Александр Дмитриенко — основатель компаний Alex Rent Group и Rent Days; человек, который за десять лет прошел путь от агента по долгосрочной аренде до владельца компании, управляющей более 250 объектами. Его бизнес работает в Сочи, городе с уникальными условиями для рынка посуточной аренды.
Опыт Александра — это готовая инструкция для тех, кто хочет начать или
развивать бизнес в сфере недвижимости. Он делится реальными историями,
советами и подходами, которые помогают справляться с трудностями и
выстраивать надежную систему управления объектами.
«Посуточная аренда — это не просто работа, это стиль жизни», — говорит он.
Читайте статью, чтобы узнать больше о тонкостях управления недвижимостью и вдохновиться на создание собственного успешного бизнеса.
Как все начиналось: от длительной аренды к посуточной
Каждый бизнес начинается с идеи. У Александра Дмитриенко все началось с
длительной аренды. Это была работа, требующая простых действий: искать
квартиры, договариваться с собственниками и получать комиссию.
«Я начал в Новороссийске в 2012 году. Меня тогда позвала супруга работать в ее компании. Это был мой первый опыт в сфере недвижимости», —
вспоминает он.
Затем Александр поменял место работы, где за полгода от простого менеджера
дорос до директора. Там предложили открытие филиала в другом городе на
выбор — в Нижнем Новгороде или Сочи. Александр выбрал Сочи.
«Я думаю, что в Сочи будет теплее, интереснее, да и дети мои ближе», — рассказывает он.
Так предприниматель переехал в курортный город на берегу моря, который оказался очень перспективным для бизнеса.
Сочи активно развивался после Олимпиады 2014 года. Однако работа в крупной компании имела свои недостатки: внутренние конфликты, отсутствие
прозрачности. Это подтолкнуло Александра в 2015 году начать собственное
дело. Сначала это был небольшой бизнес в сфере длительной аренды, а
затем методом проб и ошибок он перешел на посуточную аренду.
Первые шаги дались тяжело. Александру пришлось научиться брать на себя
ответственность, проявлять доверие к клиентам и учитывать ошибки. Одна
из таких ошибок произошла, когда из-за невнимательности рабочих была
затоплена квартира, которую Александр собирался взять в управление.
Собственник оставил ему ключи и поручил встретить людей, которые
привезут и установят стиральную машину. В тот момент в районе не было
воды, и один из рабочих открыл кран, но почему-то не закрыл его. Ночью
воду дали, и она начала заливать квартиру.
«Собственник разбудил меня криками по телефону. Мы затопили два этажа», — рассказывал Александр.
Результат: бессонная ночь, 50 тысяч рублей компенсации соседу и опыт. Этот случай научил тщательно проверять каждый шаг.
Первый опыт управления: уроки и страхи
В 2018 году Александр впервые опробовал модель доверительного управления.
Это решение далось непросто — идея взять чужую квартиру в управление
казалась ему рискованной.
«Я боялся, что не справлюсь с ответственностью, — признается он. — А вдруг жилье испортят или случится что-то серьезное».
Новые задачи потребовали перестройки подходов. Необходимо было организовать систему контроля состояния квартир, наладить обслуживание объектов и выстроить баланс между интересами собственников и арендаторов. Первые шаги сопровождались трудностями, но они закалили предпринимателя.
Особенность доверительного управления в том, что оно требует большой
ответственности. Однако Александр быстро понял, что именно это делает
его бизнес ценным для собственников.
«Мы полностью берем на себя заботу о квартире, чтобы собственники не только получали доход, но и были уверены в ее сохранности», — отметил он.
Создание Alex Rent Group
2019 год стал важным этапом. С партнером пришлось расстаться. Александр начал строить бизнес самостоятельно.
«Мы с партнером поделили имущество пополам. У меня осталось 40 квартир, и нужно было заново всё налаживать», — вспоминает он.
Так появилась компания Alex Rent Group. В первые месяцы работы Александр
сосредоточился на том, чтобы не просто восстановить прежние объемы, но и
сделать бизнес устойчивым. Ставка была сделана на доверительное
управление. В Сочи, где многие собственники живут в других городах, эта
услуга оказалась востребованной.
«Нам не нужно искать и обзванивать собственников — они сами обращаются, часто по рекомендациям», — говорит Александр.
Этот подход позволил сосредоточиться на качестве работы, а не на поиске новых клиентов.
Создавая компанию, Александр понимал: для успешного развития важны системный подход и гибкость. Он не боялся корректировать стратегию, если этого требовали условия рынка. Такой подход помог Alex Rent Group стать одним из заметных игроков в своем сегменте.
Строим системный бизнес! Подключи RealtyCalendar прямо сейчас
Главные страхи и ошибки новичков
Когда вы только начинаете свой путь в посуточной аренде, все кажется сложным и пугающим. Выбор подходящих квартир, построение отношений с
собственниками, финансовые расчеты — все это превращается в серьезные
испытания.
«Многие боятся, что столкнутся с проблемами, которые не смогут решить. Но на самом деле 80% таких страхов никогда не сбываются», — делится Александр.
Однако реальные ошибки случаются одни и те же, и к ним важно быть готовым. Чаще всего новички слишком торопятся. Они хватаются за любые объекты, не оценивая их рентабельность и местоположение. Это приводит к лишним расходам. Другой частой ошибкой является недостаточное внимание к
финансовой стороне.
«Важно все просчитывать заранее, — советует Александр. — Снять квартиру легко, но найти действительно выгодный объект — совсем другое дело».
Еще одна проблема — недостаток знаний. Сегодня доступно множество обучающих материалов: подкасты, видео, курсы. Но многие игнорируют их,
предпочитая действовать наугад. Это увеличивает вероятность провалов.
«Когда мы начинали, информации было мало, — вспоминает Александр. —
Сейчас гораздо проще: есть блоги, обучение, эксперты. Пользуйтесь этим,
чтобы не тратить время на ошибки, которых можно избежать».
Для успешного старта в бизнесе важно помнить три вещи: правильно выбирать
объекты, следить за финансами и постоянно учиться. Эти меры помогают
минимизировать риски и быстрее выйти на стабильный доход.
Модели ведения бизнеса
Выбор между субарендой и доверительным управлением зависит от многих
факторов: особенностей рынка, спроса и специфики города. Каждая система
имеет свои преимущества и недостатки, и правильное решение определяется
задачами бизнеса.
«В Сочи мы отдали предпочтение доверительному управлению, — делится
Александр. — Субаренда есть, но таких объектов мало, всего около
десятка. Здесь сложно найти квартиру, которая будет приносить стабильный доход: аренда и так стоит дорого, и собственники успешно сдают жилье без посредников».
Субаренда требует точного расчета рентабельности, иначе риски окажутся слишком высокими. Доверительное управление более предсказуемо: вложений почти нет, так как основные расходы несет собственник.
Но многое зависит от локации. В Краснодаре, например, субаренда приносит ощутимую прибыль.
«Можно снять квартиру за 25 тысяч рублей в месяц и сдавать ее за 2,5–3 тысячи в сутки. Чистая прибыль составит до 15 тысяч рублей», — рассказывает
Александр.
В Сочи подобный сценарий почти невозможен: расходы на аренду выше, а спрос не всегда покрывает такие издержки.
Чтобы выбрать подходящий вариант работы с собственниками, важно учитывать условия конкретного рынка. В одних городах лучше работает субаренда, в других — доверительное управление. Анализ спроса и грамотное
планирование позволят сделать правильный выбор.
Масштабирование бизнеса: от аренды к комплексным услугам
Развивающийся бизнес неизбежно подвергается изменениям, обрастая новыми
направлениями. Именно так было у Александра. Что начиналось как
управление квартирами, превратилось в многоуровневую систему услуг.
«Мы не ограничиваемся только посуточной арендой. Важно посмотреть шире: есть длительная аренда, агентство, продажа квартир. Все это взаимно и дополняет друг друга», — сказал он.
Длительная аренда остается необходимым направлением. Она помогает поддерживать стабильный доход в межсезонье и обеспечивает взаимодействие с владельцами квартир.
«На объемах длительная аренда приносит хороший доход. Если у вас 30
квартир, это уже 150 тысяч рублей в месяц чистой прибыли», —
рассказывает Александр.
Продажа недвижимости — еще один инструмент масштабирования. Это логичное продолжение работы с собственниками, которые либо хотят выгодно продать недвижимость, либо планируют приобретение апартаментов для сдачи.
«Мы помогаем найти объекты, которые принесут доход. Например, сразу
оцениваем, сколько такая квартира сможет зарабатывать в аренде», —
отметил Александр.
Кроме того, Александр подчеркивает, что бизнес можно дополнить
соответствующими услугами, такими как ремонт, клининг, хоумстейджинг.
Сам он предпочитает работать через партнеров: находит подрядчиков,
которые будут предоставлять такие услуги. Это становится еще одним
источником дохода и помогает привлечь клиентов.
Вместе с тем Александр считает, что нельзя хвататься за все подряд, особенно на старте. Но если ваш основной бизнес стабилен, соответствующие услуги
помогут вам усилить присутствие на рынке.
Как преодолеть трудности и построить личный бренд
Трудности — неизбежная часть любого бизнеса. Конфликты с собственниками, кассовые разрывы, ошибки руководителей — это не редкость в сфере аренды
недвижимости. Но вместо того чтобы опускать руки, Александр всегда ищет
решения. Он уверен, что даже самая сложная ситуация может стать уроком,
который поможет в будущем.
Одним из ключевых факторов успеха он считает публичность. Рассказывать о своей работе, делиться кейсами и показывать реальные результаты — важная часть взаимодействия с клиентами компании, собственниками недвижимости. Александр признается, что в самом начале ему было сложно выступать перед аудиторией. С опытом пришла уверенность, и он стал сам организовывать подобные мероприятия.
Например, «Нетворкинг для рантье» в Сочи, куда приезжают предприниматели из разных городов.
Новичкам он рекомендует не бояться заявлять о себе. Открытость и готовность
обмениваться опытом не только укрепляют доверие, но и помогают привлечь
первых клиентов.
Выводы и советы для начинающих
Организовать бизнес в сфере посуточной аренды может каждый, кто готов работать и
учиться. Однако для успеха важно сразу выстроить правильный подход. На
основе опыта Александра Дмитриенко можно выделить несколько ключевых
принципов.
Начинайте с обучения
Если вы только планируете стартовать, сделайте обучение своей первой
инвестицией. Подкасты, курсы, книги, общение с опытными коллегами
помогут быстрее понять рынок.
«Когда мы начинали, такой информации почти не было. Сейчас у новичков есть все возможности учиться у тех, кто уже прошел этот путь», — отмечает
Александр.
Это поможет избежать ошибок и выбрать правильную стратегию.
Обращайте внимание на финансы
Планирование бюджета — залог долгосрочного успеха. Многие новички делают ошибку, беря первые попавшиеся квартиры в аренду, не оценив их рентабельность. Выбирайте только те объекты, которые соответствуют вашим финансовым возможностям и потенциальной доходности. Расчеты должны быть
реалистичными: учитывайте сезонность, затраты на обслуживание и
рекламные расходы.
Систематизируйте процессы
Для того чтобы бизнес развивался, нужно сразу выстраивать систему. Это
касается взаимодействия с собственниками, управления объектами и работы с
гостями. Так вы не только сэкономите время, но и сделаете ваш бизнес
надежным в глазах владельцев недвижимости.
Не бойтесь трудностей
Ошибки и трудности неизбежны. Но вместо того чтобы бояться сложностей,
используйте их как возможность для роста. Даже непростые ситуации, вроде
кассовых разрывов или конфликтов с собственниками, помогут понять
слабые стороны бизнеса и исправить их.
«Каждая проблема кажется значительной в моменте, но через год вы
смотрите на нее как на часть вашего пути», — говорит Александр.
Работайте над репутацией
Доверие — основа успешного бизнеса в сфере недвижимости. Создавайте имидж открытого и честного профессионала, делитесь своими успехами и
рассказывайте о работе. Это укрепит ваш личный бренд и обеспечит поток
новых клиентов.
«Практически все наши объекты приходят по сарафанному радио», — делится Александр.
Александр Дмитриенко считает, что успешный бизнес строится на знаниях,
системности и постоянной готовности работать над собой. Он советует не
бояться начинать, задавать вопросы, искать наставников.
Заключение
История Александра Дмитриенко показывает, что успех в посуточной аренде — это не только про доходы, но и про упорство, готовность учиться и умение
адаптироваться к вызовам. Каждый этап его пути, от первых шагов в
Новороссийске до создания Alex Rent Group, подтверждает: трудности
неизбежны, но они всегда открывают новые возможности.
Секрет в том, чтобы действовать. Начинайте с малого: изучайте рынок, выбирайте надежные объекты, выстраивайте отношения с собственниками. Не бойтесь ошибок — они часть процесса. Главное, не останавливаться и помнить, что любой успех требует времени и усилий.
Посуточная аренда — это не просто бизнес, это стиль жизни. Это про людей, которые доверяют вам свои квартиры, и про гостей, для которых вы создаете комфорт. Если вы готовы работать, меняться и строить свой бренд, то у вас есть все шансы добиться успеха.
Где посмотреть подкаст:
YouTube: https://youtu.be/fPa8XSrG7OM
Rutube: https://rutube.ru/video/b027c222f890c9801765f437912035e6/
ВК Видео: https://vkvideo.ru/video-162457669_45623917
Где послушать подкаст:
Mave: https://realtycalendar.mave.digital/ep-12
Яндекс Музыка: https://music.yandex.com/album/24949373/track/133422100
ВК Подкасты: https://vk.com/podcast-162457669_456239084