2 особенности купли-продажи подаренной квартиры, которые нужно знать и продавцу и покупателю

Сегодня мы расскажем вам о 2 особенностях купли-продажи квартиры, которую продавец получил по договору дарения.

• В общем порядок купли-продажи такой квартиры ничем не отличается от купли-продажи любой другой.

• Для оформления купли-продажи квартиры продавец и покупатель должны составить договор купли-продажи и акт приёма передачи. Обращаться к нотариусу для этого не нужно (за исключением случая, если долей в квартире владеет ребёнок - в этом случае сделку оформляет нотариус).

• Подробнее о том, как оформить куплю-продажу квартиры, читайте в этой статье.

• В договоре купли-продажи любой квартиры нужно указать сведения о квартире, ее стоимости и порядке расчетов, а также - перечислить граждан, которые сохранят право пользования квартирой после ее продажи (это обязательное условие договора и без него сделка не пройдет регистрацию).

• Как вы понимаете как правило таких граждан нет, поэтому в договоре купли-продажи так и указывают, что такие граждане отсутствуют.

• И первой особенностью купли-продажи подаренной квартиры как раз и является то, что такие граждане, сохраняющие право пользования квартирой после ее продажи, в данном случае могут быть.

• Это значит, что приобретая такую квартиру, покупатель не сможет выселить таких граждан даже через суд.

• Речь идет о таком особенном для договора дарения квартиры условии, согласно которому даритель сохраняет право проживать в квартире после ее дарения, бессрочно или на определённый срок.

• Как узнать о существовании таких граждан? Для этого придется запросить у продавца копию договора дарения, поскольку такие граждане могут быть не прописаны в квартире.

• После оформления и подписания договора и акта обратитесь в МФЦ для регистрации смены собственника квартиры. В МФЦ должны прийти и продавец и покупатель, а покупатель должен также оплатить госпошлину в размере 4 тыс. руб.

• После завершения оформления сделки остается еще один вопрос, связанный с продажей квартиры, а именно: должен ли продавец заплатить налоги с продажи своей квартиры.

• И вторая особенность продажи подаренной квартиры связана именно с налогом.

• Напомним, что при продаже имущества по общему правилу вы должны подать в налоговый орган декларацию о доходах и уплатить налог в размере 13% от полученной от покупателя суммы.

• Однако для подаренной квартиры из этого общего правила есть исключения.

1) Если вы владели квартирой, полученной по договору дарения, не меньше минимального срока - вам не придется платить налог и подавать декларацию.

• Разберем, сколько времени нужно владеть квартирой, чтобы не платить налог.

А) Три года

- если квартиру вы получили по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;

Члены семьи - это супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, а

близкие родственники - дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры);

- либо это жилье (независимо от того, кто вам его подарил) - ваше единственное жилье (т. е. у вас в собственности нет другого жилья - квартиры или дома).

Б) Пять лет – во всех остальных случаях, т.е.:

- если вы продаете квартиру, которую вам подарил не ваш член семьи или близкий родственник;

- и при этом у вас в собственности есть другое жилье (дом или квартира).

• Срок владения подаренной квартирой начинается с даты регистрации вашего права собственности на нее.

• Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости или выписке из ЕГРН.

2) Если вы владели квартирой меньше минимального срока (3 или 5 лет), вы можете выбрать один из 2 способов уменьшения налога:

А) Воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн. руб.

• Налоговый вычет - это сумма, с которой не нужно платить налог.
• Сумму вашего дохода можно уменьшить на сумму 1 млн. руб.

Например, если вы продаете квартиру за 3 млн. руб., вы можете, применив налоговый вычет, заплатить налог только с 2 млн. руб.

• В этом случае нужно не позднее 30 апреля следующего года подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ и не позднее 15 июля уплатить налог. Декларацию проще всего подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте налоговой.

• Соответственно, если вы продаете квартиру по цене 1 млн. руб. или меньше, подавать декларацию и платить налог вам не придется.

• Это способ может быть выгоден, если даритель свою квартиру тоже получил безвозмездно (т. е. в дар, по приватизации, по наследству) либо у вас нет документов, подтверждающих расходы дарителя на покупку квартиры.

• Если же даритель приобрел квартиру по договору купли-продажи или договору долевого участия, т.е. заплатил за нее деньги, вам может быть выгоднее использовать следующий способ.

Б) Уменьшить свои доходы на расходы дарителя по приобретению квартиры

• К таким расходам могут относится непосредственно расходы на приобретение квартиры (в т.ч. если оплата производилась средствами материнского капитала), услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту.

Например, если даритель купил квартиру за 3 млн. руб., а вы продали ее за 4 млн. руб., то налог платится с разницы, т.е. с суммы в 1 млн. руб.

• В этом случае вам также нужно не позднее 30 апреля следующего года подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ и не позднее 15 июля уплатить налог. Декларацию проще всего подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте налоговой.

• К декларации приложите документы, подтверждающие расходы дарителя по покупке: договоры, акты, документы об оплате.

Нормативный акт: гл. 30, параграф 7 ГК РФ, ст.80, 217, 217.1, 220, 228, 229 Налогового кодекса.

Всем хорошего дня!

Следующая статья.

Подпишитесь на рассылку и получайте персональные советы

Наш сервис поможет вам составить нужный документ - договор, иск и т.п.

А наши курсы доступны по ссылке и помогут вам лучше разобраться в нужных вам темах.