На Черноморском побережье, и особенно в Крыму, где санаторные услуги широко распространены, некоторые застройщики апарт-комплексов активно используют для привлечения покупателей обещание построить в нем полноценный санаторий и тем самым обеспечить повышенную загрузку в межсезонье, которая, посмотрим правде в глаза, является на данный момент слабым местом всей черноморской локации.
Санаторий же - это действительно реальный способ обеспечить межсезонную прибыль и отельеру, и инвесторам-собственникам апартаментов. И, конечно же, занятость сотрудникам, которые не будут подпадать под сезонные сокращения.
И вот на этот счет я, как инвестиционный брокер по курортной недвижимости, наблюдаю массу спекуляций. Некоторые мои клиенты, имеющие определенный жизненный опыт и выбирающие объект для инвестиций не только исходя из вида из окна, задаются теми же вопросами: а реально ли организовать полноценный санаторий в апарт-отеле? Нет ли правовых ограничений или технических требований, которые застройщик не сможет выполнить или посчитает нерентабельными? И не получится ли так, что обещанный санаторий плавно видоизменится в обычный медицинский или того хлеще - SPA-центр? А вкладывались-то в проект с учетом санатория и по соответствующим ценам...
Санаторная тема в апартах достаточно интересно рассматривалась в статье моих коллег на дзене Крымский метр+M2tv.
Но я хочу рассмотреть тему в несколько более специфичном ключе.
Для начала разберемся, какие форматы вообще используются на курортах в лечебно-оздоровительных целях.
На российских курортах (включая Крым) в лечебно-оздоровительных целях применяются различные организационно-правовые и функциональные форматы, строго дифференцируемые по их медицинскому и правовому статусу. Вот вам классификация с юридической (как юрист я без этого не могу :-)) интерпретацией:
1. Санаторий (санаторно-курортное учреждение)
Правовой статус:
- Медицинская организация, лицензируемая согласно ФЗ №323-ФЗ и ФЗ №171-ФЗ.
- Должен использовать природные лечебные ресурсы (минеральные воды, грязи, климат).
Формы:
- Санаторий общего профиля
- Специализированный (кардиологический, неврологический, педиатрический)
- Детский санаторий
- Санаторий-профилакторий (при предприятии)
2. Медицинский реабилитационный центр
Особенности:
- Не обязательно использует природные ресурсы.
- Фокус на восстановлении после заболеваний или операций.
- Работает в системе ОМС/ДМС или на коммерческой основе.
Требует лицензии на медицинскую деятельность.
3. Оздоровительный центр (физкультурно-оздоровительный комплекс)
Назначение:
- Физическое развитие, профилактика, поддержание общего здоровья.
- Может включать: тренажёрный зал, бассейн, йогу, массаж (немедицинский).
Не требует лицензии при отсутствии медицинских процедур.
4. SPA-центр (в том числе SPA-отель)
Назначение:
- Коммерческие услуги в сфере отдыха, расслабления и ухода.
- Могут включать водные процедуры, ароматерапию, косметические услуги.
Если есть медуслуги - нужна лицензия.
Просто бытовые услуги - лицензия не нужна.
5. Санаторий в составе гостиничного комплекса
Особенности:
- Один из популярных форматов гибридного объекта.
- Гостиница + отдельно зарегистрированная медорганизация (ООО, АНО и т.п.) с лицензией.
- Наличие программы санаторно-курортного лечения.
На практике — юридическое разделение жилой и лечебной функций.
6. Курортные поликлиники, водолечебницы, грязелечебницы
Признаки:
- Работа как подразделения системы здравоохранения.
- Обеспечивают доступ к природным ресурсам курорта без проживания.
Регулируются как медицинские учреждения, лицензируются.
ИТОГ:
SPA-вариант и прочие оздоровительные вариации не смотрим, они неинтересны, заезжены, есть много где (особенно популярны в курортном псевдо-жилье, ибо юридически несложны и ничего особенного не требуют для реализации), отдельно стоящий санаторий тоже не совсем то, а вот
1) санаторий в составе гостиничного комплекса и 2) грязелечебница, водолечебница на базе апарт-отеля - это наша актуальная тема.
Рассмотрим два формата лечебно-оздоровительных учреждений в курортной зоне Крыма:
1. Санаторий в составе гостиничного комплекса
Юридический аспект:
- Лицензирование: санаторий должен быть зарегистрирован как медицинская организация и обладать лицензией на медицинскую деятельность, включая санаторно-курортное лечение.
- Раздельная регистрация: гостиничный комплекс и санаторий могут быть оформлены как отдельные юридические лица, но при этом должны иметь договорные отношения, регулирующие совместное использование инфраструктуры.
Медицинский аспект:
- Медицинские услуги: санаторий предоставляет комплекс медицинских услуг, включая диагностику, лечение и реабилитацию, с использованием природных лечебных факторов.
- Персонал: наличие квалифицированного медицинского персонала, включая врачей и медсестер, обязательно.
Технический аспект:
- Инфраструктура: санаторий должен иметь соответствующую медицинскую инфраструктуру, включая лечебные кабинеты, диагностическое оборудование и помещения для проведения процедур.
- Природные ресурсы: использование природных лечебных ресурсов, таких как минеральные воды или лечебные грязи, должно быть обосновано и подтверждено соответствующими исследованиями.
2. Грязелечебница или водолечебница на базе апарт-отеля
Юридический аспект:
- Лицензирование: Если грязелечебница или водолечебница предоставляет медицинские услуги, она должна быть зарегистрирована как медицинская организация и обладать соответствующей лицензией.
- Размещение в апарт-отеле: апарт-отель может предоставить помещения для размещения грязелечебницы или водолечебницы, но при этом необходимо соблюдение всех требований к медицинским учреждениям.
Медицинский аспект:
- Процедуры: предоставление процедур с использованием лечебных грязей или минеральных вод должно осуществляться под контролем медицинского персонала.
- Показания и противопоказания: перед проведением процедур необходимо оценить показания и противопоказания для каждого пациента.
Технический аспект:
- Оборудование: наличие специализированного оборудования для проведения процедур, соответствующего санитарным и техническим требованиям.
Санитарные нормы: соблюдение санитарно-эпидемиологических норм при организации и проведении процедур.
Интересно, правда?
И что в сухом остатке? Таки реально организовать санаторий или грязелечебницу на базе апарт-отеля или это все маркетинговая лапша?
Ямщик! Не гони. Лошадей...
Это только часть забот, с которыми придется столкнуться застройщику по ходу выполнения обязательств по организации санатория в своем гостиничном комплексе.
Пройдемте дальше. А дальше у нас вопрос соответствия земельного участка намерениям застройщика.
Для организации санатория на земельном участке в Российской Федерации, включая Республику Крым, необходимо соблюдение ряда юридических, градостроительных и санитарных требований.
Непосредственно их и пощупаем.
Юридические и градостроительные требования
1. Категория и разрешённое использование земель
- Категория земель: участок должен относиться к землям населённых пунктов или землям рекреационного назначения. Для размещения санатория предпочтительны земли лечебно-оздоровительного назначения, обладающие природными лечебными ресурсами и предназначенные для лечения и отдыха граждан.
- Виды разрешённого использования (ВРИ): в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования, ВРИ участка должен включать возможность размещения объектов здравоохранения или санаторно-курортных учреждений. Если текущий ВРИ не соответствует, потребуется процедура изменения ВРИ через публичные слушания и утверждение изменений в ПЗЗ.
2. Градостроительные параметры участка
- Минимальная площадь участка: Согласно СНиП II-Л.10-62, площадь земельного участка для санаториев следует принимать: при размещении на курортах — 150 м² на одно место, вне курортов — 200 м² на одно место.
- Отступы от границ участка: Минимальные отступы от границ земельного участка до зданий и сооружений должны соответствовать градостроительным регламентам и санитарным нормам, обеспечивая инсоляцию, вентиляцию и пожарную безопасность.
- Зонирование территории: Территория санатория должна быть зонирована на функциональные зоны: зона проживания, лечебная зона, зона отдыха, хозяйственная зона и др., с соблюдением санитарных разрывов между ними.
Санитарно-гигиенические требования
1. Санитарно-защитные зоны (СЗЗ)
- Санатории должны быть размещены с учётом санитарно-защитных зон, обеспечивающих защиту от негативных факторов (шум, загрязнение воздуха и др.). Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, размер СЗЗ зависит от класса опасности соседних объектов и должен быть не менее 50 м для объектов V класса опасности.
2. Озеленение и благоустройство
- Площадь озеленения должна составлять не менее 60% от общей площади участка санатория. Озеленение способствует улучшению микроклимата и эстетического восприятия территории.
3. Инженерные коммуникации
- Участок должен быть обеспечен необходимыми инженерными коммуникациями: водоснабжение, канализация, электроснабжение, отопление и др. Подключение к сетям должно соответствовать техническим условиям, выданным соответствующими организациями.
Думаете, это все? Да ничуть. Мы только начали, впереди еще много интересного.
В санатории, как в лечебном учреждении, должен работать правильный и квалифицированный персонал.
Логично?
Требования к персоналу санаториев
Привожу строго с учётом российского законодательства и практики лицензирования (актуально на май 2025 г.).
1. Санаторий в составе гостиничного комплекса
Юридически — это полноценная медицинская организация, обязанная выполнять все нормы ФЗ №323-ФЗ и лицензионные требования Минздрава.
В этом формате функционирует полноценная медицинская организация, которая обязана соблюдать все лицензионные и кадровые требования, предусмотренные федеральным законодательством.
Обязательное наличие главного врача с высшим медицинским образованием и управленческим опытом. Он осуществляет общее руководство, обеспечивает соблюдение санитарных норм и взаимодействует с органами контроля.
Далее — необходимы врачи-специалисты по профилю лечения, например, терапевт, невролог, кардиолог. Их конкретный перечень зависит от заявленного профиля учреждения.
Врач-физиотерапевт обязателен для назначения и контроля проведения процедур физиотерапии, водо- и грязелечения. При наличии отделения лечебной физкультуры требуется также врач ЛФК или инструктор ЛФК.
Медицинские сёстры обеспечивают выполнение врачебных назначений, проводят процедуры, наблюдают за состоянием пациентов.
Массажисты должны иметь медицинское образование или квалификацию, подтверждённую лицензией.
Если в учреждении есть лабораторные исследования — привлекаются лаборанты.
При предоставлении питания по индивидуальным лечебным диетам в штате должен быть врач-диетолог. При специализированных направлениях (например, психосоматика, неврозы) — может быть привлечён психолог.
Наконец, санитарки отвечают за санитарное состояние помещений и помощь младшему медперсоналу.
Обязательные документы:
- Медицинская лицензия (с кодами ОКВЭД и профилем услуг),
- Сертификаты / аккредитации персонала,
- Удостоверения о повышении квалификации (каждые 5 лет).
Апарт-отель может иметь отдельного юридического оператора санаторных услуг, но персонал подчиняется медицинской организации. Это не одно и то же.
2. Грязелечебница или водолечебница на базе апарт-отеля
Это может быть отдельный лицензиат — автономный медицинский кабинет или центр, работающий в инфраструктуре апарт-отеля.
Допускается ограниченный объём услуг, но при этом организация также должна получить лицензию на медицинскую деятельность (например, на физиотерапию, бальнеотерапию, грязелечение).
Возглавляет такой кабинет или отделение руководитель с медицинским образованием, который также может совмещать функции врача.
Необходимо наличие врача-физиотерапевта, так как без его назначения грязевые, водные и другие лечебные процедуры проводить запрещено. Это ключевая фигура в обеспечении легальности работы.
Процедуры выполняются медицинской сестрой или фельдшером, имеющим право на самостоятельное выполнение назначений под контролем врача.
Если в структуре предоставляются массажные процедуры — требуется массажист с подтверждённой квалификацией.
Также, если процедуры требуют подготовки помещений (душевые, ванны, обработка грязей), привлекается санитарка, отвечающая за гигиену и санитарную безопасность.
Если предлагается только грязелечение, можно ограничиться 1 врачом и 1 процедурной медсестрой, при наличии соответствующих помещений и оборудования.
Медуслуги без лицензии (например, «релакс-массаж» без медпоказаний) — недопустимы, если используется терминология «лечебная процедура».
Оба формата предполагают обязательное наличие сертифицированного персонала, аккредитацию по новым правилам (раз в 5 лет), оформление трудовых отношений или договоров ГПХ, и соответствие штатного расписания установленным нормативам.
Вопрос на засыпку: ситуацию с уровнем здравоохранения в Крыму и комплектацией специалистами даже необходимых штатных медучреждений знаете?
Оценю ее так: не приведи Господь!
Откуда тогда возьмется квалифицированный медперсонал в санатории 5*? Из ближайшей поликлиники? Чур меня! Или с материка завезут?
Впечатлились процессом организации санатория в апарт-комплексе?
Начнем подводить итоги
Как, по вашему мнению, много ли найдется неразумных застройщиков, пожелающих встрять в строительство организацию полноценного санатория при том, что у них и без этого проблем хватает?
По секрету скажу: дураков среди застройщиков нет.
А пообещать, но не сделать - могут?
Легче легкого. Санаторий вам обещает кто? Менеджер отдела продаж или риэлтор, которые и проектную декларацию-то чаще всего не видели, не говоря уже о схеме планировочной организации земельного участка, его категории и ВРИ.
Ну, могут еще в презентации написать-нарисовать.
Всему этому - грош цена, ибо ничем, никакими документами и реальными доказательствами обещание это не подкреплено.
И вот подходит время получения ключей, и вы задаете задаете застройщику вопрос:
- А где санаторий?
- На бороде! - отвечает застройщик.
И приглашает полюбоваться новеньким медцентром в лучшем случае.
Это тоже недурно, но вы же значительным образом повелись на санаторий! Иначе вложились бы во что-то другое.
Вот что реально может по факту предложить вам застройщик и на что, собственно, и надо рассчитывать разумному человеку, если планы по строительству санатория в рамках апарт-проекта ничем не подкреплены:
- Медицинский центр какого-либо профиля или многопрофильный
- Грязелечебница или водолечебница (бальнеотерапия)
- Оздоровительный центр (физкультурно-оздоровительный)
- SPA-комплекс (косметические и релаксационные услуги)
Для поклонников высшей юридической справедливости
скажу, что застройщик, не видящий берегов в своих маркетинговых уловках, некоторым образом рискует при определенных обстоятельствах:
1. Если объект ещё не построен и заявляется как «будущий санаторий»:
Допустимо, если:
- Формулировки корректны — например: «Планируется строительство санатория»;
«В рамках проекта предусмотрено создание санаторно-курортного комплекса»;
«Проектом предусмотрена инфраструктура для лицензируемой медицинской деятельности». - Такие планы подкреплены документацией:
Разрешение на строительство;
Проектная документация с функцией медучреждения;
Участок с допустимым ВРИ;
Наличие партнёра с медицинской лицензией или подана заявка на её получение.
В этом случае реклама не будет признана нарушением, поскольку речь идёт о намерениях, а не о вводе в заблуждение.
А вот упоминание «санатория» без уточнений и с подачей как уже действующего объекта (в основном тогда, когда хотя бы какая-то очередь апарт-отеля будет введена в эксплуатацию), при отсутствии лицензии и факта существования — юридически рискованно и может нарушать закон о рекламе (ФЗ №38, ст. 5 и 28).
Также надо учитывать, что санаторий, как самостоятельная единица, может возводиться без привязки к срокам строительства и сдачи апарт-комплекса. Просто по той причине, что никакого отношения к апарт-комплексу он не имеет, а просто изображен на рендере, и по факту же является отдельным, самостоятельным строительным проектом. Но все это должно быть так или иначе документально подтверждено.
Общий вывод
Можем ли сказать, что любое обещание застройщика построить санаторий при апарт-комплексе - это фикция и всего лишь маркетинговая уловка?
Не можем. Санаторий может быть построен. Чудеса иногда случаются. Предпримите усилия, чтобы понять, насколько это обещание обосновано.
Можем ли быть уверенным на 100%, что санаторий будет построен, если обещан?
Если застройщик не предоставил документальные основания для этого - не можем.
Стоит ли входить в проект с обещанным санаторием как в более инвестиционно привлекательный?
Если получили доказательства, что санаторий скорее будет, чем нет - стоит. Естественно, при должной оценке остальных составляющих.
В ином случае рассматривайте этот проект как проект в лучшем случае с медцентром. Но это совсем не тот инвестиционный эффект.
Какие документы требовать у застройщика, чтобы убедится, что санаторий таки будет
1. Градостроительные документы (именно на санаторий, а не апарт-отель!)
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — смотрим допустимые виды размещения.
- Разрешение на строительство — должно содержать информацию об объекте «санаторий» или «медицинский центр». Но это РНС - не РНС на апарт-комплекс, а отдельное!
- Проектная документация (ПЗ, АР, ТХ) — наличие лечебного блока, процедурных кабинетов, медоборудования.
- Проект планировки территории (ППТ), проект межевания (ПМТ) — если требуется по зоне.
2. Юридические основания
- Устав и учредительные документы организации, которая будет оперировать санаторием (если это не сам застройщик) - в идеале. Но этого вы не получите. Посмотрите хотя бы выписку из ЕГРЮЛ и ОКВЭДы в нем. Если речь только пока о намерениях - юрлица еще не будет.
- Документы о намерении получить медицинскую лицензию — письмо от партнёра, заявка, наличие лицензии у аффилированной структуры. Если только намерения, то о лицензии речь не идет - все будет позже.
- Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ) — должен предусматривать медучреждение или санаторно-курортное назначение.
3. Технические подтверждения
- План инженерного обеспечения — наличие водоснабжения, канализации, вентиляции, электроснабжения под медоборудование.
- Схемы зонирования комплекса — отдельно обозначены медблоки, СПА, жилые корпуса и пр. Т.е. вся санаторная инфраструктура.
4. Формулировки в ДДУ
1) обратите внимание, включен ли санаторий в предмет договора или не включен;
2) если есть формулировки типа «предполагается строительство санатория», то они не являются гарантией.
Простой, но действенный совет:
прежде чем инвестировать в "апарт-отель с санаторием", направьте официальный письменный запрос застройщику с просьбой подтвердить планы по строительству санатория и приложить соответствующие документы. Это обезопасит от недостоверной рекламы и возможных ваших ошибок как инвестора.
А на сегодня достаточно...
Удачных и осознанных вам инвестиций! Заходите еще!
----------------------------------------
Полезная статья получилась?
Тогда женитесь ставьте лайк! Вам - полезно, а мне приятно.
Делитесь ценнейшей информацией с друзьями и коллегами! Ибо лайки и репосты освобождают от грехов: 1 лайк или репост = один грех.
--------------------------------------------
Но хорошо подумайте, прежде чем подписываться на мой дзен!
Здесь нет вдохновляющих историй успеха, восхитительных рендеров и менеджеров отдела продаж с глазами лемуров.
Здесь — симптомы, вскрытие и точный диагноз: апарт-оптимизм с осложнениями, острая правовая и налоговая недостаточность, запущенный синдром “а мне обещали”.
Лечение: дефибриллятор на максимуме и клизма по утрам с холодной аналитикой.
Побочные эффекты: просветление, брезгливость к маркетингу, отторжение розовых обещаний и устойчивая инвестиционная ремиссия.
---------------------------------------------
Хлебните живительного концентрата знаний для инвесторов в курортную недвижимость Крыма и ЧПК в ТГ-канале: «ДЕФИБРИЛЛЯТОР ИНВЕСТОРА»!
Хлебайте смелее! Этим не захлебнешься!