Апартаменты под запретом? Что изменилось и стоит ли теперь их покупать
Еще несколько лет назад апартаменты были идеальным вариантом для тех, кто хотел сэкономить на покупке недвижимости, не нуждаясь в прописке. Однако в последние месяцы правила игры изменились. Что случилось? Все ли так страшно, как кажется? И почему многие до сих пор продолжают покупать апартаменты?
Что вообще такое апартаменты?
Апартаменты — это не жилые помещения. Да, по факту они ничем не отличаются от обычных квартир: та же площадь, отделка, жильцы. Но с юридической точки зрения — это объекты, зарегистрированные в составе многофункциональных комплексов (МФК), и на них не распространяются законы, касающиеся жилья. Это значит:
- нельзя получить постоянную прописку (только временную на срок до 5 лет),
- коммунальные платежи выше,
- налог выше,
- нельзя воспользоваться налоговым вычетом.
Тем не менее апартаменты пользовались популярностью — в первую очередь за счет ценовой выгоды: аналогичная квартира могла стоить на 15–20% дороже.
Что изменилось?
В конце 2024 года был принят закон №436, который значительно ограничил рынок апартаментов. Основные изменения:
- Запрет на строительство новых апарт-комплексов в Москве. Решение приняли из-за отсутствия социальной инфраструктуры: апарт-комплексы не обязаны строить школы, сады и поликлиники, а нагрузка ложится на уже существующие объекты.
- Ужесточение аренды: теперь, если вы сдаете апартаменты (в том числе посуточно или через управляющую компанию), вы обязаны пройти гостиничную классификацию — получить "звезды", как обычный отель.
- Исключение термина "апарт-отель" из правового поля: теперь все такие объекты считаются просто гостиницами.
- Запрет на рекламу апартаментов без классификации на популярных площадках (например, Авито или Яндекс.Недвижимость).
Если ваш апартамент не пройдет классификацию до 1 сентября 2025 года — вы не сможете сдавать его легально.
А если я уже купил апартаменты?
Паниковать не стоит. Никаких резких изменений для собственников уже построенных и купленных апартаментов не произошло:
- Постоянной прописки, как не было, так и не будет.
- Временная регистрация — возможна.
- Перевод в жилой фонд — теоретически возможен, но только при инициативе самих жильцов и при соответствии комплекса всем градостроительным нормам.
- Все новые ограничения в первую очередь касаются нового строительства, а не уже купленных объектов.
Почему их до сих пор покупают?
Главная причина — деньги. Апартаменты дешевле. Разница в стоимости может доходить до 20%, и если вы не ищете прописку и не боитесь чуть более высоких налогов, то это все еще рабочая схема.
Плюс — бонусы от застройщиков: готовая отделка, сервисы, консьержи, удобные локации. Особенно если вы планируете использовать апартаменты как арендный актив — до ужесточения правил они были практически идеальным вариантом.
Но обратите внимание: на рынке всё ещё можно найти полноценные квартиры по цене апартаментов — с пропиской, нормальной инфраструктурой и без юридических ограничений. Мы собрали такие предложения в каталоге выгодных способов покупки, он актуален всегда, так как мы обновляем информацию каждый месяц.
А можно перевести в жилой фонд?
Можно, но сложно. Обычно это возможно только при переводе целых этажей или подъездов, а не отдельных лотов. Это нужно, чтобы избежать ситуации, когда один живет в квартире, а другой — в нежилом помещении.
Есть прецеденты — например, в ЖК «Спутник» в Строгино уже были успешные случаи перевода. Но это инициатива от самих жильцов, а не автоматический процесс.
Что дальше?
Новых разрешений на строительство апартаментов в Москве не будет. То, что уже строится — достроят и распродадут. А дальше рынок апартаментов может либо исчезнуть, либо полностью трансформироваться в формат гостиниц и коммерческой недвижимости.
Какой итог?
Апартаменты — это больше не «лайфхак» на рынке недвижимости. Это инструмент со своими плюсами и минусами. И прежде чем принимать решение, нужно взвесить:
- зачем вы покупаете недвижимость;
- планируете ли сдавать;
- готовы ли мириться с отсутствием регистрации.
Но если вы ищете экономию, готовы немного рисковать и не нуждаетесь в постоянной прописке — апартаменты все еще могут быть выгодным выбором.
А вы как считаете — апартаменты всё ещё выгодны или риски перевешивают экономию?
С вами был канал Метеора на Дзен. Будем на связи.