(на основе кейсов из Санкт-Петербурга)
Сегодня в рынок коммерческой недвижимости заходит всё больше частных инвесторов: айтишники, предприниматели, бывшие арендаторы. Для многих это первый опыт, и на первый взгляд коммерция кажется простым и доходным активом.
На деле — нюансов больше, чем кажется. Вот 5 типичных ошибок, которые мы регулярно видим в заявках и реальных сделках.
❌ Ошибка 1: Покупка «по ощущениям», а не по трафику и структуре района
🧩 Кейс: инвестор купил помещение в ЖК у метро «Парнас». Локация вроде бы проходная, цена привлекательная. Но вход со двора, а вокруг — заборы и закрытые ворота. Пешеходный поток мимо не идёт.
📉 Проблема: хорошая цена и «вроде бы трафик» — не значит ликвидность.
Важен не просто поток, а его структура: кто идёт, зачем, где замирает, где ускоряется.
📍 Изучайте пешеходные маршруты, видимость с улицы, доступность, конкуренцию в радиусе 300 метров.
❌ Ошибка 2: Ставка на якорного арендатора — без «плана Б»
🧩 Кейс: помещение в спальном районе, арендатор — «Пятёрочка». Доходность отличная. Через год закрылись из-за слабой выручки. Новый арендатор не находится — район перенасыщен торговыми точками.
🛡️ Вывод: даже якорь может уйти.
Покупая «под арендатора», вы покупаете не просто метры, а бизнес-сценарий.
Задайте себе главный вопрос: а кто будет следующим, если этот уйдёт?
Если ответа нет — объект рискованный.
❌ Ошибка 3: Игнорирование технических ограничений
🧩 Кейс: помещение с отдельным входом недалеко от Севкабеля. Район оживлённый и проходной. Но — цоколь, низкие потолки, вентиляция не рассчитана на фуд. Арендаторы есть, но соглашаются только на компромиссных условиях.
📑 Вывод: статус "нежилое" — это не пропуск в универсальность.
❗️Важно учитывать: высоту потолков, наличие мокрых точек, вытяжку, шаг колонн, уровень входа от земли.
Особенно критично для форматов с особыми требованиями: фуд, аптеки, медцентры, салоны.
❌ Ошибка 4: Слепая вера в презентацию застройщика
🧩 Кейс: инвестор купил помещение в новом ЖК. По буклету — «стрит-ритейл, пешеходный променад, парковки рядом». В реальности: лужи, пустыри и камыши.
🎭 Вывод: визуализации — не реальность. Их делают дизайнеры, а не инженеры.
На рендерах могут быть магазины, которых не будет, фасады, которые упростят, парковки, которые не построят.
📷 Лайфхак: всегда сравнивайте визуализацию с генпланом, проектной документацией и текущим этапом стройки.
❌ Ошибка 5: Недооценка ликвидности при выходе
🧩 Кейс: инвестор купил помещение «по хорошей цене». Сдал под студию маникюра — доход есть. Через 2 года хочет продать. Но — покупателей нет, локация не зашла, застройщик заморозил соседние очереди.
📉 Реальность: доходность — это важно, но ещё важнее способность выйти без дисконта.
Многие объекты можно сдать — но потом не продать.
Настоящая ликвидность — это спрос на ваш актив у других инвесторов, а не только у арендаторов.
✅ Как не потерять деньги?
Мы в QP Estate сопровождаем сделки не по принципу «лишь бы продать». Мы подбираем помещения с учётом:
— реального трафика,
— перспектив района,
— структуры застройки,
— и вашего инвестиционного горизонта.
Если вы рассматриваете коммерческую недвижимость — оставляйте заявку на подбор 📲 qpestate.ru — все объекты проходят проверку по 20+ параметрам. Покажем, где доходность — не на бумаге, а в реальности.