Ответили на распространённые вопросы собственников и объяснили, на каких землях можно строить жилые объекты и заниматься сельхоз деятельностью. Не все участки подходят под застройку. В некоторых случаях целесообразно сменить вид разрешённого использования.
Владелец участка несёт ответственность за использование участка не по назначению. При незаконном строительстве возрастает вероятность сноса объекта за счёт собственника. Возникают убытки: затраты на стройматериалы, полевые работы на участке и в итоге - получение отказа в оформлении документов на строительство.
Избежать отказа просто. Нужно не нарушать земельное законодательство, консультироваться с юристами перед началом строительства, действовать в рамках правил, установленных администрацией.
- Не начинать стройку, если вид разрешённого использования не предусматривает размещение жилого капитального объекта.
- Уведомлять администрацию о строительстве, даже если ВРИ подходит. Иначе постройка признаётся самостроем, и Росреестр откажет в регистрации.
- Не стоит надеяться на дачную амнистию. Она действует и применяется на практике долгое время. Но не все объекты подходят под упрощённую схему регистрации.
ВРИ — первое на что нужно обращать внимание при покупке земли. Принят классификатор ВРИ, в нём прописывается назначение участков. Под основным ВРИ подразумевается деятельность, для которой предназначается участок: для жилой застройки или сельхозназначения.
Узнать ВРИ можно, изучив выписку ЕГРН. Из электронных ресурсов полезной окажется кадастровая карта, где отражаются данные об объекте. Для поиска данных о конкретном участке в поиск вводят адрес и номер.
Строить жилые дома возможно в зонах Ж (Ж1, Ж2, Ж3, Ж4, Ж5). Для размещения коттеджей и объектов ИЖС подойдёт зона Ж2. Ж1 — для коллективного садоводства.
ВРИ для строительства домов:
2.1 (ИЖС);
2.2 (ЛПХ);
13.2 (Садоводство).
Внимание: если вид использования указан «для огородничества» или участок полевой, то строить дом на такой земле запрещено. Допустимо только разведение сельхоз культур.
Для изменения территориальной зоны, например, с Ж1 на Ж2 нужно вносить изменения в генеральный план и ПЗЗ. В муниципалитет в отдел архитектуры подаётся заявление, в котором указывается причина изменения зоны, доказательства о невозможности использования участка согласно установленной зоне. Можно привести основания, что владельцу участка причиняется вред, например, снижается кадастровая стоимость земли. Убедить комиссию поменять территориальную зону можно в том случае, когда владелец купил землю для, например, многоквартирного дома, а оказалось, что строить можно только парковки и иные объекты.
Желание собственника будет учитываться комиссией, но не в ущерб интересам муниципалитета. Понадобится решение, принятое на публичных слушаниях. Только с разрешения главы администрации будет проведена смена зон. К ходатайству и заявлению владелец обычно предоставляет следующие документы:
- Правоустанавливающую выписку из ЕГРН на участок;
- Ситуационный план;
- Схему планируемой застройки.
Перевод участка в другую территориальную зону занимает несколько месяцев. При самостоятельном обращении собственника в администрацию высок риск отказа. Рекомендуем обратиться к юристу за первичной консультацией и последующей правовой помощью в разработке документов.
Как поменять ВРИ
Изменение ВРИ в пределах одной территориальной зоны понадобится, если владелец желает разместить на участке магазин, автомойку, стоянку (коммерческие объекты). Или наоборот, если действующий ВРИ не предусматривает строительство домов. В зонах рекреации возводить дома под ИЖС запрещено законом. При попадании участка в зону КУРТ, вид использования изменить невозможно. При изменении ВРИ учитывается множество тонкостей, о которых владелец может не знать. Юрист посоветует, стоит ли менять ВРИ под коммерческий объект, какой вид подходит для размещения жилых домов.
Для смены ВРИ потребуется:
- Получить выписку из ПЗЗ и выбрать нужный ВРИ из списка допустимых видов;
- Составить и заполнить заявление в Росреестр для изменения ВРИ.
Если вид условно-разрешённый, заявления будет недостаточно. Нужно обратиться в администрацию для организации публичных слушаний. При одобрении муниципалитета в генеральный план вносят изменения.
Для смены ВРИ участок должен стоять на кадастровом учёте, а характеристики соответствуют сведениям из ЕГРН и ПЗЗ. Кадастровая стоимость участка меняется вместе с изменением ВРИ. Многие владельцы не знают об этом и платят впоследствии повышенный налог на землю.
Юристы компании «Истрариел» поменяют ВРИ для строительства объектов, выступят на публичных слушаниях. Составят ситуационный план, разработают схему расположения. Ответят на вопросы, связанные с участками, строительством домов и зданий. Звоните: 8 (495) 649-94-39.