Представьте: вы сдаете квартиру в Москве, все тихо и спокойно. Но однажды в дверь звонит налоговая — оказывается, они знают о вашем доходе уже полгода. Как? Давайте разберемся, какие методы использует ФНС в 2025 году, чтобы найти «теневых» арендодателей, и как не попасть на штраф в 300 тысяч рублей.
Почему налоговая вообще следит за арендой?
По закону любой доход от сдачи жилья облагается налогом — это прямо прописано в ст. 228 НК РФ5. Но многие собственники игнорируют это правило, теряя в год до 13% прибыли. ФНС же получает премии за выявленные нарушения, поэтому активно ищет недобросовестных арендодателей.
Интересный факт: В 2025 году каждый третий штраф за неуплату налогов связан именно с арендой жилья.
5 способов, как налоговая узнает о вашей квартире
1. Банковские переводы — «красная лампочка» для ФНС
Если арендатор платит вам на карту, налоговая видит регулярные поступления. Особенно подозрительны:
- Одинаковые суммы каждый месяц (например, 50 тыс. рублей 5-го числа);
- Переводы от юрлиц — компании обязаны отчитываться о расходах на аренду.
Пример: Ирина из Санкт-Петербурга получала 40 тыс. рублей каждый месяц на карту Сбербанка. Через полгода ФНС насчитала ей долг в 62 тыс. рублей (налог + штраф).
2. Выписки из Росреестра — «сколько квартир, столько и вопросов»
Налоговики проверяют базу Росреестра. Если у вас 2+ квартиры, а в декларации нет доходов от аренды — это повод для проверки.
Совет: Даже если вторая квартира пустует, подайте «нулевую» декларацию — это снизит риски.
3. Соседи-информаторы — главные «доброжелатели»
Каждый пятый донос в ФНС приходит от соседей. Причины:
- Шумные вечеринки арендаторов;
- Конфликты из-за мусора;
- Зависть.
История из практики: В Новосибирске соседка отправила в налоговую видео, как арендаторы выносят мебель. Проверка выявила 3 года «серой» аренды — штраф составил 200 тыс. рублей.
4. Миграционный учет — ловушка для иностранцев
Если в квартире живут мигранты, они обязаны встать на учет. Эти данные автоматически уходят в ФНС.
Важно: За нарушение правил регистрации грозит штраф до 7 тыс. рублей.
5. Реклама на Avito и ЦИАН — «мы же видим ваши объявления!»
Налоговики мониторят сайты объявлений. Хитрость: даже если вы удалите объявление, его копия остается в кэше поисковиков.
Что будет, если не платить налоги? Таблица штрафов
Нарушение | Штраф | Статья закона
Просрочка декларации / 5–30% от суммы налога (минимум 1 000 ₽) / Ст. 119 НК РФ
Неуплата НДФЛ / 20–40% от долга + пени 1/300 ставки ЦБ РФ / Ст. 122 НК РФ
Уклонение в крупном размере (2.7 млн ₽) / Штраф до 300 тыс. ₽ или лишение свободы до 1 года / Ст. 198 УК РФ
Пример пеней: Задолженность 100 тыс. ₽ + просрочка 90 дней = 100 000 × (16% / 300) × 90 = 4 800 ₽.
Как легально сдать квартиру и платить меньше? 3 рабочих схемы
1. Статус самозанятого — налог всего 4%
- Условия: Доход до 2.4 млн ₽ в год, аренда только жилых помещений.
- Как оформить: Зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог», выдавайте чеки арендаторам.
Плюсы:
- Не нужно сдавать декларацию;
- Нет страховых взносов.
2. Патент для ИП — фиксированный платеж
- Стоимость: Зависит от региона. В Москве за квартиру 50 м² — около 60 тыс. ₽/год.
- Как работает: Платите 6% от потенциального дохода, который рассчитывает ФНС.
Пример: Патент на 1 год = 60 000 ₽. Даже если вы заработали 1.5 млн ₽, налог не изменится.
3. Договор с юрлицом — налог платит компания
Если квартира сдается организации, она выступает налоговым агентом и перечисляет 13% НДФЛ за вас.
Важно: Пропишите в договоре: «Арендатор удерживает НДФЛ из арендной платы».
Шаблон договора аренды с защитой от ФНС
Скачайте готовый договор с учетом требований 2025 года:
Пункты, которые должны быть:
- Предмет договора: Адрес квартиры, срок аренды (рекомендуем 11 месяцев — не нужно регистрировать в Росреестре).
- Обеспечительный платеж: Укажите, что депозит не является доходом (например, «Залог в размере 50 000 ₽ возвращается при выезде»).
- Коммунальные платежи: «Арендатор оплачивает ЖКУ напрямую согласно квитанциям» — это снизит налогооблагаемую базу.
Бесплатная консультация юриста
Что делать, если налоговая уже прислала требование? Инструкция
- Проверьте расчеты ФНС: Запросите акт сверки через личный кабинет на сайте nalog.ru.
- Подайте возражение: Если найдете ошибки, отправьте в ИФНС заказное письмо с описью.
- Оспорьте в суде: Когда сумма штрафа завышена, подайте иск.
Образец возражения:
В ИФНС № 27 по г. Москве
От Петровой А.И.
Возражение на решение от 12.05.2025
Прошу отменить доначисление НДФЛ за 2024 год в сумме 85 000 ₽, так как...
Приложения: копии квитанций об оплате ЖКУ, договор аренды.
Заключение: Как спать спокойно и не бояться проверок
- Легализуйте доход: Выберите самозанятость или патент — это в 2 раза дешевле штрафов.
- Не провоцируйте соседей: Контролируйте арендаторов, избегайте конфликтов.
- Храните документы 5 лет: Договоры, чеки, расписки — ваша страховка при спорах с ФНС.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Помните: налоговая не дремлет, но грамотное планирование спасет ваш бюджет. Не рискуйте — платите налоги вовремя!