Инфляция в 2024–2025 годах остаётся одним из главных факторов, определяющих поведение участников рынка недвижимости. По данным Росстата, в 2024 году потребительские цены выросли на 7,4%, что существенно превышает целевой ориентир Центробанка (4%). В январе—апреле 2025 года инфляция не замедляется: в годовом выражении она колеблется в диапазоне 8,2% – 9,9%, в зависимости от региона. При этом рост цен на стройматериалы, импортное оборудование и логистику зачастую опережает официальную инфляцию.
Центробанк борется с инфляцией с помощью высоких процентных ставок. С августа 2023 года ключевая ставка выросла с 8,5% до 21% и с тех пор не опускается. Это уже привело к кардинальной трансформации как спроса, так и предложения на рынке недвижимости.
Как инфляция влияет на спрос
Высокая инфляция сопровождается снижением реальных доходов населения и ростом ставок по кредитам, включая ипотеку. Ставки на «обычную» ипотеку в 2025 году достигают 20%, а на вторичку и вовсе могут превышать 20%. В таких условиях ипотечный спрос резко сокращается.
По данным Дом.РФ, в первом квартале 2025 года объём выданных ипотечных кредитов снизился на 46% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Особенно сильно пострадал сегмент «эконом» и «комфорт» — здесь до 80% сделок традиционно завязаны на ипотеку. Люди откладывают покупку в ожидании снижения ставок или надеются попасть под госпрограммы.
Ситуацию частично спасают льготные ипотеки: семейная, ИТ-ипотека. Но даже они становятся менее доступными: банки ужесточают требования к заёмщикам, ограничивают регионы и сократили сроки одобрения. Кроме того, в условиях инфляции государству всё труднее масштабировать такие программы — бюджет не резиновый, а поддержка строительного сектора уже стоит сотни миллиардов рублей в год. Однако повышают спрос уже довольно распространенные рассрочки от застройщиков: они зачастую беспроцентные и есть выгодные условия с ежемесячным платежом 30.000 – 50.000 ₽, первым взносом 5-10% и сроком до 5 лет
Инфляция как драйвер инвестиционного спроса
Тем не менее, инфляция стимулирует другую категорию покупателей — тех, кто не зависит от ипотеки. Для состоятельных клиентов рост цен означает риск потери покупательной способности. Недвижимость в таких условиях воспринимается как надёжный «тихий актив» — особенно в премиальном сегменте.
На фоне инфляции в 2024–2025 годах мы наблюдаем рост сделок без привлечения кредитов, особенно в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и Казани. Клиенты переводят рублёвые накопления в квадратные метры.
Востребованы ликвидные объекты:
— Клубные дома в ЦАО Москвы (особенно районы Басманный, Замоскворечье, Пресненский, Хамовники);
— Недвижимость в инвестиционно привлекательных районах, где сейчас активно ведется редевелопмент: Южнопортовый, Нижегородский
— Зоны КРТ (Комплексное развитие территорий), сюда входят такие районы, как: Таганский, Донской, Нагатинский Затон, Нагорный, Царицыно, Соколиная Гора, Измайлово, Очаково-Матвеевское, Кунцево и другие.
— Апартаменты и квартиры с готовой отделкой;
Инфляционные ожидания усиливают срочность: клиенты предпочитают покупать сейчас, пока застройщики не подняли цены, или пока выгодный объект не ушёл с рынка.
Стратегии девелоперов в условиях инфляции
Застройщики сталкиваются с ростом издержек:
— Цемент +18% в год,
— Арматура +22%,
— Лифтовое оборудование (большая часть — импорт) +30–40%,
— Отделочные материалы +15–20%.
На этом фоне себестоимость строительства растёт, но девелоперы не могут переложить все затраты на покупателя. Особенно в сегменте эконом-класса: платежеспособный спрос ограничен.
В 2024–2025 годах девелоперы перешли к стратегиям «точечного запуска» проектов. Вместо того чтобы сразу выводить весь корпус, они открывают продажи поэтапно, создавая дефицит и управляя ценообразованием. Активно используются субсидии, скидки, предложения «отделка в подарок», рассрочка.
Премиальный сегмент: стабильность в нестабильности
Если массовый сегмент тормозит, премиум и элит-класс — напротив, чувствуют себя уверенно. Здесь покупатели не зависят от ипотеки и рассматривают объекты как средство диверсификации капитала. Особенно популярны:
— Объекты в исторических районах (ЦАО, Якиманка, Остоженка, Замоскворечье);
— Апартаменты с доходной арендной стратегией (70–90 тыс. руб./мес.);
— Клубные дома с консьерж-сервисом, как в отелях 5-звезд;
В марте—апреле 2025 года в премиум-сегменте в Москве наметился рост сделок на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Сочи — на 16%. Причём большая часть сделок проходит за 2–3 недели от показа до регистрации — такого темпа не было даже в 2021 году.
Что делает ЦБ и как это влияет
Центробанк последовательно придерживается жёсткой политики. По заявлению Эльвиры Набиуллиной, инфляционные ожидания остаются высокими, и смягчение условий возможно не раньше конца 2025 года. Значит, ставка 21% сохранится минимум ещё два квартала.
При этом банки уже сейчас пересматривают ипотечные продукты: повышают первоначальный взнос, сокращают сроки одобрения, снижают лимиты. Это означает, что для широких слоёв населения доступность жилья падает.
Льготные программы становятся точечными — как «инструмент развития», а не социальной поддержки.
Прогноз: что будет дальше
Предполагаю, что во втором полугодии 2025 года в недвижимости бизнес- и премиум-класса будет все такой же стабильный приток инвесторов и покупателей с накоплениями.
Инфляция — это вызов, но и возможность. Для инвестора это шанс сохранить капитал. Для девелопера — время гибкости. А для покупателя — повод выбирать с умом. В условиях нестабильности побеждает не тот, кто ждёт, а тот, кто действует рационально и вовремя.
Чтобы знать еще больше о рынке недвижимости — подписывайтесь на телеграм-канал, там я публикую актуальные новости, выгодные лоты со скидками до 15 млн ₽ и другое.