Предположим, у вас есть нежилое помещение, которое вы планируете сдать в аренду. Помещение может отличаться параметрами, да и арендаторы бывают разные. Давайте поговорим про основные отличия нескольких групп федеральных арендаторов и попытаемся определить сильные и слабые стороны таковых. Классификация субъективна и носит довольно условный характер, но, надеюсь, позволит вам в общий чертах сориентироваться в этом вопросе. Не забываете также и то, что подходы арендаторов, как и их договоры постоянно изменяются.
Итак, начнем с тяжелого.
«Жесткие» арендаторы
Сюда относятся арендаторы с самой жесткой позицией по условиям своих договоров. К ним, по моему мнению, можно отнести, например, «Красное и белое» и аптеку «Апрель».
Плюсы:
- забирают не самые востребованные локации;
- могут быть предложены хорошие стартовые условия;
- высокая и стабильная платежеспособность.
Минусы:
- высокая степень ответственности арендодателя, в том числе за обязательства, находящиеся вне зоны влияния арендодателя;
- низкая договороспособность (невозможность изменить стартовые условия договора);
- долгосрочный контракт (от 10 лет) без права одностороннего отказа от договора со стороны арендодателя;
- отсутствие индексации либо индексация на крайне низком уровне;
- отсутствие привязки к товарообороту.
Именно последние три пункта являются для меня триггерами для отказа от подписания договора аренды с этими операторами. Риски того, что на длинных дистанциях первоначальная ставка аренды сильно отстанет от рыночных цен, довольно высоки. Многих останавливает и крайне высокая степень ответственности. С другой стороны, иногда это становится единственным возможным вариантом пристроить помещение на более-менее выгодных условиях.
Продукты
Сюда я отношу основных игроков продуктового рынка: «Пятерочка», «Магнит», «Верный», «Монетка» и подобные. У них тоже довольно жесткая позиция, но их отличает наличие определенных компенсационных механизмов, смягчающих положение арендодателя.
Плюсы:
- могут быть предложены хорошие стартовые условия;
- высокая и стабильная платежеспособность;
- средняя договороспособность, доходящая до высокой, если в площадке заинтересованы;
- возможность получить индексацию (не всегда);
- возможность привязки к товарообороту при сохранении гарантированного фиксированного минимума по аренде (практически всегда). У некоторых продуктовых операторов аренда складывается исключительно из процента от товарооборота, но такой подход следует относить к минусам.
Минусы:
- более внимательно относятся к выбору локаций;
- более сложные договоры;
- повышенные требования к техническим параметрам помещения: площадь, этаж, мощности по энергоресурсам;
- высокая степень ответственности, в том числе за обязательства, находящиеся вне зоны влияния арендодателя;
- долгосрочный контракт (от 7 лет) без права одностороннего отказа от договора со стороны арендодателя.
Многих собственников отпугивает высокая степень ответственности арендодателя. Но здесь мы видим снижение требований по сроку договора, наличие индексации и/или привязку к товарообороту, что существенно снижает финансовые риски собственников помещений.
Непродуктовые федеральные арендаторы
Я бы отнес сюда федеральных арендаторов, не связанных с продуктовым ритейлом: промышленные товары (Fixprice, Галамарт), некоторые магазины электроники (DNS, Ситилинк), банки, аптеки и пр.
Плюсы:
- могут быть предложены хорошие стартовые условия;
- высокая и стабильная платежеспособность;
- вменяемые и исполнимые технические требования;
- хорошая договороспособность (не всегда);
- возможность получить индексацию;
- ответственность собственника «без перегибов»;
- возможность привязки к товарообороту (не у всех);
- средние сроки договора, обычно от 3 до 5 лет (есть варианты и от 11 месяцев).
Минусы:
- очень требовательно относятся к выбору локаций (исключения есть, например, с Fixprice попроще договориться);
- не всегда конкурентоспособные коммерческие условия.
Неплохие арендаторы с вменяемыми требованиями. Понятные сроки, наличие индексации и высокая платежеспособность делает таких арендаторов вполне себе понятными партнерами.
Пункты выдачи заказов
Эти арендаторы точно достойны отдельной группы.
Плюсы:
- рыночные цены аренды;
- отсутствие жестких технических требований;
- ответственность собственника без перегибов;
- как правило, короткие сроки аренды;
- открываются практически везде, расположение локации имеет второстепенное значение (не обязательно первая линия и трафик).
Минусы:
- не всегда устойчивая платежеспособность, многие ПВЗ открываются по франшизной схеме;
- возможность получить неплатежеспособного должника, опять же, если вы взаимодействуете с франшизником;
- невысокая стабильность арендатора, вероятность закрытия точки;
- отсутствие нормального технического обслуживания помещения, обычно все вопросы ложатся на собственника.
Вот такая градация получилась у меня. Повторюсь, это довольно условная классификация. Не затронуты многие группы операторов (общепиты, например). В любом случае, каждый конкретный договор необходимо рассматривать индивидуально. Да и со временем договоры арендаторов претерпевают определенные изменения. Цель же этой статьи - дать некий ориентир, показать общие признаки, на которые вам следует в первую очередь обратить внимание при подписании договора.
А каких арендаторов вы смогли бы отнести к той или иной группе? Делитесь в комментариях, пишите в телеграм!
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Закажите профессионально подготовленные образцы договоров аренды и купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.), сопутствующих договоров (поручительство, залог и пр.) всего от 1000 рублей!
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35