Все началось с вопроса давнего товарища: «Слушай, а если сейчас брать ипотеку, то какой должен быть первый взнос, чтобы норм было? Допустим, хочу себе однушку за 7 млн ₽ на вторичке. Зарабатываю стабильно 120к».
Ну-с. Опять задумался, вывел формулу, взял калькулятор и посчитал.
В первый раз тут? Вы на канале Молодой Ипотечник! В 2018 взял первую ипотеку на квартиру-студию и начал рассказывать о приключениях на канале. В 2024-ом погасил ее и продолжаю дальше делиться опытом и шишками.
Поехали!
В чем особенность текущих рыночных условий?
Как бы помягче-то сказать.
Точно, покажу.
Смотрите:
И так +/- во всех банках.
Да, есть скидки-бонусы и т.д. Есть льготные программы, маткапитал и прочие штуки. Только мы коснемся именно рыночных условий, когда вообще никуда не попадаем. Именно так было у товарища.
Теперь будем разбираться.
Вывод выражения для определения первого взноса
Мы могли бы сразу полезть в ипотечные калькуляторы и подбирать значения. Только это совсем не наш метод. Копаем в глубину. Будет сложно и интересно.
Давайте плясать от базовой формулы ипотечного платежа при аннуитетном кредите.
Итак, чему должен быть равен платеж? Если мы говорим о комфортной выплате кредита, то не более 30% от ежемесячного дохода должно уходить на погашение ипотеки. Одобрить могут и под другую долю, но это уже опасно. И да, это без учета дополнительных кредитов.
Теперь давай определимся с остатком долга. По сути это разница между стоимостью квартиры и первоначальным взносом.
Так, а первый взнос это что? По факту это некая величина X, умноженная на стоимость квартиры. Собираем:
Коэффициент аннуитета рассчитывают по следующему выражению:
i — ежемесячная ставка.
n — количество платежей.
Кстати, недавно сам его выводил и написал статью об этом. В конце будет ссылка.
Итого. Что у нас получается:
Так, теперь давайте раскидаем уравнение так, чтобы у нас остался только x в правой части. Как раз то, что нам нужно.
Во, финальная строчка и есть наше выражение для расчета. Перейдем к практическому расчету.
Подставляем значения
Итак, по условию товарища. 7 млн ₽ цена квартиры. 120 000₽ ежемесячный доход.
Берем рыночную ставку в 27%. Разделим на 12 и на 100 получим ежемесячную ставку i. Будет 0,0225.
Далее возьмем n равным 240. То есть вполне разумно оформляем на 20 лет, чтобы себя обезопасить.
Подставим значения в формулу.
Итак, мы нашли X. То есть теперь можем узнать первоначальный взнос.
Что это значит. В текущих рыночных условиях по ипотеке нам нужен первый взнос 5 407 672, 28₽ (77,2%) на однушку стоимостью 7 млн ₽. В таком случае платеж будет 30% от дохода (120к в месяц) при сроке в 20 лет. Это без учета бонусов от банков и прочего.
Итого
Подобную процедуру может повторить каждый из вас. Так получится примерно понимать, к какому значению стремиться.
Ну и в качестве финального аккорда. Посмотрите, какой предлагает первый взнос Сбер.
И сравните с расчетным значением, которое у нас получилось.
Обещанная статья:
Да пребудет с вами вычет!