Публикую текстовую версию записки от 22.05.2025 г. Посмотреть видеоверсию можно по ссылкам:
ВНИМАНИЕ!!! В видеоверсии есть ссылка на реквизиты судебного акта, а также мои комментарии к этому делу.
Организация-застройщик приобрела земельный участок. Участок приобретался для строительства жилого комплекса. В связи с этим застройщику в 2019 г. был выдан градостроительный план.
В 2022 г. организация обратилась с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Однако в выдаче разрешения было отказано. Этот отказ был оспорен в суде.
Позиция застройщика основывалась на том, что раз земельный участок предоставлялся для строительства жилого комплекса, был выдан соответствующий градостроительный план, то стройка на таком участке является законной и администрация не может препятствовать строительству.
Администрация, в свою очередь, ссылалась на то, что после выдачи градостроительного плана произошли изменения в градостроительных нормах. В правила землепользования и застройки внесены изменения. В частности, строительство жилых домов стало возможным только в рамках договора о комплексном развитии территории или в личных целях. У застройщика такой договор отсутствовал. Поэтому в разрешении на строительство было отказано правомерно.
Суды трех инстанций посчитали позицию застройщика правильной.
При этом указывалось, что строительство жилого комплекса соответствует виду разрешенного использования земли. Суды также отметили отсутствие претензий к проектной документации.
Указывалось и на то, что градостроительный план не содержит т сведений о необходимости принятия решения о комплексном развитии территории при строительстве объектов жилого назначения. Следовательно, по мнению судов, заявитель не был уведомлен о данной обязанности.
Норма, регламентирующая обязательность заключения договоров комплексного развития территорий внесена в Правила землепользования и застройки только в 2021 г., т.е. через два года после выдачи заявителю градостроительного плана земельного участка. При этом, администрацией не принималось решения о комплексном развитии территории, в границах которой расположен земельный участок.
Также суды посчитали, что положения о комплексном развитии территории не подлежат применению к начавшимся до их вступления в силу правоотношениям.
Верховный Суд РФ, рассмотрев дело, указал следующее.
С момента выдачи градостроительного плана прошло несколько лет. Поэтому к отношениям сторон не применяются те нормы, которые действовали на момент его выдачи.
При этом, в муниципалитете к этому моменту были введены ограничения на строительство объектов. Застройщик, как профессиональный участник рынка, должен был следить за такими изменениями и учитывать их при подаче заявления о разрешении на строительство.
Также суд обратил внимание, что к моменту подачи заявления о выдаче разрешения на строительство, был изменен генеральный план муниципального образования. Между генеральным планом и правилами землепользования и застройки возникли противоречия (изменена функциональная зона территории). При наличии таких противоречий приоритет имеет генеральный план, который в данном случае также препятствует строительству.
На основании изложенного, судебные акты были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении, позиция администрация была признана законной.
Чтобы не пропустить интересные новости, рекомендую подписаться на следующие ресурсы:
Подборка записок по земельным спорам