Последняя на сегодня решительная попытка утвердить правовой статус апартаментов в качестве альтернативы квартир потерпела фиаско. В конце января депутаты Госдумы спустя три года предварительных рассмотрений отклонили многострадальный законопроект в первом чтении. Итоговая позиция народных избранников отразила текущее отношение госорганов к такому типу недвижимости: псевдожилье в немилости и легализовывать его не хотят.
Решение парламентариев и запущенная в прошлом году московская практика запретов новых проектов апарт-комплексов указывают на начавшийся закат эпохи оголтелого строительства квазижилья. Но если последующие псевдо-ЖК начнут постепенно сходить на нет, то уже существующие остаются на месте со всеми присущими им недостатками и отсутствием законодательного регулирования. Что делать с этими миллионами непонятных квадратных метров? Об этом ниже.
Почему апартаменты опять за бортом?
Эпопея с юридическим статусом апартаментов тянется более десяти лет. За этот срок члены парламента оценили и отринули немало инициатив. Последний законопроект в виде пакета поправок к Градостроительному кодексу и другим нормативным актам поступил на рассмотрение Госдумы в 2021 году. Его авторы предлагали окрестить пригодные для псевдожилья объекты «многофункциональными зданиями»; распространить на них нормативы регулирования жилищных отношений – в том числе аналогичные квартирным коммунальные тарифы и возможность прописки; разрешить переводить апартаменты в жилье; и запретить использовать нежилые помещения в таких зданиях для социального найма.
Причины отклонения документа понятны. Во-первых, термин «многофункциональные здания» оказался слишком размытым и мог внести еще большую неразбериху. Во-вторых, едва ли законотворцы способны ограничить собственников в их законном праве сдавать недвижимость в аренду. Тем более, что эта недвижимость изначально коммерческого назначения. И в-третьих, законопроект не решал две основные проблемы псевдожилья: возможность строить комплексы в нежилых зонах, в том числе малопригодных для проживания, и строить без сопутствующей социальной инфраструктуры – школ, детсадов и поликлиник. Притом, что допускал возможность переводить такие комплексы в статус жилых. Почему это неправильно – уточню чуть ниже.
После долгих раздумий депутаты Госдумы дали законопроекту красный свет. Апартаменты так и остались нежилыми помещениями, которые вопреки действующему законодательству по-прежнему используются для массового бессрочного проживания. Народные избранники разошлись по домам, а в воздухе остался висеть извечный русский вопрос…
Что делать?
Пассивная позиция законодателей спровоцировала новую волну дискуссии в публичном пространстве. Как отныне быть с апартаментами?
Выселять десятки тысяч людей из своих помещений и сравнивать псевдожилье с землей? Разумеется, нет.
Наделить объекты статусом жилья, как предлагают в последние дни отдельные эксперты? Это частично решит проблемы действующих жильцов в виде снижения коммунальных тарифов и возможности оформлять в апартаментах регистрацию. Но породит еще большую проблему – развяжет руки застройщикам, предоставит им возможность уже официально строить псевдо-ЖК на правах ЖК. В том числе на непредназначенных для жилья участках и без социальной инфраструктуры. Раньше это делали в обход законодательства – теперь будут в рамках.
Казалось бы, теоретически можно предусмотреть такие правила только для уже возведенных комплексов и при этом ввести административные запреты на последующие проекты псевдо-ЖК, что уже происходит в Москве и других городах. Но одной рукой разрешать, а другой запрещать одно и то же – недопустимо. Тут как в бородатом анекдоте про еврея в бане: либо крестик снимите, либо трусы наденьте. Правила должны быть едины для всех: если апартаменты отныне превращаются в жилье, значит их можно строить на таких же правах, а запреты нужно снимать.
В этом смысле не спасет ситуацию и особый статус апартаментов, которым предлагают их наделить другие спикеры. Закрепление в законе условного понятия «нежилья, пригодного для жилья» – это те же яйца, только в профиль. Урегулирование текущей проблемы без ее решения и одновременно допущение дальнейшего строительства апарт-комплексов со старыми недостатками, но уже на новой – легальной основе.
Свой вариант
С точки зрения государства единственной легальной формой существования апартаментов сегодня выступает гостиничная недвижимость. В очередной раз законодатели подтвердили этот факт в ноябре прошлого года принятием ФЗ №436 о внесении изменений в закон об основах туристской деятельности. Принятое во его исполнение декабрьское постановление правительства с новым положением о классификации средств размещения учитывает понятия «апартамент» и «студия» в качестве категорий гостиничных номеров.
Следовательно, чтобы оставить жильцов в действующих апарт-комплексах на законных основаниях, такие здания нужно перевести в разряд гостиничных объектов. Для этого государству стоило бы предусмотреть упрощенный порядок изменения целевого назначения земельного участка на использование под гостиницы.
В свою очередь, от жильцов при таком варианте требуется: изменить целевое назначение участка – если необходимо; оформить по решению общего собрания единое централизованное управление в виде договора с конкретной УК; установить лобби и другие необходимые для гостиницы элементы, если нужно – провести частичную реконструкцию мест общего пользования; нанять обслуживающий персонал; и пройти гостиничную классификацию.
Часть помещений в псевдо-ЖК традиционно покупают для проживания. Другую часть – для сдачи в аренду. Как следствие, свободные юниты можно будет сдавать постояльцам через управляющую компанию с начислением дохода их владельцам. Живущих в комплексе собственников при необходимости предстоит оформлять как гостей своих же юнитов. Апарт-отели с возможностью проживания в собственных апартаментах – практикуемая петербургскими девелоперами схема.
С соблюдением всех условий неугодные для государства апартаменты теоретически можно перевести в правовое поле. При этом не создается опасный прецедент в виде допущения апартаментов как жилых помещений. Всем застройщикам апарт-комплексов впоследствии придется целенаправленно строить именно гостиницы, подгонять объекты под новые – довольно жесткие стандарты и проходить классификацию. Либо отказываться от этой затеи и создавать привычные ЖК. К слову, в гостиницах можно оформлять временную регистрацию на 5 лет с правом ее бесконечного переоформления. Правда, коммунальные платежи по-прежнему останутся повышенными.
Главный же минус этого способа в том, что он по-прежнему не решает проблему нехватки социальной инфраструктуры. Но, увы, в случае с многими псевдо-ЖК этот вопрос априори не разрешим.
А какие вы видите варианты решений, друзья? Поделитесь мнениями в комментариях.