Строительство капитальных гаражей, как и других хозяйственных вспомогательных построек допустимо с отступом минимум в 1 метр от соседнего забора. Размещение строений на границе нарушает градостроительные требования и законные интересы собственника смежного участка.
Пример ситуации: Ирина В. отсутствовала в течение 2 месяцев, по возвращении домой владелица обнаружила, что сосед построил на своём участке капитальный гараж. Проблема заключается в том, что фундамент объекта стоит на границе смежных земель. Старый забор Ирина планировала заменить, но теперь прямо по меже построена кирпичная стена.
Какие нормы нарушил сосед
Юристы составили перечень нарушений, которые влечёт за собой строительство капитального гаража на меже:
Нарушение минимальных отступов. Согласно ПЗЗ и другим Градостроительным нормам, вспомогательные строения должны располагаться в метре от забора. А если гараж с выступающими конструкциями, например, крышей, то расстояние будет замеряться от этого элемента. На практике возникали ситуации, когда фундамент гаража стоял прямо на меже, а крыша выступала. По итогам разбирательств было выявлено, что конструкция на метр заходит на соседний участок. Что касается приведённого примера, если стена на границе не глухая, а предусматривает окна или двери, то соблюсти потребуется 3 метра.
Нарушение противопожарных норм. Между постройками разной степени огнестойкости должен соблюдаться противопожарный разрыв. Если на участке построен и зарегистрирован деревянный дом, а сосед строит по меже гараж, что расположен менее, чем в 8 м от дома, то это нарушение пожарных требований. Если оба строения из камня или кирпича, то между ними соблюдается минимум 6 метров. Когда один объект из дерева, а гараж, например, из камня, то разрыв должен быть минимум 8–10 метров. Нарушение за тем владельцем, который начал строительство и регистрацию позже.
Самовольное строительство (ст. 222 ГК РФ). Чаще всего при размещении таких строений не соблюдался уведомительный порядок оповещения о начале работ. Если бы владелец подал документ на одобрение в администрацию, то при указании планируемых параметров, получил бы отказ. Выдача официального разрешения на строительство гаража по меже возможна только в том случае, если второй сосед предоставил бы письменное одобрение на нулевой отступ.
Нарушение прав собственности (ст. 209 ГК РФ). Владельцы могут свободно распоряжаться участками и начинать строительство капитальных объектов. Важно, чтобы использование недвижимости не привело к нарушению чужих прав и законных интересов. Так, строительство гаража на меже может стать препятствием другому соседу в использовании земельного участка.
Что делать, если сосед разместил гараж на границе участка
В каждом конкретном случае требуется рассматривать обстоятельства: какой стороной гараж размещён к соседу (боковой или тыльной), из какого материала построен объект. Есть ли наклон крыши на смежную площадь, предусмотрены ли окна или вентиляция в сторону соседнего участка. В зависимости от конкретных примеров составляется перечень дальнейших действий. При обнаружении нарушений у собственника есть несколько путей выхода:
- Досудебное урегулирование.
- Обращение в суд.
Первоначально рекомендуем решить вопрос мирно. Проверьте нормы ПЗЗ и ГПЗУ по конкретному району, убедитесь в том, что нарушение действительно допущено. После этого поговорите с соседом. Объясните, что из-за строительства гаража на меже, возникнут трудности использования смежной земли. Можно предложить перенести гараж или оформить перераспределение участка, чтобы строение соответствовало нормам.
Если диалог не приносит результатов, и сосед отказывается урегулировать спор, то требуется предпринять следующие шаги: закажите выписку из ЕГРН и повторно проверьте местоположение границ участка. Убедитесь, что гараж всё же построен на меже. Зафиксируйте постройку на фото или видео. Объект должен быть виден относительно участка, в отступы к которому нарушены.
Что сделала собственница из примера вначале: после отказа переносить гараж Ирина заказала выписку ЕГРН, чтобы убедиться в правильности границ. Далее с помощью фото и видео зафиксировала расположение гаража относительно своего участка и расположенных построек. Также запросила актуальный план ГПЗУ, где точно указаны минимальные отступы и допустимые нормы строительства.
Затем Ирина обратилась к кадастровому инженеру, чтобы тот зафиксировал расстояние от гаража до межи и строений на участке клиентки. Сотрудник подтвердил, что гараж расположен прямо по границе без соблюдения минимальных отступов. Далее оформил официальное заключение с указанием ошибки. Также кадастровый инженер в документе отметил рекомендации по устранению несоответствий.
Досудебный порядок решения ситуации
Первоначально можно передать соседу письменную претензию с указанием нарушений. Направить обращение можно заказным письмом с уведомлением о вручении. Внесите варианты решения вопроса, например, перенос конструкции, перераспределение земли, компенсация или другой способ. После чего отметьте срок, в течение которого ожидается ответ.
Если претензия не помогла в разрешении ситуации, следует обратиться в государственные ведомства:
Министерство жилищной политики или местная администрация (отдел архитектуры и градостроительства). Направьте заявление о том, что зафиксировали факт самовольного строительства и нарушения градостроительных норм. Представители ведомств направят комиссию для проверки.
Росреестр. Если строительство гаража на меже привело к реестровым ошибкам.
Пожарный надзор и МЧС. Когда построенный гараж нарушил противопожарные нормы. Например, на участке заявителя зарегистрирована деревянная баня, а гараж построен без соблюдения требуемого расстояния.
Ожидайте принятия мер со стороны государственных служб. Сохраните официальные ответы ведомств и копии ранее отправленных заявлений. Чтобы ускорить процесс разрешения ситуации, обратитесь за юридической помощью. Кадастровый юрист «Истрариел» представит интересы собственника, чьи права нарушены, в администрации, Росреестре или других службах.
Обращение в суд при строительстве гаража на границе
Если мирное урегулирование не принесло результатов, то рекомендуем обратиться за судебной защитой. Для этого требуется подготовить исковое заявление и направить в районный суд. Как правило, при разрешении таких споров в иске указываются следующие требования:
- Устранение препятствий в пользовании земельным участком. Например, расположение гаража на меже мешает эксплуатации площади. В этом случае не только снос конструкции может стать выходом. А, например, обязательство убрать выступающие элементы постройки.
- Компенсация за принесённые убытки. В некоторых случаях размещение гаража могло повредить фундамент соседних строений или стать причиной подтопления участков. В таких ситуациях суд поможет определить размер компенсации и возместить убытки за счёт ответчика.
- Снос самовольной конструкции. Когда выявлены нарушения градостроительных, противопожарных или санитарных норм, истец вправе требовать сноса гаража. Например, если предпринять другие меры не представляется возможным.
В обязательном порядке прикладываются исходные сведения на участок, например, правоустанавливающие документы, выписка ЕГРН и межевой план с обозначением координат объекта. Картографические материалы с указанием границ, ГПЗУ. Также можно представить заключение кадастрового инженера, ответы надзорных ведомств и другое.
Обратите внимание! Предварительно проконсультируйтесь с юристом для подсчёта расходов на разбирательства, экспертизы и другие судебные издержки. В некоторых ситуациях вопрос разрешить целесообразнее в досудебном порядке, чем обратиться в суд. Кадастровые юристы помогают с поиском мер, что удовлетворят обе стороны и не станут препятствием при дальнейшем использовании площади.
Помогаем устранить нарушения в отношении границ участка. Добиваемся урегулирования в досудебном или судебном порядке. Сопровождаем клиента на всех этапах. Представляем интересы по доверенности в государственных службах. Работаем по Москве и Московской области. Для получения бесплатной консультации юристов «Истрариел» звоните по телефону: 8 (495) 649-94-39.