Гостиничный мир уже не будет прежним. Ноябрьские поправки к закону об основах туристской деятельности и два декабрьских постановления правительства №№ 1951 и 1952 разделили рынок на до и после. С 1 сентября они заработают в полную силу. К тому моменту одобренные государством типы средств размещения должны пройти классификацию в утвержденном порядке. Способные на это объекты обновленной сферы гостеприимства предстанут в новом качестве, а иные окажутся вне правого поля.
Принятые изменения непосредственно затрагивают и рынок сервисных апартаментов. Немалая часть средств размещения в этом сегменте может уйти в серую зону или закрыться. Тогда как другую их часть по итогам выигранной конкурентной борьбы ожидает значительный рост показателей.
Что станет с апарт-отелями и частными апартаментами? И насколько окажется выгодно инвестировать в такие объекты? Расскажу в этой статье.
Типы и категории средств размещения
Первым из ключевых изменений в гостиничной индустрии выделю утвержденные типы средств размещения (СР). Теперь их только четыре: гостиницы, санатории, базы отдыха и кемпинги. В ближайшем будущем к ним могут добавить гостевые дома. Но на этом всё. Понятий «отель», «мотель», «пансионат», «хостел», «апарт-отель», «комплекс апартаментов» в законодательстве отныне не существует. Они упоминаются только в 4 статье нового постановления № 1951 и только с целью обозначить: все указанные объекты с 1 января относятся к типу «гостиницы». Разве что из обихода эти понятия не убрать: для удобства клиентов отельеры продолжат называть свои объекты на прежний манер.
Отнесение СР в разряд гостиниц предполагает соблюдение определенных требований. И эти требования подойдут не всем. Уже в следующей статье того же документа дается четкое определение гостиницы. В нем приводится ряд важных характеристик. Гостиница:
- используется для временного размещения и проживания людей в помещениях (номерах), в том числе многоместных;
- располагается в здании (строении) с отдельным входом или в нескольких зданиях, строениях (корпусах) с отдельным входом;
- под единым управлением юридического лица или индивидуального предпринимателя – собственника, арендатора или уполномоченного управляющего.
Уже исходя из этого определения напрашивается вывод: индивидуальные апартаменты как средства размещения не рассматриваются. В гостинице как минимум должно быть несколько номеров разных категорий. Один апартамент – не гостиница. Классификацию он не пройдет и оказывать гостиничные услуги не сможет. Это же касается и отдельных номеров в классифицированном апарт-отеле. Даже несколько обособленных номеров в апарт-отеле – не гостиница, если они не имеют отдельного входа и централизованного управления.
Таков ответ нынешним и потенциальным собственникам юнитов в апарт-отеле, желающим управлять ими самостоятельно: увы, не получится. Законодатель по-прежнему разрешает форму существования апарт-отелей с множественностью собственников. Как и ранее, на этапе запуска такого объекта его можно продавать гражданам постудийно. Но позиция законодателя отныне предельно жестка в части управления объектом: одна гостиница – одно управляющее лицо, физическое или юридическое.
В этом определенно есть логика. Централизованное управление исключает нездоровые ситуации, когда в одном апарт-отеле работают несколько конкурирующих друг с другом управляющих компаний. В прошлом остаются и ситуации, когда отдельный собственник сдает свой номер самостоятельно, при этом оказывает гостям услуги низкого качества и бросает тень на репутацию всего отеля.
Вариантов для желающих сдавать апартамент самому остается три: заключить договор с УК, продать или перепрофилировать свое помещение. В крайнем случае собственник может и проживать в своем номере – закон этого не запрещает. Но однозначно запрещает сдавать в аренду.
Махнуть рукой на новые требования едва ли получится. Как минимум в силу ужесточения миграционного законодательства. Размещать приезжих из других регионов допускается только в полноценных гостиницах. При этом каждая из них в обязательном порядке направляет в МВД сведения для постановки туриста на учет. Сдавая приезжим непрошедший классификацию объект недвижимости, вы рискуете нарваться на штрафы: до 5 тыс. рублей для физлица и до 500 тыс. рублей для ИП за каждого межрегионального мигранта. К миграционному учету мы еще вернемся.
Кроме того, не дать частным предпринимателям уйти в серую зону призван…
Единый реестр классификации средств размещения
Этот ресурс заработал в стране с начала года. Отныне каждое СР должно пройти классификацию и получить законное место в реестре. По новым правилам, классификация проводится в два этапа. Первый – самооценка. Владелец объекта самостоятельно относит его к тому или иному типу СР и «осуществляет идентификацию путем сопоставления характеристик средства размещения с требованиями к типам средств размещения». Все необходимые сведения и подтверждающие документы он размещает в реестре.
По результатам оценки объекту присваивается собственный идентификационный номер в реестре. Он подтверждает, что средство размещения находится в правовом поле, и дает возможность владельцам легально размещать информацию о нем на всех открытых площадках в Сети. Без номера в реестре собственник не может работать с агрегаторами типа Авито и сайтами бронирования – такими, как «Островок», «Яндекс Путешествия» и другими.
Теоретически в распоряжении отельеров-нелегалов остаются соцсети и собственные сайты. Но поток клиентов у них упадет. К тому же контроль за соблюдением установленного порядка ужесточается. Представители региональных комитетов по развитию туризма теперь наделяются правом посещать гостиничные объекты в любое время и проверять их на соответствие информации в реестре. Хозяева неклассифицированных СР и здесь рискуют нарваться на санкции вплоть до принудительных закрытий их объектов.
Вспомним и такую вещь, как туристический налог. Платить его могут только средства размещения из реестра. Размещаешь у себя туристов и не платишь налог – совершаешь налоговое правонарушение. Штраф – 40% от неуплаченной суммы налога за каждого туриста с семьей или без, которому предоставлялось помещение.
Если вам нужны звезды, после процедуры самооценки и получения идентификационного номера потребуется второй этап классификации – экспертная оценка аккредитованной организации. Последняя по завершении экспертизы присваивает ему соответствующую категорию – от одной до пяти звезд.
Без звезд, но не без возможностей
Категории «без звезд» больше нет. Но гостиница при желании может работать и без таковых. И это существенный момент для рынка сервисных апартаментов.
Поначалу при разговоре о новых правилах классификации видные апартельеры утверждали, что гостиницы в отличие от других типов средств размещения обязаны проходить экспертную оценку и получать категорию. Коллеги решили, что таким способом государство решило зачистить рынок от наиболее сомнительных проектов, недотягивающих до уровня гостиниц. Теперь в нише апарт-отелей смогут работать только качественные средства размещения минимум с одной звездой, говорили эксперты.
Это не совсем так. Как подтверждают классифицирующие организации, за звездами можно и не идти. Так что сомнительные объекты имеют большие шансы остаться на месте при условии, что они соответствуют утвержденным с января техническим характеристикам для средств размещения. Более того – процедура классификации для них упрощается – достаточно занести сведения в реестр.
Зачем же в таком случае нужны звезды? Во-первых, для подтверждения качества отеля, поддержания его престижа и возможности устанавливать в нем более высокие арендные ставки – если звезд от 3 до 5.
А во-вторых – для соблюдения вышеупомянутого миграционного законодательства. Чтобы ставить гостей из других регионов на учет в МВД, гостиница должна пройти оба этапа классификации. В противном случае она сможет принимать только таких постояльцев, которых не нужно ставить на учет – граждан, зарегистрированных в одном с гостиницей регионе и пребывающих в этой гостинице менее 90 дней. Иными словами, петербургский отель вполне может и без звезд принимать петербуржцев, которые селятся на срок до трех месяцев.
С моей точки зрения, это законодательное допущение (или упущение) не лучшим образом сказывается на рынке апартаментов. Фактически оно оставляет больше свободы действий для так называемых псевдоотелей – мимикрирующих под гостиницы комплексов апартаментов, которые сдаются в долгосрок или среднесрок и мало чем отличаются от псевдожилья. Мне известны гостиничные сети с негласной приставкой «псевдо», выбравшие в качестве своей финансовой модели именно такие варианты размещения – на два-три месяца. В большей степени они рассчитаны на ищущих постоянное жилье и использующих отель в качестве временного пристанища. Не говоря уже о том, что 90-дневный срок пребывания можно бесконечно перезапускать: выселился, переночевал в другом месте и на следующий день вселился вновь.
Выводы
В целом принятые нормативные изменения должны сказаться скорее положительно.
Из плюсов. Рынок сервисных апартаментов становится более понятным и четко сигментированным: если апартаменты, то в гостиницах и с определенными техническими требованиями. Отсюда новые объекты станут более осмысленными: их начнут строить не абы как, а с учетом нормативных критериев и с расчетом на рентабельность.
Внедряется более цивизированный подход к управлению средствами размещения.
Устраняется рыночная анархия, когда управляет кто угодно и как угодно.
Ужесточается миграционное и налоговое законодательства, а также проверки их соблюдения. Повышается контроль со стороны региональных органов власти за соответствием гостиниц заявленным в реестре критериям.
Повышается уровень сервиса, что вместе с установлением туристического налога ведет к росту арендных ставок и доходности собственников.
Не исключено, что изменения так или иначе коснутся рынка псевдожилья и повлияют на более тщательное его регулирование. Адаптация комплексов несервисных апартаментов в инвест-отели с централизованным управлением – один из вариантов решения давно тянущейся проблемы правого статуса этого вида недвижимости, о чем я подробнее писал здесь.
Есть и существенные минусы. На уровне законодательства не решена проблема псевдоотелей, выдающих себя за гостиницы, а по факту работающих как квазижилье для постоянных арендаторов. Более того – возникает лазейка для определенной прослойки таких объектов в виде возможности функционировать без получения звезд.
Вместе с тем ужесточаются отдельные технические требования к реальным гостиницам. В результате под запретом могут оказаться многие вполне приемлемые для туристов объекты, не сумевшие подогнать свою инфраструктуру под обновленные стандарты. К примеру, для хостелов максимальное количество человек в номере сокращается с 12 до 8, а количество санузлов возрастает вдвое – рентабельность падает, расходы растут, повышается риск банкротства. А тем средствам размещения, где увеличить число санузлов невозможно конструктивно, придется в скорости закрыться или перейти на нелегальное положение до первой проверки.
Всем действующим гостиницам придется проходить переклассификацию. И есть вероятность, что в результате ужесточения технических требований количество звезд в отдельных случаях уменьшится. Если «трешка» станет куда менее популярной «двушкой», она потеряет существенную часть клиентов и в будущем также окажется на грани закрытия. Тем более, что с учетом введения туристического налога цены размещения поднимутся. На этом фоне отели категорий от 3 звезд и выше почувствуют себя лучше, перетянув к себе часть клиентов гостиниц классом пониже.
Можно сказать, что рынок монополизируется в пользу крупных средств размещения для более обеспеченных категорий граждан. Наиболее экономичных СР остается меньше. С моей точки зрения, это не есть хорошо.
Наконец, вмененная комитетам по развитию туризма обязанность контролировать гостиницы на соответствие информации в реестре можно рассматривать двояко. Раньше это делали менее строгие к отельерам частные организации. Теперь – чиновники. Вместе с прерогативой проверять отели они наделяются возможностью приостанавливать запись в реестре при выявлении нарушений. Рискну предположить, что это создает почву для коррупциогенного фактора.
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на канал, пишите комментарии. И до новых встреч!