В статье мы рассмотрим, что такое отчет об оценке недвижимости, когда он необходим, с какой целью его проводят, кто должен оплатить оценку и как ее проводят. Понимание этих нюансов поможет потенциальным заемщикам лучше ориентироваться в мире недвижимости и кредитования.
Подписывайтесь на наш официальный телеграм-канал ИпoтeкaPRO I Этaжи, чтобы не пропустить самое важное в сфере покупке недвижимости и оформления ипотеки.
Отчет об оценке недвижимости для ипотеки
Это документ, который составляет независимая оценочная компания. В нем указана рыночная стоимость конкретной недвижимости. Отчет составляется в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Оценку в обязательном порядке проводят при покупке жилья в ипотеку. Требование указывать в договоре рыночную стоимость утверждено Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
К экспертам предъявляются конкретные требования – они должны иметь диплом по данной специальности, а также состоять в саморегулируемой организации оценщиков.
Обычно стоимость независимой оценки от эксперта составляет от 3 до 12 тысяч рублей.
Когда можно не делать отчет об оценке недвижимости
Как мы уже сказали, при ипотеке отчет обязателен. А вот при оформлении сделки без ипотечных средств можно обойтись без него. Правда мы рекомендуем делать его независимо от формата сделки, чтобы избежать рисков на случай попытки признания сделки недействительной.
Например, покупатель по низкой цене купил квартиру, а через некоторое время продавец решил расторгнуть сделку доказывая, что был в тяжелой жизненной ситуации и продал на невыгодных кабальных условиях. Если отчет об оценке, подготовленный к сделке, показывает, что цена близка к рыночной, то расторгнуть сделку по данному основанию не получится.
Банк может провести оценку самостоятельно и заемщику не придется тратиться на этот документ.
Также оценку могут не запрашивать при покупке строящегося жилья, но при оформлении уже готового придется заказать отчет. Есть банки, которые потребуют оценочный отчет и при оформлении ДДУ, и повторно при оформлении собственности.
Если цена готового жилья снизится, то есть риск требования досрочного частичного возврата кредита или предоставления дополнительного залога.
Также при покупке загородной недвижимости и мелкой суммы ипотеки в 300 тысяч рублей один крупный банк не требует оценку.
Зачем делать оценку недвижимости
Независимая оценка – гарант возвращения средств для банка. Если финансовые обязательства заемщика изменятся за время ипотеки, банк сможет ориентироваться на рыночную стоимость и продать квартиру с публичных торгов.
Также знать рыночную стоимость важно страховой компании, поскольку при оформлении ипотеки страхование недвижимости является обязательным.
Ну а покупатель благодаря независимой оценке может убедиться в адекватности стоимости покупаемого объекта.
Кто оплачивает оценку
Не существует законодательных актов, в которых прописано, кто именно должен оплачивать независимую оценку недвижимости.
Все зависит от договоренностей между конкретными людьми. На нашей практике оценку обычно оплачивают покупатели.
Что нужно для оценки квартиры
Для оценки новостройки или квартиры на вторичном рынке нужны:
- адрес;
- ФИО основного заемщика;
- наименование банка;
- телефон для связи с тем, кто предоставит доступ для фотографирования объекта.
Фотографирование может быть проведено и самостоятельно, но через специализированную программу на телефоне. Либо же оценка может быть проведена без фотографирования.
Важно! Оценочная компания может запросить и другие документы, которые ей будут необходимы для независимой оценки стоимости недвижимости.
Виды стоимости недвижимости
Оценщики могут использовать разные виды стоимости. Самые востребованные перечислим ниже.
- Рыночная стоимость
Именно эта стоимость учитывается при расчете суммы ипотеки. Нужна для определения справедливой стоимости жилья. Для оценки эксперты сравнивают текущие цены на объекты, подобные по площади, расположению, планировке и т.д.
- Кадастровая стоимость
Цена, которая была установлена после государственной кадастровой оценки.
- Инвестиционная стоимость
Для этого определяют, сколько могла бы стоить такая квартира при использовании ее в качестве инвестиции.
- Ликвидационная стоимость
Такая цена, как правило, ниже стоимости. Она необходима, чтобы банк мог понять, по какой цене сможет реализовать недвижимости при неисполнении обязательств заемщиком.
Что влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости
Факторов довольно много, мы затронем самые основные:
- расположение квартиры;
- ее планировка;
- количество метров;
- наличие или отсутствие балкона;
- возраст самого дома;
- количество этажей;
- качество ремонта;
- высота потолков;
- облагороженность территории вокруг дома;
- общая инфраструктура района и т.д.
Как выглядит отчет об оценке недвижимости
Отчет составляется по требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В нем указано множество моментов:
- объект оценки;
- дата проведения экспертизы;
- вид стоимости, который необходимо определить;
- особенности проведения осмотра;
- состояние объекта и многое другое.
Важно, что рыночную стоимость объекта определяет не он сам, а именно аналоги. Если налогов недостаточно, то оценка не может быть проведена, либо рыночное значение в отчете будет значительно отклоняться от реальности.
Можно ли повысить стоимость квартиры в оценочном отчете
Независимые оценщики действуют строго по законодательству и крайне дорожат своей репутацией. Поэтому каким-либо образом повлиять на их оценку не получится.
Оценочные компании могут анализировать разные платформы с объявлениями, так что окончательная стоимость в отчете может отличаться.
Не допускается только подлог объекта и искажение фактов, сокрытие, например, перепланировки, которая уменьшает рыночную стоимость – оценочная компания учтет расходы на узаконивание или восстановление объекта в прежнем виде.
Расходы на подготовленный отчет не возмещаются, если он вам не пригодился для сделки.
Возможность бесплатного предварительного расчета оценки или недорогой аналитической справки позволяет клиентам компании “Этажи” экономить время и деньги.
Где заказать оценку недвижимости
Банки требуют, чтобы оценка была проведена компанией, которая у них аккредитована. Так что вы можете выбрать исполнителя их предоставленного банком списка – ориентируйтесь на прайс и сроки выполнения экспертизы.
В компании “Этажи” также есть своя оценочная компания, которая аккредитована в ведущих банках страны. Дополнительно мы можем провести оценку для сделок, которые проходят без нашего участия.
За бесплатной консультацией обращайтесь на сайт etagi.com.