Недавно рассуждал про хороших и плохих риелторов. Сегодняшний пост отчасти перекликается с той темой. На днях я получил вот такой вопрос от читателя моего ТГ-блога (орфография и пунктуация сохранены):
«Добрый день, я планирую приобрести квартиру в Москве. Проблема, что хозяйка за границей и приехать не может. Тут у нее отец и брат. И непонятно, как убедиться, что «она» — это она. Цена, может, из-за этого ниже рынка миллиона на 3».
То есть цена привлекательная, но человека отпугивают необычные обстоятельства. И вот он интересуется — можно ли, безопасно ли, стоит ли связываться. Да по большому счету неважно, где находится собственник. Где бы он ни был, это не станет препятствием для продажи его недвижимости в России.
У меня были случаи, когда люди жили в Черногории, а недвижимость у них была в Санкт-Петербурге. Мужу нужно было переоформить собственность на жену. Я нашел способы решения этого вопроса, и все у нас получилось. Если бы они хотели продать этот объект в удаленном режиме, то и это можно было бы осуществить. Все организационные вопросы можно решить. Технологии сегодня позволяют не только общаться дистанционно, но и документы подписывать, и сделки проводить. Было бы желание, а остальное приложится.
Недавно я рассказывал, как продал квартиру на миллион дороже. Хозяйка этой квартиры живет во Франции. И тоже я все организовал, подгадал, предусмотрел, и все сложилось удачно. Она, правда, приезжала сюда. Но я на всякий случай маневр-то продумал, как без ее приезда провести сделку. Я же всегда на шаг впереди стараюсь быть, соломки подстилаю своим клиентам.
При грамотной организации, при тщательной подготовке и наличии четкой дорожной карты всех процессов можно любые сложные вопросы решить. В этом нет ничего сверхъестественного. Вот примерно в таком ключе я и ответил читателю блога. Наш диалог продолжился:
«Спасибо! Я вижу проблему в таком сценарии, что, например, реальная хозяйка не знает, что ее квартиру продают. «Мошенница» имеет на руках ее паспорт и, допустим внешне имеет сходство. По зуму это точно не определишь. Как убедиться, что составленный договор будет иметь силу? Или документы, включая паспорт, могут быть поддельными. Кто это все установить может? Возможно банк, если согласится в этом участвовать) Наш риэлтор (не проходимец, давно с ним знаком) не очень на эту сделку смотрит».
Последняя фраза про риелтора, для меня звучит бессмысленно. Риелтор не должен так отвечать. У него не может быть ответа — «я сомневаюсь». Грамотный риелтор изучает документы, погружается в ситуацию и выносит вердикт. Если он приходит к выводу, что там фейк, мошенничество, липа, подделка или «разводняк» и квартиру покупать нельзя, он должен разложить это все по полочкам, дать обоснование, объяснить, какие риски он видит. Если же ничего криминального он не обнаружил, значит, квартиру покупать можно. А его задача — грамотно спланировать дорожную карту сделки.
Но в данном случае агент не может объяснить потенциальному покупателю, почему он сомневается. Значит, он либо не изучал документы, либо просто боится, потому что не знает, с какой стороны подступиться к сложной сделке. Такие голословные заявления и сомнения — признак недостаточной экспертности риелтора. Признак непрофессионализма. Человек просто не понимает, что делать.
Так вот, я не вижу никаких проблем в том, что собственница квартиры находится не на территории России. Будь она хоть за тридевять земель, подход один — глубоко и тщательно изучить правоустанавливающие документы и придумать безопасную для покупателя схему сделки. Составить договор, защищающий права покупателя, и продумать схему взаиморасчетов. При условии, что собственник не связан ни с каким криминалом и не имеет проблем с законом.
Но все эти процессы тянут за собой очень много вопросов. Сколько дней хозяйка квартиры проводит в РФ, а сколько — за границей? Налоговым резидентом какой страны является? Как организовать сделку, как подавать документы на регистрацию? Так что продать-то можно, но это отнюдь не просто. В том числе и потому, что нужно еще найти покупателя на такую квартиру. Убедить его, что он не покупает квартиру непонятно как и непонятно у кого. Люди ведь опасаются всех нестандартных вещей.
Задача хорошего риелтора — организовать все эти процессы, снять страхи и опасения покупателя. Я знаю, как это делается, а 85% агентов не знают. Незнание порождает страх, и типичный агент шарахается от продажи такого объекта.
Агент заражает страхом покупателя. Тот боится и пытается этот свой страх обосновать, ищет аргументы, чтобы отказаться от покупки. Если он в глубине души не хочет покупать эту квартиру, то начинает строить домыслы. А что, если мошенница похожа на собственницу? На компьютере ведь не разобрать, она это или не она. Может, и собственницы-то нет, а это голова профессора Доуэля, которой управляет обезьяна. А у обезьяны вместо головы ведро, которое за нее думает. А что, если все документы, включая паспорт, поддельные? А собственницу давно украли инопланетяне.
Сон разума рождает чудовищ — выдумать можно все что угодно. Но если грамотный эксперт смотрит на документы, он понимает, поддельные они или не поддельные. Благо сейчас даже на нотариальной доверенности есть QR-код, по которому можно проверить этот документ. Да, бывают поддельные доверенности на настоящем бланке — я сам такие видел. Но при более тщательной проверке выясняется, что в реестре доверенности нет.
Если человек все же хочет купить квартиру, то нужно двигаться к цели, заручившись поддержкой грамотного риелтора. Который тщательно изучит документы и сделает выводы. Он придет к определенному заключению после тщательной проверки и анализа каждого слова и даже каждой запятой в документах, а не насмотревшись, наслушавшись и начитавшись интернета.
Более того, он проанализирует все документы не только по отдельности, но и в совокупности. И других специалистов привлечет при необходимости. У меня, например, есть свой секретный способ для проверки документов. Ни единого шанса не оставляю мошенникам.
Так что все можно сделать, любые вопросы решить. Важно лишь, есть ли у человека желание. Если нет, то он находит причину отказаться от сделки. Если есть — ищет возможности. Кто ищет, тот всегда найдет.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!