Расписку стоит оформить, независимо от выбранной схемы реализации имущества. Документ позволяет зафиксировать факт передачи и получения денег по сделке, избежать риск стать жертвой мошенников. Рассказываем, как это сделать, если у недвижимости — два и более продавца, а также если речь идет об альтернативной сделке.
Зачем оформлять расписку при совершении сделок с недвижимым имуществом?
Расписка нужна в первую очередь покупателю. С ее помощью он сможет подтвердить, что добросовестно и в полном объеме исполнил свои обязательства перед продавцами объекта.
Расписка пригодится в двух ситуациях:
- При возникновении споров между сторонами договора купли-продажи. Например, недобросовестный продавец может утверждать, что не получил деньги за квартиру. Риски повышаются, если сделка была совершена за наличный расчет (без аккредитива).
- При получении налогового вычета при покупке квартире. НК РФ допускает получение вычета по НДФЛ при предоставлении в налоговую подтверждения передачи средств, которым может являться расписка.
Оформлять расписку полезно не только при покупке недвижимости, но и при передаче средств за аренду дома или квартире. При каждом платеже арендаторам стоит запрашивать у арендодателя документ о том, что тот получил деньги в полном объеме.
Это поможет избежать споров, при которых арендодатель может необоснованно предъявлять квартиросъемщикам претензии по поводу несвоевременной или неполной оплаты арендованного жилья.
Особенности расписок при продаже квартиры несколькими собственниками
Если покупатель приобретает недвижимое имущество — квартиру, дом или даже комнату не у одного, а сразу у нескольких собственников, документ оформляют немного иначе.
Особенности такой расписки:
- Наличие информации о сделке. В документе в любом случае указывают место, дату оформления документа, данные о бывших собственниках жилья и покупателе, сумму цифрой и прописью, реквизиты договора, сведения об объекте.
- Оформление документов от первого лица. Все расписки составляются бывшими собственниками недвижимости от руки и от своего имени.
- Составление нескольких расписок. Экс-собственники должны составить отдельные расписки и указать в них суммы, соразмерно своим долям в реализуемом имуществе. Допускается составление общей расписки, но каждый продавец должен собственноручно написать, что получил определенную сумму средств в в счет оплаты покупки.
Подписи в копиях документов не допустимы. Заверяют исключительно оригиналы, в которых росписи с расшифровкой ФИО сделаны продавцами от руки.
Бывшие владельцы недвижимости должны составить каждую из расписок в единственном экземпляре, затем передать их покупателю на хранение. Как правило, при расчетах через ячейку в банке бывшие собственники передают их после регистрации сделки в обмен на ключ от такой ячейки.
В случае проведения безналичных расчетов через аккредитив, подтверждением передачи денег считается платежный документ от банка. В нем указано, что средства были перечислены покупателем на счет бывших владельцев объекта. В составлении расписки тут потребности не возникает. Исключение — альтернативные сделки, у которых есть свои нюансы.
Особенности расписки при альтернативных сделках
Альтернативная сделка предполагает построение цепочки действий, связанных с одновременной реализацией двух и более объектов недвижимого имущества. Такие действия являются последовательными. Схема вносит определенные нюансы в составление расписок.
Средства при подобных сделках постепенно движутся от первого продавца и так до завершения всей цепочки. Лица, которые оказываются в середине процесса, могут и вовсе не увидеть денег.
Алгоритм предусматривает, что участники сделки вместо денег за проданную недвижимость получают имущество. Но это не значит, что для собственной безопасности продавцу не нужно потребовать расписку о получении средств.
Головному покупателю стоит взять расписку со всех продавцов, в том числе с первого, несмотря на то, что по условиям договора он не получает от него деньги на руки.
Расписку о получении средств нужно брать со ссылкой на конкретную квартиру и документ от банка (аккредитив, номер счета) с указанием сумм и дат оплаты. В противном случае существует риск получения судебного иска в случае, если первый продавец не получит средства за проданную квартиру.
Суд может признать альтернативную сделку недействительной, если придет к выводу, что она не соответствует законодательным требованиям — см. пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
Помимо расписок доказательствами действительности сделки являются платежные поручения (акцепт на открытие аккредитива), многостороннее соглашения о взаиморасчетах.
Выводы
- Если недвижимость являлась общей долевой собственностью продавцов, экс-владельцы имущества получат средства соразмерно своим долям и в соответветствии с условиями договора купли-продажи.
- Крайне важно, чтобы каждый из собственников написал от руки и заверил отдельную расписку. В документе указывают ту сумму, которая причитается конкретному продавцу.
- В случае проведения безналичных расчетов через аккредитив, подтверждением передачи денег считается платежный документ от банка. Исключение — альтернативные сделки.
- Покупателю стоит взять расписку со всех продавцов по альтернативной сделке, в том числе с первого.
- В расписку о получении средств по альтернативной сделке нужно добавлять данные о реализуемой квартире, ссылку на документ от банка (аккредитив, номер счета) с указанием точных сумм и дат платежей.