Все больше сделок с недвижимостью в России заключаются по схемам рассрочки. Это происходит на фоне высокой ключевой ставки и снижения доступности ипотечного кредитования. По официальным данным, объем задолженности россиян перед застройщиками по рассрочкам уже достиг 1,2 трлн рублей. Такая тенденция вызывает обеспокоенность регуляторов и аналитиков, несмотря на уверенность участников рынка в устойчивости текущей ситуации.
Рост доли рассрочек
Доля рассрочек в общем объеме сделок на первичном рынке продолжает расти. Только за первый квартал 2025 года они составили значительную долю от всех альтернатив способов оплаты. Часть покупателей, располагая полными суммами, предпочитает использовать рассрочку как инструмент сохранения ликвидности: внеся первый взнос, они размещают оставшиеся средства на депозите и получают доход. При этом другие, напротив, вынуждены прибегать к рассрочке, не имея шансов на одобрение ипотеки в текущих условиях.
Повышение ключевой ставки в 2024 году стало переломным моментом. За несколько месяцев предложения по рассрочке от застройщиков стали массовыми, а сроки увеличились с одного года до трех и более. Многие девелоперы начали конкурировать условиями: снижением первого взноса, расширением периодов оплаты, отказом от штрафов за просрочку.
За резким ростом популярности рассрочек скрыт главный риск — слабая правовая защита продавца. В случае, если покупатель прекращает платежи, процесс возврата квартиры через суд затянется на месяцы. При этом жилье уже может быть зарегистрировано в Росреестре и обременено дополнительными обстоятельствами (прописанные жильцы, залог).
Нагрузки на застройщиков и последствия для проектов
Медленное поступление средств на счета эскроу нарушает финансовые модели многих проектов. В отличие от ипотеки, где деньги переводятся застройщику сразу, при рассрочке средства поступают постепенно. Это увеличивает стоимость проектного финансирования, поэтому банкам приходится дольше кредитовать стройку на условиях высокой ключевой ставки.
Если объем невыплаченных рассрочек превысит определенный порог, это затруднит завершение строительства отдельных объектов. Особенно это касается тех девелоперов, чей портфель состоит преимущественно из рассрочных сделок. Сейчас таких на рынке немного, но доля растет.
Но девелоперы продолжают уверять, что даже в случае массовых дефолтов потери будут компенсированы. Возвращенная квартира вновь выставляется на рынок (по более высокой цене). Но это возможно только при сохранении стабильного спроса. Если он упадет, а таких объектов станет слишком много, это окажет давление на весь рынок.
Сейчас мораторий на штрафы за просрочку действует до июля. После его окончания застройщики получат возможность требовать неустойки. Это усилит нагрузку на покупателей и может вызвать волну конфликтов. Суды, как показывает практика, чаще становятся на сторону граждан, особенно если жилье уже частично оплачено.
Риски покупателей
Для многих семей рассрочка выглядит как спасение. Но за внешней простотой скрыты подводные камни. В отличие от ипотеки, где условия закреплены на весь срок кредита, рассрочка — это временное соглашение не урегулированное юридически. Когда она заканчивается, покупатель должен выплатить оставшуюся сумму или перейти на ипотеку. И вот тут возникает проблема: ставка по кредиту к тому моменту может оказаться значительно выше, чем ожидалось.
Нередко рассрочку оформляют с расчетом на ипотечное рефинансирование под низкий процент через год-два. Но такой сценарий не гарантирован. Если ключевая ставка не снизится, покупатель окажется перед выбором: платить по жестким условиям или отказываться от сделки. В последнем случае он рискует потерять уплаченные суммы, особенно если в договоре отсутствует пункт о возврате средств.
Дополнительный источник расходов — навязанное страхование. Некоторые застройщики обязывают клиентов оформлять полисы при заключении договоров рассрочки. Их стоимость разная, но может составлять десятки тысяч рублей в год. В случае расторжения договора эти деньги чаще всего не возвращаются.