В законодательстве действует принцип единства земельного участка и построенного на нём капитального объекта.
Сделку купли-продажи участка можно заключить, но только при условии, что в договоре будет фигурировать объект, расположенный на участке. И участок, и дом должны быть оформлены на одно лицо.
Пример: у участка и дома один собственник. По закону владелец должен одновременно подать и землю, и капитальный объект. В договоре указывается два объекта, а также прописываются данные об их стоимости.
Продать участок без дома не получится. За соблюдением принципа единства объектов следят сотрудники Росреестра. Но есть исключения. Например, если собственник имеет в собственности два дома на одном участке и хочет продать только один объект.
В таком случае возможно действовать двумя способами;
- Заключить сделку купли-продажи дома с долей участка. При этом размер доли определяют продавец и покупатель самостоятельно.
- Разделить участок, продать ту часть участка, что расположена под домом.
Принцип единства объектов недвижимости - связанных участка и дома - нужно соблюдать также, если продаётся не весь дом целиком, а доля. В таком случае продаже подлежит доля участка. При этом не зависит, какой размер имущества передаётся другому собственнику в результате сделки - целая доля, несколько долей или ½ доля в праве собственности. Участок и расположенный на нём объект недвижимости неразрывно связаны между собой.
Юристы ответили по теме на распространённые вопросы собственников по теме продажи участка без дома.
Как продать участок, если на нём ранее находился дом, но сгорел или прекратил существование по иным причинам?
Ответ юриста: прежде всего нужно снять с кадастрового учёта объект, который физически отсутствует, но юридически числится в ЕГРН. Нужно обратиться к кадастровому инженеру, получить акт обследования, направить документы в Росреестр для ликвидации сведений из кадастра. После того как данные о доме или здании будут удалены, владелец получит обновлённую выписку и сможет продать участок.
Когда участок считается пустым?
Ответ юриста: пустым считается участок, на котором отсутствуют капитальные постройки. Но сейчас часто можно встретить земли с ветхими строениями, объектами незавершённого строительства, фундаментами и иными объектами, подлежащими сносу. Объект незавершённого строительства можно снести или достроить. Всё зависит от того, сделан ли в отношении него технический план, зарегистрирован ли ОНС в Росреестре. Если да, то предварительно нужно оформлять акт о сносе. Если же фундамент был заложен, но сведения о незавершённой постройке в Росреестр не подавались, демонтировать конструкции собственник может без получения соответствующих документов.
Стоит учитывать, что после покупки участка долго держать его незастроенным не получится. Владельцу даётся срок в 3 года для освоения земли - иначе её можно лишиться. После приобретения участка нужно заниматься благоустройством участка и его застройкой. Продавец мог ранее уже получать разрешение на строительство от администрации на строительство на данной земле - оно продолжит действовать и для нового собственника. Срок действия разрешительной документации - 10 лет. Это значит, что в течение этого времени должно начаться строительство на участке.
Можно ли продать участок, приобретённый на аукционе?
Ответ юриста: если владелец участка купил его на аукционе и не застроил, оставил пустым и желает продать, то никаких дополнительных документов не потребуется. Нужно составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.
Ситуация: ранее у участка уже был собственник, но из-за правонарушений землю изъяли. Объект выставили на аукцион с целью найти нового владельца. На участке остался объект незавершённого строительства, регистрационных документов ОНС не имеет. Однако, была проведена оценка фундамента предыдущим владельцем, который запросил компенсацию за незавершённое строение (были потрачены строительные материалы, оплачена работа строительной бригады). В этом случае практика показывает: владельцу нужно либо самостоятельно снести фундамент перед продажей (тогда компенсацию получить не выйдет) или зарегистрировать в Росреестре ОНС, сделать технический план и продать на аукционе вместе с участком. Соответственно, сумма компенсации будет выплачена и за землю, и за недостроенный объект.
Можно ли продать дом, но при этом оставить себе часть участка?
Ответ юриста: да, можно продать дом, а часть участка оставить. Но предварительно нужно сделать раздел участка на несколько отдельных земель, зафиксировать это в Росреестре, провести межевание и получить межевые планы на каждый из участков. На одном участке будет располагаться дом, который будет продан вместе с куском земли под ним, а другой участок, отдельный, останется в собственности продавца и будет использоваться под его нужды. Предварительно участки стоит огородить забором. Фактически возникнут два новых участка.
Для проведения раздела нужно обратиться к кадастровому инженеру, сделать межевание, поставить земли на учёт в кадастре. Только после этого возможна продажа участка с домом. А другую землю собственник по желанию впоследствии может тоже продать - без дома. Единственный минус - понадобится соблюсти минимальные размеры участков по ПЗЗ района, уточнить размер можно в администрации или у кадастрового инженера.
А если у дома и участка разные собственники?
Ответ юриста: согласно закону такие случаи не должны встречаться, однако на практике иногда подобное бывает. Такое оформление дома и участка не соответствует закону. Чаще всего нарушения касаются той недвижимости, которая была построена и зарегистрирована до 2001 года. Такие случаи нужно исправлять и приводить в соответствие с законом. Владелец дома должен оформить участок на себя путём выкупа или при помощи договора аренды или купли-продажи.
По статистике риелторов, в Московской области редко продаются дома без земельных участков. Если такое происходит, что обычно приобретается здание, а земля при этом оформлена в аренду с последующим выкупом. При проведении сделки продажи дома на участке, находящимся в аренде на 49 лет, можно получить отказ администрации. Иногда не помогает даже снижение цены в 2-3 раза. Покупатели хотят быть полноправными владельцами не только капитального объекта, но и участка.
В Москве большое количество участков принадлежит муниципалитету. Купить такие земли не получится без одобрения ведомства, но можно приобрести коттедж или здание без участка. Возникают права на пятно застройки под объектом. В целом, подобные сделки встречаются редко. Ликвидность объекта снижается, если участок не в собственности, а в аренде. Такие предложения выгодны для коммерческих объектов.
Если у вас остались вопросы по продаже дома или участка, нужен раздел земли для заключения сделки, звоните юристам «Истрариел» по номеру: 8 (495) 649-94-39.