Начало читайте здесь
Приветствую, уважаемые читатели! Мы продолжаем разбирать случаи из моей риелторской практики, связанные с налогами. Сегодняшняя история – о трехкомнатной квартире с запутанной историей владения и о том, как минимизировать налоги при ее продаже.
Итак, дано:
• Трехкомнатная квартира.
• Владельцы: мать и сын.
• Распределение долей: три доли всего: одна доля у сына по договору дарения, две доли у матери (одна – по договору дарения от близкого родственника, вторая – по наследству от бабушки).
• Сроки владения: разные! Доля по наследству – более 5 лет, доля матери по дарению – октябрь 2021 года, доля сына по дарению – 2023 год (совсем свежая!).
• Задача: Продать квартиру и поделить деньги между собой (обратились весной 2024 года). Главный вопрос: как минимизировать налоги?
Ситуация, прямо скажем, непростая. Как видите, собственность получена в разное время и по разным основаниям. Весной 2024 года ни о каком освобождении от уплаты НДФЛ речи идти не может – слишком короткие сроки владения. Чтобы избежать уплаты налога, нужно было ждать 2026 года, что не подходило, но выход нашёлся.
Что в итоге я предложил?
Опять же, пришлось крепко задуматься и проконсультироваться со специалистами. В итоге, мы разработали следующую схему: продажа одному покупателю, но по двум договорам купли-продажи.
В чём её суть?
1. Договор купли-продажи №1: Продажа доли сына. В таком случае, сын сможет воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей, что значительно уменьшит налогооблагаемую базу( по моим расчётам в 5 раз).
2. Договор купли-продажи №2: Продажа двух долей матери после октября 2024 года. В этом случае продажа доли, полученной по наследству, не будет облагаться налогом, так как срок владения превышает 5 лет. Что касается доли, полученной по дарению в октябре 2021 года, то, подождав до октября 2024 года, мать также сможет избежать уплаты налога, так как истечет 3-летний срок владения.
В чем выгода такого решения?
Благодаря этой схеме удаётся значительно снизить общую сумму налога к уплате. Конечно, сыну все равно придется заплатить НДФЛ со своей доли, но, благодаря налоговому вычету, сумма налога будет значительно меньше, чем если бы они продали всю квартиру одним лотом.
Дополнительные нюансы по этой схеме:
- Нотариальное оформление: Сделки по продаже долей в недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В нашем случае, так как мы оформляем две сделки, это влечет за собой удвоение расходов на нотариальные услуги. Придется заплатить две государственные пошлины и за два согласия нотариусу, что увеличивает общую стоимость сделки.
Но всё равно выгода от снижения налогов значительно превышает дополнительные расходы на нотариальное оформление.
Кроме того есть и минусы:
1. Опасения покупателей: Не все покупатели готовы связываться со сделками, которые кажутся сложными и запутанными. Многих отпугивает сам факт наличия долевой собственности и необходимость заключения двух договоров купли-продажи. Это может сузить круг потенциальных покупателей.
2. Продавцы должны быть готовы идти на небольшие уступки в цене, чтобы компенсировать покупателю дополнительные расходы.
Выводы:
Не существует универсального решения для всех ситуаций. Каждый случай требует индивидуального подхода и тщательного анализа. Важно учитывать все факторы, чтобы принять правильное решение и добиться наилучшего результата.
Не бойтесь обращаться за помощью к специалистам, которые помогут вам разобраться во всех нюансах налогового законодательства и разработать оптимальную схему продажи.
Продолжение следует...
В следующем посте я расскажу вам о третьем, не менее интересном случае из моей практики, связанном с налогами при продаже недвижимости. Не пропустите!
Нужна помощь в продаже или покупке недвижимости в Краснодаре?
+7 918 692 6064 (WhatsApp)
Обращайтесь! Я всегда готов поделиться своим опытом и знаниями!