Квартиры в новостройках, которые уже введены в эксплуатацию, могут продаваться как напрямую от застройщика, так и собственниками – физическими лицами. Такие сделки оформляются в виде договоров купли-продажи (ДКП).
На первый взгляд, рисков меньше: дом построен, ремонт сделан, заселяться можно сразу. Но даже в такой ситуации стоит внимательно отнестись к изучению документов, чтобы избежать неприятностей в будущем.
Разберем, на что обратить внимание до подписания договора.
Проверка прав продавца
Важно убедиться, что продавец имеет законное право собственности на квартиру. Это можно проверить через выписку из ЕГРН (ст. 28 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В документе должно быть указано:
- собственник – лицо, у которого вы непосредственно приобретаете недвижимость;
- на квартиру отсутствуют обременения, аресты или ограничения.
Выписку можно заказать на сайте Росреестра или через Госуслуги.
Убедитесь, что дом введен в эксплуатацию
Обязательное условие для регистрации права собственности и оформления ДКП — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. До этого момента приобрести квартиру в новостройке можно только по ДДУ или ДУПТ (уступка права требования). Это разные формы договора, которые регулируются разными нормами права.
Например, компенсация за недостатки, выявленные в квартире, приобретенной по ДДУ и ДУПТ, взыскивается в рамках ФЗ «О долевом строительстве» № 214-ФЗ, а для ДКП – на основании Закона о защите прав потребителей.
Проверьте наличие РВЭ на сайте ЖК или застройщика. Данная информация находится в открытом доступе.
Изучите договор купли-продажи
В соответствии со ст. 454 ГК РФ, в договоре должны быть:
- описание предмета сделки: адрес, площадь, этаж, кадастровый номер;
- условия оплаты и передачи квартиры;
- срок регистрации права и передачи ключей;
- реквизиты сторон.
Если продавцом является застройщик, в договоре обязательно указывается гарантийный срок на отделку и инженерные системы (ст. 7 и 19 Закона о защите прав потребителей). Особенно внимательно отнеситесь к условиям гарантии на отделку — она должна быть прописана отдельно.
О чем будущему собственнику важно знать:
1. Гарантия на отделку застройщика действует в течение 2-х лет (ст. 19 ЗоЗПП). Если в договоре указан меньший срок, данный пункт договора — ничтожен.
2. Застройщик может прописать в договоре, что вы не имеете к нему претензий по качеству квартиры. Но такой пункт будет иметь юридическую силу только, если стоимость квартиры для вас была снижена соразмерно имеющимся в ней недостаткам.
Если же вы покупаете квартиру у физического лица (первого собственника), в договоре может отсутствовать пункт про гарантию на отделку. Но при выявлении недостатков в процессе проживания, вы сможете предъявить претензии застройщику напрямую. По закону для этого у вас есть 2 года с момента сдачи дома в эксплуатацию.
В любом случае, мы рекомендуем подписывать ДКП только после предварительной консультации с юристами.
Убедитесь в отсутствии прав третьих лиц
На всякий случай стоит убедиться, что в отношении квартиры не зарегистрированы права третьих лиц (например, по корпоративным спорам или исполнительным производствам).
Как проверить:
- через сайт Федеральной службы судебных приставов — по ИНН застройщика;
- в базе арбитражных дел — по участию в спорах;
- в реестре уведомлений о залоге имущества — на предмет залогов на объекты застройщика.
Проверка юридического статуса застройщика
Застройщик должен быть действующей компанией, не в процессе банкротства или ликвидации.
Как проверить:
Проанализируйте наличие задолженностей застройщика перед подрядчиками или государством. Судебные иски по неисполненным обязательствам — тревожный сигнал.
Проверьте соответствие квартиры техническим характеристикам
Квартира должна соответствовать техническому плану, зарегистрированному в Росреестре. Так, после покупки не окажется, что площадь отличается, а планировка — изменена.
Перед покупкой обязательно попросите:
- технический или поэтажный план;
- акт приема-передачи от застройщика;
- по возможности, техпаспорт БТИ (если уже получен).
Оцените готовность дома к проживанию
Закон не требует обязательного подключения всех коммуникаций на момент заключения ДКП, но покупателю важно понимать:
- подключены ли вода, отопление, электричество;
- работают ли лифты;
- есть ли управляющая компания;
- готова ли инфраструктура: подъезды, дворы, парковки.
Если застройщик передает квартиру с отделкой, но без коммунальных услуг, сроки их подключения должны быть прописаны в договоре. Иначе въезд может затянуться на месяцы.
Стоит ли обращаться к юристам?
Покупка квартиры в готовом доме только кажется простой сделкой. Собственность – это не только право владения, но и ответственность. В первую очередь, гражданская. Чтобы избежать юридических и технических рисков, лучше заранее проверить договор, квартиру и продавца.
Памятка:
- проверить право собственности;
- убедиться в отсутствии ограничений;
- изучить ДКП и гарантии;
- проверить состояние объекта;
- оценить репутацию застройщика.
Если вы не уверены, что сможете проверить документы самостоятельно, обратитесь за консультацией в ЮК Гарант. Наши юристы проанализируют договор и проведут анализ платежеспособности застройщика. С нами покупка квартиры станет удачным и спокойным началом новой жизни.
✍🏻 Консультация