, несмотря на эти минусы, ситуация для заказчика сейчас значительно лучше, чем была. Хотя придётся потрудиться, шансы на успех в споре по скрытым дефектам стали гораздо выше.
Алгоритм действий: что делать, если нашли скрытый дефект
Итак, представим, вы оказались в такой неприятной ситуации: работы приняты, ремонт (или стройка) закончен, прошло какое-то время, и вдруг вы обнаружили проблему, которую явно не ожидали. Что делать пошагово? Как судебный эксперт, я бы посоветовал следующий алгоритм:
- Зафиксируйте проблему. Прежде всего, соберите доказательства того, что дефект есть. Сделайте фото, видео. Если это квартира или дом – можно пригласить представителя управляющей компании, соседей или знакомых в свидетели и составить акт осмотра. В акте укажите дату, что обнаружено, где, какие признаки. Главное – не замалчивать и не ждать. Например, пошла трещина по стене – сразу фиксируйте, не ждите, пока она станет метровой. Если течёт крыша – снимите на видео капающую воду, покажите повреждения. Любые документы (акты, фото с датой) потом пригодятся в суде.
- Проверьте документы и сроки. Вспомните, что у вас было в договоре с подрядчиком. Есть ли гарантийный срок на работы? Обычно прописывается, например, что подрядчик гарантирует качество в течение 2 лет (для отделки) или 5 лет (для конструктивных элементов здания), или иные сроки. Если гарантийный срок ещё действует – отлично, вы в нём. Если гарантия не оговаривалась, не беда: по закону на капитальное строительство по умолчанию действует гарантия 5 лет, на работы по дому – 1 год, а для скрытых дефектов исчисление сроков может начинаться с момента их обнаружения. В любом случае, юридически важно не затягивать: как только обнаружили – сразу начинайте процесс. Иначе подрядчик потом скажет: «Полгода жил в плесени и молчал – сам виноват». Не давайте повод так сказать.
- Закажите независимую экспертизу. Это ключевой шаг. Найдите лицензированного или аккредитованного строительного эксперта, лучше такого, который потом сможет выступить в суде. Эксперт обследует ваш дефект: измерит влажность, раскроет при необходимости конструкцию, изучит проекты и материалы. Цель – установить причину дефекта. Вам нужно чётко понять и задокументировать: плесень появилась из-за нарушения технологии утепления, трещина – из-за усадки фундамента по вине строителей, протечка – из-за неправильной укладки кровли и т.п. Эксперт выдаст письменное заключение. Да, это стоит денег, но без этого заключения шансы склонить подрядчика к разговору равны нулю. И важно: не забудьте включить стоимость экспертизы потом в требования к подрядчику – при выигрыше вам её компенсируют.
- Направьте претензию подрядчику. Это досудебный обязательный этап. Составьте письменную претензию на имя подрядчика. В ней опишите ситуацию: когда был заключён договор, когда подписан акт, что выявлено сейчас, почему считаете это скрытым дефектом. Приложите копии доказательств: фотографии, акт осмотра, главное – выдержки из экспертного заключения (или само заключение). Сошлитесь на закон: например, ст. 723 ГК РФ (право требовать устранения недостатков), ст. 724 ГК РФ (гарантийные сроки), а также прямо можете указать на позицию Верховного Суда РФ от 05.02.2025 (дело № А59-561/2019): что, дескать, скрытые дефекты устраняются подрядчиком, акт приёмки этому не мешает, бремя доказывания на нём. Потребуйте конкретное действие – например, безвозмездно устранить плесень и причину её появления (то есть произвести работы по гидроизоляции и обработке стен) или заменить бракованный элемент, и т.д. Установите разумный срок – например, 10 дней на ответ и 30 дней на сами работы. Отправьте претензию заказным письмом с уведомлением и описью вложения (либо вручите лично под расписку). Это важно: зафиксировать, что вы обратились.
- Дайте шанс исправить проблему мирно. После отправки претензии стоит подождать ответа в указанный срок. Идеальный сценарий: подрядчик соглашается и приезжает всё чинить. Если это произошло – прекрасно, контролируйте качество исправления, и дело с концом. Но, к сожалению, часто подрядчики либо откажутся, либо промолчат, либо начнут отписываться, мол, “сами виноваты, ничего не знаем”. В таком случае, у вас на руках уже будут все козыри: заключение экспертизы, акт, отправленная претензия и факт, что проблема не решена.
- Обращайтесь в суд. Когда понятно, что полюбовно не выходит, готовьте исковое заявление. В иске указывайте все обстоятельства: приложите договор, акт приёмки, претензию (и доказательства её направления), заключение экспертизы, фото, и требуйте: обязать подрядчика устранить недостатки за свой счёт (либо выплатить деньги на устранение, если вы предпочли сами устранить и хотите вернуть расходы). Можно требовать и неустойку, если была прописана в договоре за такие случаи, компенсацию морального вреда (если вы – физлицо, и например, жили в затхлой плесени – здоровье ведь страдало), штраф по закону о защите прав потребителей (если применимо). Обычно в делах по договору подряда между организациями моральный вред не светит, а если вы потребитель – можно. Консультируйтесь с юристом на этот счёт. В суде будьте готовы, что назначат судебную строительно-техническую экспертизу. Ваше заключение, хоть и весомый аргумент, суд может захотеть проверить нейтральным экспертом. Это нормально. Помните только, что эксперту нужно предоставить все исходные данные (проекты, сметы, акты). Если у вас их нет – запросите через суд или у подрядчика. И следите, чтобы эксперт действительно оценивал дефект с учётом проекта – иначе его выводы могут оказаться под вопросом. В судебной экспертизе подрядчик тоже будет участвовать, выскажется – но его задачи вам уже известны: будет пытаться свалить вину на эксплуатацию. Тут ваши домашние заготовки (акт, свидетели, документы о нормальной эксплуатации) сыграют роль.
- Исполнение решения и устранение дефекта. Если суд вы сыграли (а вероятность этого теперь гораздо выше, учитывая позицию ВС), получите решение. В идеале – об обязании подрядчика выполнить работы. Далее – выдача исполнительного листа, и контроль, чтобы подрядчик реально устранил недостатки. Иногда суд присуждает денежную компенсацию (например, стоимость ремонта для устранения плесени силами третьих лиц). Тогда придётся получить деньги и нанять другую бригаду. Но суть: вы добились справедливости – дефект будет устранён за счёт виновной стороны, а не за ваш счёт.
- Бонус: дополнительные взыскания. Не забудьте, что вы можете взыскать расходы на экспертизу, на юриста, на почтовые услуги, и, если потребительский спор, то штраф 50% от суммы удовлетворённых требований (по Закону о защите прав потребителей), а также проценты за пользование чужими деньгами, если просите деньги. Это поможет хотя бы частично компенсировать нервы и время.
Да, алгоритм длинный и хлопотный. Но знание, что Верховный Суд на вашей стороне, поможет довести дело до конца. Главное – не впадать в уныние и не думать, что ничего нельзя сделать. Как видите, даже подписав все бумаги, заказчик не остаётся безоружным.
Протекающая крыша – ещё один пример скрытого недостатка, обнаруженного после приёмки. На фото сотрудники вынуждены расставлять ведра, собирая воду. Благодаря позиции Верховного Суда, даже спустя время после сдачи объекта, такие протечки – ответственность подрядчика, а не только «беда жильцов».
Вместо заключения: несколько советов от судебного эксперта
От себя хочу добавить несколько советов, которые могут облегчить вам жизнь, если столкнулись со скрытыми дефектами:
- Всегда внимательно принимайте работу, но понимайте ограничения. При приёмке старайтесь проверить всё, что можно: включить/выключить все краны, приборы, осмотреть стены, углы, чердак, подвал. Но даже самый скрупулёзный осмотр не выявит всего. Поэтому если что-то и всплывёт потом – не вините себя, такое бывает, и закон это учитывает.
- Храните документы. Договор, акты, переписку – всё складывайте в папку. Особенно проекты, сметы, гарантии. Потом, если что, будет чем оперировать. Иногда мелочь вроде “технический паспорт объекта” или “акты скрытых работ” сильно помогают эксперту понять причину дефекта.
- Не делайте крупных исправлений самостоятельно, не задокументировав проблему. Понятно, жить с льющейся крышей или плесенью тяжело. Если необходимо временно залатать дыру или почистить грибок, сделайте это, но обязательно задокументируйте проблему до вмешательства. И лучше уведомьте подрядчика и получите от него отказ или игнор – так вы покажете, что не самовольно всё переделали, а пытались привлечь его.
- Помните про сроки. Затягивать с предъявлением требований нельзя. Как узнали – действуйте. Закон говорит: обнаружил скрытый недостаток – заяви в разумный срок. Судебная практика обычно считала разумным сроком несколько дней/недель на уведомление, не больше. Если вы год знали, но молчали – можете проиграть спор.
- Используйте аргументы Верховного Суда. В общении с подрядчиком (и тем более в суде) прямо указывайте: Верховный Суд РФ от 05.02.2025 № 303-ЭС24-16745 определил, что подрядчик отвечает за скрытые недостатки после приёмки, и должен доказать отсутствие своей вины. Для многих оппонентов (особенно если это не мелкая фирма-однодневка) один вид ссылки на Верховный Суд действует отрезвляюще. Они понимают, что перспектива дела не в их пользу.
- Обратитесь к специалистам. Если сомневаетесь в своих силах – проконсультируйтесь у юриста, возьмите эксперта. Да, это траты, но порой без этого права не защитить. Тем более, как я писал выше, расходы эти можно потом вернуть с виновной стороны.
В итоге отмечу: позиция Верховного Суда – большой шаг к справедливости в строительных спорах. Она говорит нам: качественное строительство – ответственность подрядчика, и приёмка работ не означает, что подрядчик «отделался». Мне, как судебному эксперту, эта тенденция импонирует, потому что вижу слишком много объектов, где страдают потом и жильцы, и заказчики из-за халтуры, вскрывшейся после сдачи. Теперь у нас есть инструмент призвать к ответу даже спустя время. Так что не бойтесь защищать свои права. Если строители что-то сделали не так – акт приёмки им не индульгенция, берите на вооружение фотографии, экспертизу, цитируйте Верховный Суд– и требуйте своё. Ведь закон теперь на вашей стороне, и справедливость вполне достижима!
Источник: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 05.02.2025 № 303-ЭС24-16745 по делу № A59-561/2019, а также разъяснения из практики (включая материалы дела администрации г. Южно-Сахалинска против АО «Сахалин-Инжиниринг»).
#строительство #судебнаяэкспертиза #строительныедефекты #главстройэкспертиза #скрытыенедостатки #гк #подряд #праважилья #экспертиза #ответственностьподрядчика
