Привет! Вы часто спрашиваете нас:
«Какие стратегии в недвижке работают сейчас? Стоит ли вообще покупать объекты на текущем рынке?»
«Стоит ли брать недвижимость на рост стоимости? Или сейчас работает только аренда?»
Ответ — работает и то, и другое. Но при правильной точке входа в нужные объекты.
Давайте разберём, как работает каждая стратегия — и почему гибрид сейчас выходит на первое место.
Стратегия №1: Играть на росте капитала (флип)
Вы покупаете объект на старте — до того, как он “подешевеет по доходности” и подорожает по спросу.
Через 2–5 лет — продаёте с доходностью +30–40% годовых
Когда работает:
🔹если вы входите до запуска маркетинга
🔹если есть потенциал роста и дефицит в локации
🔹если юридическая структура проста и можно быстро перепродать
Плюсы: Работаешь на входе, дальше отдыхаешь. Можно ловить рекордные доходности.
Минусы: Сложно прогнозировать ликвидность на выходе. Единоразовый доход, важно попасть в тайминг. Сложно найти такую сделку.
Стратегия №2: Постоянный доход от аренды
Вы покупаете, сдаёте, получаете ежемесячные выплаты.
Никакой перепродажи — только кешфлоу.
Когда работает:
🔹если управляющая компания сильная
🔹если отельный продукт хорошо адаптирован под спрос
🔹если нет желания активно управлять
Плюсы: Дассивный доход каждый месяц, стабильность, защита от инфляции
Минусы: Доходность ниже, нет прироста стоимости. Можно нарваться на объект, который не оправдает ожиданий.
Стратегия №3: Гибрид. Рост + доход = максимум
Вы входите в объект на ранней стадии, когда цена минимальна.
Через 12–18 месяцев — объект дороже, но вы не продаёте.
Вы сдаёте его и получаете доход от аренды выше рынка на ~30%-50% за счёт раннего входа
Там где поздний инвестор получает 10% от аренды и срок окупаемости 10 лет, вы получаете 15%-20% от аренды со сроком окупаемости 5-7 лет.
Продаёте, когда вам удобно, либо нужно ребалансировать портфель — выходите, фиксируя прирост стоимости + полученный арендный доход.
Это и есть оптимальная модель 2025 года:
🔹Вы забираете рост капитала
🔹Вы получаете пассивный доход
🔹Вы оставляете за собой право выйти в любой момент, ловите наиболее благоприятную фару рынка
💡 Именно по этой модели построена сделка «Песчаная коса»:
🔹 Вход сейчас — цена на минимуме
🔹 Через 12–18 месяцев — рост стоимости до +40%
🔹 Параллельно — аренда с доходностью 14%-20% годовых
🔹 Управление, заселение и обслуживание — под ключ
В такой нехитрой стратегии можно десятилетиями получать доходность от объекта 25%-40% годовых